住宅ローンの借り換えを調べていると「金利は下がるのに、なぜか諸費用が高い…」と感じたことはありませんか？
中でも見落としやすいのが登記費用です。
抵当権の抹消や設定、司法書士への報酬など、仕組みが分かりにくく、「よく分からないまま進めてしまった」という人も少なくありません。
僕自身も借り換えを検討したとき、金利差だけを見て「これは得だ」と思いかけましたが、登記費用を含めて計算し直してみると思ったほど得ではないことに気づきました。
実は、借り換えでは
- 登記費用が発生するのが一般的※
- しかも数万円〜10万円超になることもある
- 金利差が小さいと“費用負け”する可能性もある
という、知っておかないと危険なポイントがあります。
※同一金融機関内での条件変更や金利タイプ変更など、抵当権を変更しないケースでは登記費用が発生しない場合もあります。
この記事では住宅ローン借り換え時の登記費用について、抵当権の仕組みから司法書士費用、見積書の読み方、失敗しない判断方法までを、専門用語をできるだけ使わずに解説します。
読み終えたころには、「この借り換えは本当に得か？」を数字で判断できる状態になっているはずです。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
登記費用は「ほぼ必須」。内訳は「税金＋司法書士＋実費」で決まる
住宅ローンの借り換えでは登記費用はほぼ必ずかかります。
「登記って何となくお金かかりそう…」という感覚は正しくて、しかもこの費用、避けづらいのが現実です。
借り換えは原則、抵当権を「外して（抹消）」「付け直す（設定）」ために費用が発生
理由はシンプルで、借り換えでは銀行が変わる＝担保の名義を変える必要があるからです。
住宅ローンには必ずと言っていいほど「抵当権」が付いていますが、これはお金を貸す銀行の権利。
借り換えでは、
- 旧銀行の抵当権を外す（抹消）
- 新銀行の抵当権を付ける（設定）
という2つの登記手続きがセットで発生します。
この時点で、「登記費用ゼロ」は基本的に期待できません。
登記費用は大きく3つ：登録免許税（税金）／司法書士報酬／実費（謄本等）
登記費用と一口に言っても、中身は次の3つに分かれます。
- 登録免許税 → 国に納める税金。これは誰がやっても同じ金額になりやすい
- 司法書士報酬 → 手続きを代行してもらう作業代。ここは差が出やすい
- 実費 → 登記簿謄本の取得、郵送費、交通費など
「登記費用〇万円」とまとめて書かれていると分かりにくいですが税金＋報酬＋実費の合算だと理解しておくと、見積りが一気に読みやすくなります。
ここを押さえれば見積りが読める：費目名の見方
ややこしいのが、見積書での表記ゆれです。
例えば、
- 登記費用
- 登記関連費用
- 司法書士費用
- 登録免許税
- 登記一式
など、金融機関や司法書士によって書き方がバラバラ。
ここで大事なのは、名前ではなく「中身」で見ること。
ポイントはこの2つだけです。
- 登録免許税（税金）と書いてあるか？
- 司法書士の報酬はいくらか？
この2点を分けて見られれば、「高い・安い」「比較できる・できない」が判断できるようになります。
諸費用込みで最終判断
諸費用全体の整理
そもそも抵当権とは？借り換えで何が起きる？
抵当権は「住宅ローンとセットで必ず付く担保の権利」で、借り換えではその名義を付け替える必要があります。
ここが分かると、「なぜ登記費用が必ず出てくるのか」が一気に腹落ちします。
抵当権＝ローンの「担保」の権利
抵当権を一言で言うと、「お金を返せなくなったときに、銀行が家を担保として処分できる権利」です。
難しく考える必要はなく、
- 住宅ローンを組む
- 銀行はリスクを取る
- その代わりに家に抵当権を付ける
というセット商品だと思ってOKです。
僕も最初は「家を買った時の手続きの一部」くらいの認識でしたが、この抵当権が誰のものかが借り換えでは重要になります。
借り換えで必要になる理由（旧銀行→新銀行へ権利を付け替える）
借り換えとは、「A銀行のローンを完済して、B銀行から新しく借りる」という行為です。
つまり、
- A銀行のローン → 終了
- B銀行のローン → 新規スタート
になります。
このとき、担保の権利（抵当権）もA銀行からB銀行へ移さないといけないわけです。
ただし、抵当権は「名義変更」では済みません。
一度きれいにしてから、付け直す必要があります。
抹消と設定の違い
ここで出てくるのが、よく聞くこの2つ。
- 抵当権抹消 → 旧ローン（A銀行）の抵当権を外す
- 抵当権設定 → 新ローン（B銀行）の抵当権を付ける
借り換えではこの2つを同時に行うケースがほとんどです。
だから、
「抹消だけ」「設定だけ」なら安いのに…
と思っても、実際は両方セットで費用がかかると考えておいたほうが安全です。
ここまで理解できていれば次の 「登記費用の内訳（税金・司法書士・実費）」 が読みやすくなります。
登記費用の内訳
登記費用は「税金・司法書士報酬・実費」の3つに分けて考えれば、もう迷いません。
見積書が分かりにくく感じるのは、専門用語がまとめ書きされているから。
逆に言えば、この3つに分解できれば、高い・安いの判断や比較ができるようになります。
登録免許税（税金）はどう決まる？
まず一番わかりやすいのが登録免許税。
これは国に納める税金なので、基本的にどこで借り換えても大差は出ません。
ポイントは次の2つだけです。
- 抵当権抹消：不動産1個につき1,000円
- 抵当権設定：借入金額に応じて決まる（抵当権設定の登録免許税は、原則は借入額の0.4%ですが、住宅ローンでは軽減措置により0.1%になるのが一般的です）
つまり、
- 借入額が大きいほど高くなる
- 「税金部分」は交渉や軽減がほぼできない
という性質があります。
見積書では「登録免許税」、「租税公課」、「税金」などの名前で書かれていることが多いですね。
司法書士費用（報酬）は何の作業代？
次に出てくるのが、司法書士報酬。
ここが「なんか高い…」と感じやすいポイントです。
司法書士がやっていることをざっくり言うと、
- 書類の作成・チェック
- 金融機関・法務局とのやり取り
- 登記申請の代理
- ミスが許されない期限管理
など、責任が重く、専門性が高い作業です。
しかも借り換えは、
- 抹消
- 設定
- 金融機関との調整
が同時進行になるため、新規購入より手間が多いケースもあります。
その分、報酬には幅があり、
- 金融機関指定 → やや高めになりがち
- 自分で選べる → 差が出やすい
という特徴があります。
実費（謄本・郵送・交通など）は何が含まれる？
最後が実費です。
これは司法書士が立て替えている「純粋な経費」だと思ってOK。
代表的なものは、
- 登記簿謄本・公図の取得費用
- 郵送費
- 交通費
- 事前調査のための書類取得費
金額としては数千円〜1万円台が多くここで大きく差が出ることはあまりありません。
ただし、見積書で「登記費用一式」とまとめられている場合は、この実費と報酬が混ざっていることもあるので要注意です。
ここまでを一度まとめると、
- 税金（登録免許税）：ほぼ固定・比較不可
- 司法書士報酬：差が出る・比較ポイント
- 実費：少額・大差なし
この視点で見積書を見るだけで「よく分からない不安」はかなり減ります。
司法書士は必ず必要？自分でできる？
登記手続きは法律上は本人申請も可能ですが、借り換えでは金融機関指定の司法書士を利用するケースが大半です。
「自分でやれば節約できるのでは？」と考える人が多いポイントなので、ここは冷静に整理しておきましょう。
自分でも可能な部分はあるが、借り換えでは現実的に難しいケースが多い
抵当権の登記手続き自体は、法律上は本人申請も可能です。
つまり、「司法書士じゃないと絶対ダメ」というわけではありません。
ただし、借り換えの場合は事情が違います。
- 抵当権抹消と設定を同時進行で行う
- 旧銀行・新銀行・法務局が関係する
- 実行日（融資日）が1日でもズレるとNG
という、タイミング命の手続きになります。
この条件を個人で完璧にこなすのは、正直かなりハードルが高いです。
金融機関が司法書士を指定することが多い理由
多くの銀行では、借り換え時の登記について
「当行指定の司法書士をご利用ください」
と案内されます。
理由はシンプルで、
- 手続きミス＝銀行側の担保が成立しない
- 万一のトラブルは銀行のリスクになる
- 実行日に確実に登記を完了させたい
からです。
つまり、銀行の安全確保のためでもあります。
この場合、「自分でやりたい」「別の司法書士にしたい」と言っても、
通らないことが多いと思っておいたほうが無難です。自分でやる場合の注意点（時間・ミスのリスク・平日対応）
仮に銀行が自由選択OKだったとしても、注意点は多いです。
- 法務局は平日昼間のみ対応
- 書類に不備があると即やり直し
- 抹消・設定の順序や日付を間違えると致命的
- ローン実行日に間に合わないと借り換え自体が流れる可能性
僕自身も調べたことがありますが、「仕事をしながら」「一発成功前提」でやるのはリスクが高すぎると感じました。
数万円の節約のために、借り換え全体が失敗する可能性を考えると、司法書士に任せるのは「保険料」だと割り切ったほうが現実的です。
ここまでで、
- 登記費用がなぜ発生するか
- どこが節約できて、どこができないか
がかなり整理できたと思います。
見積書のどこを見ればいい？
見積書は「名前」ではなく「中身」で見ます。
登記費用の見積りが分かりにくい最大の原因は、費目名がバラバラなこと。
ここを読み替えられるようになると、比較や判断が一気に楽になります。
「登録免許税」「登記費用」「司法書士報酬」「報酬」「実費」などの表記
まず、よく出てくる代表的な表記を整理します。
- 登録免許税／租税公課／税金 → 国に納める税金。どこで借りてもほぼ同じ
- 司法書士報酬／登記報酬／手数料 → 司法書士の作業代。差が出やすい
- 実費／諸費用／登記実費 → 謄本取得や郵送などの立替費用
ポイントは「登録免許税」と「司法書士報酬」が分かれて書かれているか。
これが見えれば、その見積りはかなり良心的です。
「一式」表記の注意点
要注意なのが、
- 登記費用一式
- 司法書士費用一式
といったまとめ書き。
この書き方だと、
- 税金がいくら？
- 報酬がいくら？
- 実費がどれくらい？
が分からず、他社との比較ができません。
特に、銀行Aと銀行Bを比較しているときに「Aは安そう、Bは高そう」と感じても中身を分解しないと判断を誤ることがあります。
比較のコツ：税金（登録免許税）と報酬（司法書士）を分けて見る
比較するときは、必ずこの順で見てください。
- 登録免許税（税金） → 差が出ない。比較対象から外す
- 司法書士報酬 → 差が出る。ここがチェックポイント
- 実費 → 大差なし。参考程度
つまり「登記費用が高い／安い」ではなく、「司法書士報酬がいくらか」を見るのが正解です。
この視点で見積書を見ると、
- ぼったくりかどうか
- 交渉や相談の余地があるか
- 比較すべきポイント
がかなりクリアになります。
権利証（登記識別情報）をなくした場合どうなる？
権利証（登記識別情報）をなくしていても、借り換えが即アウトになるわけではありません。
ただし、追加の手続きや費用が発生しやすいのも事実なので、早めの確認が重要です。
紛失しても手続きが止まるとは限らない
昔の紙の「権利証」や、現在主流の「登記識別情報通知」を紛失していても、登記ができなくなるわけではありません。
その場合は、
- 事前通知制度
- 司法書士による本人確認情報の作成
といった代替手続きが用意されています。
特に借り換えでは司法書士が本人確認を行い、「この人が本当の権利者です」という書類を作る方法が一般的です。
追加コスト・追加書類が発生しやすいポイント
ただし、ここで注意したいのがコスト面。
- 本人確認情報の作成費用
- 面談・書類確認の手間
- 手続き日数の増加
などが発生し数万円単位で司法書士費用が上乗せされることがあります。
また、
- 本人確認書類（免許証・マイナンバー等）
- 住民票
- 印鑑証明書
など、通常より多くの書類を求められるケースもあります。
早めに確認すべきこと
一番やってはいけないのが、
「多分どこかにあるはず…」
と放置したまま、借り換えを進めてしまうこと。
借り換えを検討し始めたら、まずは
- 自宅の保管場所を確認
- 見つからなければ早めに金融機関へ相談
- 司法書士に「紛失の可能性がある」と伝える
この3点を先にやっておくだけで、
スケジュール遅延や想定外の費用増を防ぎやすくなります。
登記・司法書士費用を抑える現実的な方法
登記費用そのものを削るより、「見積りの透明化」と「トータル最適」で考えるのが現実的です。
無理な値下げ交渉より、結果的に「得」になりやすい考え方があります。
交渉より先に「見積りの透明性」を確保する
まずやるべきは、金額交渉ではありません。
- 登録免許税はいくらか
- 司法書士報酬はいくらか
- 実費はいくらか
この3点を分けて提示してもらうことが最優先です。
「登記費用一式〇万円」と言われたら、
登録免許税と司法書士報酬、実費の内訳を教えてください
と聞くだけでOK。
これだけで、比較・判断・交渉の土台が整います。
司法書士報酬は差が出る部分
節約余地があるとすれば、司法書士報酬です。
- 自分で司法書士を選べる
- 金融機関が「持ち込みOK」の場合
この条件がそろえば、報酬に差が出ることもあります。
ただし、銀行指定の司法書士が必須なケースではここで無理に下げようとしても現実的ではありません。
その場合は「安くする」より、
- 手続きの確実性
- スケジュールの安心感
を買っている、と割り切ったほうがストレスが少ないです。
他の費用（事務手数料・保証料）との「トータル最適」で見る
一番大事なのがここです。登記費用だけを数万円下げても、
- 金利が高い
- 事務手数料が高い
- 保証料が別でかかる
となれば、借り換え全体では損になることも普通にあります。
だから、
登記費用を含めた「総支払額」で得かどうか
で判断するのがおすすめ。
以下の記事も参考にしてください。
費用の他要素（手数料・保証料）
よくある失敗：登記費用の見落としで「得」のはずが逆転する
金利が下がっても、登記費用を含めると「損」になるケースもあります。
借り換えで後悔する人の多くは、金利だけ見て判断してしまっています。
金利差だけ見て申し込んでしまう
一番多い失敗がこれです。
- 金利が0.3％下がる
- 月々の返済が数千円減る
- 「これは得だ」と思って申し込む
でも実際には、
- 登記費用
- 事務手数料
- 保証料
を合算すると、初期費用だけで数十万円かかることもあります。
結果、「何年経っても回収できず費用負け」というケースは普通にあります。
残り年数が短いと回収できない
もう一つの落とし穴が、残り返済期間。
例えば、
- 残り5年
- 残り7年
の借り換えでは金利が下がっても回収期間が足りないことが多いです。
登記費用は最初に一気に出ていくお金なので残り年数が短いほど不利になります。
「諸費用上乗せ」で元本が増えて利息が増える
「諸費用をローンに上乗せできるなら楽でいい」と思いがちですが、
ここも要注意ポイント。
- 元本が増える
- その分、利息も増える
- 金利差のメリットが薄れる
という現象が起きます。
特に登記費用は、
ちょっとした諸費用
ではなく、無視できない金額。
必ず「諸費用込み」で再計算しないと、判断を誤ります。
残高が小さい人の判断
諸費用込みで再計算
次の一手：登記費用を入れて、得か損かを確定
結論：やることは3ステップだけ。登記費用を入れて再計算し、数字で白黒つけます。
ここまで読んだ知識は、最終判断のための材料。行動に落とす段階です。
Step1：見積りから「登録免許税・司法書士・実費」を確認
まずは、金融機関や司法書士から出ている見積書を用意します。
そして、次の3つを必ず分けて抜き出してください。
- 登録免許税（税金）
- 司法書士報酬
- 実費（謄本・郵送など）
「登記費用一式」と書かれている場合は、内訳を聞いてから進めるのが前提です。
ここを曖昧にしたまま次へ進むとあとで数字がズレて判断ミスにつながります。
Step2：「諸費用込み」で再計算
次にやるのが、諸費用込みのシミュレーション。
- 金利差
- 残高
- 残り年数
- 登記費用（今回のテーマ）
これらをすべて入れて、「総支払額がいくら減る（増える）か」を確認します。
ここで初めて、
- 本当に得か
- 何年で回収できるか
- 途中で繰上返済したらどうなるか
が見えるようになります。
Step3：得になりそうなら候補を比較して申込へ
再計算の結果、
- 明確にプラス
- 回収期間も現実的
であれば、次は比較フェーズです。
- 金利
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用の扱い
を並べて、総合的に一番有利なところを選びます。
逆に「微妙」、「ほとんど差がない」という結果なら、無理に借り換えないのも立派な判断です。
よくある質問（FAQ）
登記費用の相場はどれくらい？
目安としては、数万円〜10万円台後半が多いです。
内訳を見ると、
- 登録免許税：ほぼ固定
- 司法書士報酬：数万円〜
- 実費：数千円程度
となるケースが一般的。
借入額や金融機関、司法書士指定の有無で上下します。
抵当権の抹消と設定は両方必要？
原則、両方必要です。
借り換えでは、
- 旧銀行の抵当権を抹消
- 新銀行の抵当権を設定
という流れになるため、
どちらか一方だけで済むケースはほとんどありません。
司法書士費用はなぜ高い？
理由は、ミスが許されない専門業務だから。
- 金融機関との調整
- 実行日の厳守
- 書類不備＝借り換え失敗
といった重い責任を負っています。
単なる「代書」ではなく、リスク管理込みの費用だと考えると納得しやすいです。
司法書士は自分で選べる？
選べる場合と、選べない場合があります。
- 銀行指定あり → 原則変更不可
- 持ち込みOK → 比較・相談の余地あり
申し込み前に「司法書士は指定ですか？」と聞いておくのがおすすめです。
権利証をなくしたら借り換えできない？
できないわけではありません。
代替手続きはありますが、
- 追加費用
- 手続き日数の増加
が発生しやすいため、
早めに金融機関・司法書士へ相談しましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えでかかる登記費用は、避けられないけれど、考え方次第で失敗は防げるコストです。
ポイントを整理すると、
- 登記費用は 登録免許税（税金）＋司法書士報酬＋実費
- 節約できるのは主に司法書士報酬
- 金利だけでなく、諸費用込みで判断しないと逆転する
- 最終判断は必ずシミュレーションで数字確認
登記費用を正しく理解したうえで、シミュレーションすれば、「得か損か」で迷うことはなくなります。
無理に借り換える必要はありません。
数字で見て、納得できたときだけ動く。
それが一番後悔しないやり方です。
