「借り換えると毎月の返済額はいくら変わる？」
「借り換え諸費用を払っても、全体の負担は減る？」
「銀行のシミュレーターを開いたけれど、何を入力すればいいのかわからない」
住宅ローンの借り換えを検討すると、こうした疑問が出てきます。
借り換えをシミュレーションするときに確認したいのは、単純な金利差だけではありません。
現在のローン条件
＋借り換え後のローン条件
＋借り換えにかかる諸費用
をそろえ、同じ前提で比較することが基本です。
特に注意したいのが、毎月返済額だけを見て判断しないことです。
返済期間を変えれば毎月返済額も変わるため、今後の元利返済総額と、借入額に含めていない諸費用まで含めた総負担も確認する必要があります。
この記事では、「金利差が何％なら借り換えるべき」といった目安ではなく、自分の住宅ローンの数字を使って借り換え前後を比較する具体的な手順を解説します。
- シミュレーション前に準備する住宅ローンの数字
- 借り換え前後でそろえて比較する項目
- 借り換え諸費用を含めた総負担の見方
- 変動金利や返済期間を変えて試算するときの注意点
- シミュレーション後に確認しておきたいこと
※シミュレーション結果は、設定した前提条件に基づく試算です。実際の適用金利、諸費用、審査結果などによって最終的な条件は変わります。
住宅ローン借り換えシミュレーションで比較するもの
住宅ローンの借り換えシミュレーションでは、基本的に次の2つを比較します。
A：現在の住宅ローンをそのまま返済した場合
B：別の住宅ローンへ借り換えた場合
主に確認する項目は次のとおりです。
| 比較項目 | 確認すること |
|---|---|
| 毎月返済額 | 借り換え後に月々の家計負担がどう変わるか |
| 今後の元利返済総額 | 完済までの元金と利息の合計 |
| 借り換え諸費用 | 手数料や登記関連費用など |
| 諸費用を考慮した総負担 | 借り換え後の返済額と別途支払う諸費用の合計 |
| 完済時期 | 返済期間を変更した場合にいつ完済するか |
考え方をシンプルにすると、
現在のローンを続けた場合の今後の元利返済総額と、借り換え後の今後の元利返済総額＋借入額に含めず別途支払う諸費用を比べます。
ただし、諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含める場合は注意が必要です。
その費用分と、それに対して発生する利息は借り換え後の元利返済総額に反映されるため、同じ諸費用をもう一度加えないようにします。
三菱UFJ銀行の住宅ローン借換シミュレーションでも、「借換前の総返済額」と「借換後の総返済額＋諸費用」を比較する仕組みになっています。
なお、「損益分岐点とは何か」「金利差をどう考えるのか」はこの記事では詳しく扱いません。
考え方から確認したい方は、住宅ローン借り換えの損益分岐点は？金利差・諸費用で判断する方法で解説しています。
シミュレーション前に準備する現在のローン情報
借り換えシミュレーターを開く前に、現在の住宅ローン情報を整理しておくと入力がスムーズです。
返済予定表や金融機関のWebサイトなどを確認し次の項目を準備します。
現在の借入残高
まず確認するのが、シミュレーション時点の住宅ローン残高です。
当初の借入額ではなく、現在残っている元金を確認します。
返済予定表や金融機関の会員ページなどで確認できます。
残り返済期間
現在の住宅ローンをそのまま返済した場合の残り期間も確認します。
「あと20年」のような年単位だけでなく、シミュレーターによっては年・月まで入力できます。
わからない場合は、最終返済予定日を確認しましょう。
現在の適用金利
入力するのは、住宅ローンを契約した当初の金利や金融機関が広告に掲載している金利ではなく、現在、自分のローンに適用されている金利です。
金利変更があった場合は、最新の返済予定表や金融機関のWebサイトなどで確認します。
金利タイプ
現在の住宅ローンがどの金利タイプなのかも確認します。
代表的なのは、
です。
金利タイプが違えば、将来の金利や返済額の変わり方も異なります。
特に変動金利では将来の適用金利が確定していないため、シミュレーション結果も設定した金利条件に基づく試算として見る必要があります。
現在の毎月返済額・返済方法
現在の毎月返済額に加えて、元利均等返済か、元金均等返済かも確認しておきます。
元利均等返済は、各回の返済額が一定になるよう元金と利息の内訳を調整する返済方式です。
変動金利では、金利見直しに伴って返済額が変わる場合があります。
元金均等返済は毎回返済する元金を一定にし、そこに利息を加えて返済する方式です。
利用するシミュレーターによって対応している返済方法が異なる場合があるため、自分の契約内容と合っているか確認してください。
ボーナス返済を利用している場合は、ボーナス返済分の残高や返済月なども確認しておきましょう。
借り換え後の条件として入力する項目
現在のローン情報を整理したら、次は「借り換えた場合の条件」を設定します。
まだ審査を受けていない段階では確定していない項目もあります。
その場合は、あくまで想定条件による試算として扱います。
借り換え後の借入額
基本となるのは現在の住宅ローン残高です。
ただし、金融機関や商品によっては借り換え諸費用の一部を新しい住宅ローンの借入額に含められる場合があります。
諸費用を借入額に含める場合は、借入額そのものが増え、その費用分についても利息が発生することを踏まえて試算します。
また、借入額に含めた諸費用は借り換え後の元利返済総額に反映されるため、あとから同じ費用を別途加算しないように注意してください。
借り換え後の金利
借り換え後の金利は、検討している住宅ローンの商品情報を確認して入力します。
ただし、Webサイトに掲載されている金利が、そのまま自分に適用されるとは限りません。
審査などによって実際の適用金利が決まる場合、審査前のシミュレーションは想定金利を使った試算になります。
候補を絞り込んだあと、実際の適用条件がわかった段階で再度試算すると比較しやすくなります。
返済期間
返済期間は結果に影響するため、比較条件を明確にします。
たとえば、現在の残り返済期間と同じ期間で借り換えるケースと、返済期間を変更して借り換えるケースは分けて考えます。
ただし、借り換え後に設定できる返済期間の上限は、金融機関や商品によって異なります。
現在のローンの残り返済期間を超えて設定できない商品がある一方、一定の条件で返済期間を延ばせる商品もあります。
返済期間を変更すると毎月返済額だけでなく総返済額や完済時期も変わるため、単純な同条件比較ではなくなります。
金利タイプ・返済方法
現在のローンと借り換え後で、
など条件を変える場合にも注意が必要です。
毎月返済額や総返済額だけでなく、金利変動による影響や返済額の変わり方も異なります。
数字だけを横に並べて比較するのではなく、どのような前提条件で算出した結果なのかも確認しましょう。
借り換え諸費用を確認する
住宅ローンの借り換えでは、新しいローンの契約や現在の抵当権の抹消、新しい抵当権の設定などに費用が発生します。
主な費用としては、
があります。
実際に必要な費用や金額は、金融機関、商品、借入額、契約方法などによって異なります。
また、諸費用を自己資金から別途支払うのか、新しいローンの借入額に含めるのかも確認しておきましょう。
借入額に含める費用は元利返済総額に反映されます。
一方、自己資金などから支払う費用は、返済総額とは別の負担として考える必要があります。
住宅金融支援機構では、借入金利や融資手数料をもとに総支払額を試算できるシミュレーションを提供しています。
なお、登記費用など別途必要になる費用もあるため、実際の借り換えではそれらも確認しましょう。
借り換え費用の内訳や確認方法は、住宅ローン借り換えの諸費用はいくら？手数料・保証料・登記費用を解説で詳しく解説しています。
住宅ローン借り換えをシミュレーションする5ステップ
ここまで準備できれば、実際のシミュレーションを進められます。
ご自身の住宅ローン条件で実際に確認したい方は、当サイトの「住宅ローン借り換えシミュレーター」を利用できます。
現在の借入残高や残り返済期間、金利、借り換え後の条件、諸費用を入力して、借り換え前後の総負担の違いを概算できます。
※ボーナス返済には対応していません。結果は入力条件に基づく概算です。
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STEP1｜現在のローン条件を入力する
まず現在の住宅ローンについて、
- 借入残高
- 残り返済期間
- 現在の適用金利
- 金利タイプ
- 毎月返済額
- 返済方法
- ボーナス返済の有無（利用している場合）
などを確認して入力します。
返済予定表や金融機関のWebサイトを見ながら、できるだけ実際の契約内容に合わせます。
三菱UFJ銀行の住宅ローン借換シミュレーションでも、現在の借入残高や残り期間、現在の金利に加えて、ボーナス返済分の借入額やボーナス月を設定できるようになっています。
STEP2｜借り換え後の条件を入力する
次に、
- 借り換え後の借入額
- 想定金利
- 返済期間
- 金利タイプ
- 返済方法
- ボーナス返済を設定する場合はその条件
を入力します。
まだ適用金利が決まっていない場合は、「この条件になった場合」という仮定の試算です。
STEP3｜借り換え諸費用を確認する
利用するシミュレーターが諸費用を自動計算するのか、自分で入力するのかを確認します。
自動計算される場合でも、どの費用が含まれているか確認しましょう。
さらに、諸費用を借入額に含める分と、自己資金などから別途支払う分を区別します。
シミュレーターに含まれない費用がある場合は、必要に応じて試算結果とは別に考慮します。
STEP4｜毎月返済額と総返済額を比較する
結果が表示されたら、まず、現在の毎月返済額 → 借り換え後の毎月返済額を確認します。
そのうえで、現在ローンの今後の元利返済総額 → 借り換え後の元利返済総額も見比べます。
ボーナス返済を設定している場合は、通常月だけでなく、ボーナス月の返済額も見ておきましょう。
STEP5｜諸費用込みの総負担と金額以外の条件を確認する
最後に、借り換え後の返済総額と、別途支払う諸費用を合わせて確認します。
整理すると、次のようになります。
| 比較項目 | 金額 |
|---|---|
| 現在のローンを続けた場合の元利返済総額 | A円 |
| 借り換え後の元利返済総額 | B円 |
| 別途支払う諸費用（借入額に含めた分を除く） | C円 |
| 借り換え後の総負担 | B＋C円 |
| 総負担の差 | （B＋C）－A円 |
※諸費用を新しいローンの借入額に含めている場合、その費用分は元利返済総額に反映されるため、同じ費用を別途加えて二重計上しないよう注意します。
総負担の差がマイナスになった場合は、設定した前提条件では借り換え後の総負担が現在のローンを続けた場合より小さくなる試算です。
ただし、この数字だけで借り換えを決めるのではなく、団信や金利タイプ、完済時期など金額以外の条件も確認します。
シミュレーション結果で確認する4つの数字
結果画面では数字がいくつも表示されますが、まず次の4つを確認しましょう。
毎月返済額
毎月返済額は、借り換え後の家計への影響を見る数字です。
ただし、返済期間を変更している場合は、毎月返済額だけでなく総返済額もあわせて見る必要があります。
ボーナス返済を利用する場合は、通常月だけでなくボーナス月の返済額も見ておきましょう。
今後の総返済額
現在のローンをそのまま続けた場合と、借り換え後の今後の元利返済総額を比較します。
ここで比較する返済期間や返済方法などの前提がそろっているかも重要です。
借り換え諸費用
シミュレーターによっては総返済額と諸費用が別々に表示されます。
「総返済額が減っている」という結果だけを見るのではなく、借り換えに必要な費用まで含めて考えます。
諸費用を借入額に含める場合は、その費用が元利返済総額に反映されているかも確認してください。
諸費用を含めた総負担の差
この記事で特に確認したい数字です。
基本的には、借り換え後の元利返済総額＋借入額に含めず別途支払う諸費用と、現在のローンを継続した場合の今後の元利返済総額を比較します。
こうすることで、毎月返済額だけでは見えない借り換え全体の負担を確認できます。
公式シミュレーターを使うときの注意点
金融機関の公式シミュレーターを使えば、自分で複雑な返済計算をしなくても借り換え前後を比較できます。
たとえば、三菱UFJ銀行の住宅ローン借換シミュレーションでは、現在の借入残高、残り期間、現在の金利、返済方法、ボーナス返済などを設定し、借り換え後の条件と比較できます。
結果画面では、借換後の総返済額＋諸費用－借換前の総返済額という形で、諸費用を含めた増減額も表示されます。
ただし、これはシミュレーターの仕組みを理解するための一例です。
特定の金融機関や商品を推奨するものではありません。
また、各金融機関のシミュレーターによって入力項目や諸費用の計算方法は異なるため、そのツールの計算条件や注意事項を確認してください。
シミュレーション結果は審査結果ではない
シミュレーションで負担が小さくなる結果が出ても、その条件で借り換えられることが決まったわけではありません。
融資には金融機関所定の審査があります。
シミュレーション結果は、入力した借入条件に基づく参考値として確認しましょう。
借り換え後の金利は確定前なら想定値
実際の適用金利が確定していない段階では、その金利を使った結果は仮定に基づく試算です。
適用金利が変われば、毎月返済額や総返済額も変わります。
候補を絞り込んだあと、実際の条件がわかった段階でもう一度計算すると比較しやすくなります。
諸費用は概算の場合がある
公式シミュレーターでも、諸費用が概算で計算されている場合があります。
三菱UFJ銀行も、シミュレーション上の諸費用は概算であり、実際の借入時と異なる場合があると案内しています。
結果画面の金額だけではなく、「計算条件」や「注意事項」も確認してください。
変動金利をシミュレーションするときの注意点
変動金利では、将来の適用金利があらかじめ確定していません。
そのため、現在設定した金利が今後も続くという前提で計算した場合、その結果はあくまでその金利が続いたと仮定した場合の試算です。
三菱UFJ銀行の住宅ローン借換シミュレーションでも、変動金利については金利が変わらないものと仮定して算出すると明記されています。
全国銀行協会も、変動金利型は金利の変動によって将来の返済額が変わる可能性があり、借入時点では返済総額が確定しないと説明しています。
変動金利を検討するときは、一つの試算結果だけではなく、
など、前提条件を変えて試算してみる方法があります。
目的は将来の金利を予測することではありません。
前提条件が変わったときに返済額や総負担がどの程度変化するかを見ることです。
返済期間を変更するときのシミュレーション
借り換えでは、返済期間を変更するケースもあります。
ただし、借り換え後に設定できる返済期間は、金融機関や商品によって異なります。
現在のローンの残り返済期間を超えて設定できない商品がある一方、一定の条件で返済期間を延ばせる商品もあります。
返済期間を長く設定できる場合は、毎月返済額が下がることがありますが、返済する期間も変わるため、総返済額や完済時期もあわせて確認しましょう。
反対に返済期間を短くした場合も、毎月返済額と総返済額の両方を見る必要があります。
返済期間を変える場合は、毎月返済額と、諸費用を考慮した総負担を分けて考えてください。
さらに、完済時の年齢や教育費、老後資金など、今後の家計とのバランスもあわせて検討します。
住宅ローン控除を利用中なら別途確認する
住宅ローン控除を利用している途中で借り換える場合は、税務上の扱いも確認しておきましょう。
国税庁によると、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかで、償還期間など住宅ローン控除の要件を満たす場合は、借り換え後も引き続き控除を受けられる場合があります。
ただし、借り換えによって住宅ローン控除を受けられる期間が延長されるわけではありません。
また、新しい住宅ローンの借入額が借り換え直前の旧ローン残高を上回る場合は、控除対象となる年末残高の計算方法に注意が必要です。
詳しい要件や計算方法は、国税庁の最新情報を確認してください。
シミュレーション後に確認すること
諸費用を含めて計算した結果、借り換えをさらに検討したいと思ったら、次は金額以外の条件を確認します。
特に確認しておきたいのは、
です。
借り換えでは新しい住宅ローンを契約するため、現在加入している団信がそのまま継続するとは限りません。
団信について確認したい方は、住宅ローン借り換えで団信は再加入？ワイド団信・入れない場合の選択肢を解説を参考にしてください。
また、借り換え前に確認しておきたい注意点は、住宅ローン借り換えのデメリット7つ｜後悔しないための注意点と判断基準で整理しています。
シミュレーション後に借り換え候補を比較する
シミュレーションは「どの住宅ローンへ申し込むか」を決めるものではありません。
まず自分の数字を使って、
借り換えた場合に毎月返済額や総負担がどう変わる可能性があるか
を把握するためのものです。
その結果、さらに検討したい場合は、
などを金融機関ごとに比較します。
借り換え候補を整理するときは、住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法で比較の進め方を確認してください。
いきなり申し込むのではなく、まず候補となる条件を比較し、自分のシミュレーションに当てはめて確認していくと進めやすくなります。
住宅ローン借り換えシミュレーションに関するFAQ
- Qシミュレーションには何が必要ですか？
- A
現在の借入残高、残り返済期間、現在の適用金利、金利タイプ、返済方法などを準備します。
ボーナス返済を利用している場合は、ボーナス返済分の残高や返済月も確認しておきましょう。
あわせて、借り換え後の想定金利、返済期間、借入額、借り換え諸費用も確認すると比較しやすくなります。
- Q金利差だけ入力すれば計算できますか？
- A
金利差だけでは十分ではありません。
借入残高、返済期間、返済方法、ボーナス返済、諸費用などを含めて、現在のローン条件と借り換え後の条件をそれぞれそろえて比較します。
損益分岐点や金利差の考え方については、住宅ローン借り換えの損益分岐点は？金利差・諸費用で判断する方法で詳しく解説しています。
- Q借り換え諸費用もシミュレーションに入れますか？
- A
はい。総負担を比較する場合は、借り換え諸費用も考慮します。
ただし、諸費用を新しいローンの借入額に含めている場合、その費用分は元利返済総額に反映されます。
借入額に含めた諸費用を、さらに別途支払う費用として加えて二重計上しないよう注意してください。
- Q変動金利でもシミュレーションできますか？
- A
できます。
ただし、変動金利では将来の適用金利が確定していません。
入力した金利が一定期間続くなど、シミュレーターが設定した前提条件に基づく試算として確認してください。
将来の総返済額を保証する結果ではありません。
- Qシミュレーション結果どおりの条件で借り換えできますか？
- A
シミュレーション結果と実際の借り換え条件は別です。
実際の適用金利や融資額などは金融機関の審査や借入時点の条件によって決まり、諸費用も試算額と異なる場合があります。
候補を絞り込んだあと、実際に提示された条件でもう一度比較してください。
まとめ｜シミュレーションは諸費用まで含めて比較する
住宅ローンの借り換えをシミュレーションするときは、「金利が何％下がるか」だけを見るのではなく、自分の住宅ローン条件をそろえて比較します。
手順は次のとおりです。
- 現在の借入残高・金利・残り期間・返済方法・ボーナス返済などを確認する
- 借り換え後の金利・借入額・返済期間などを設定する
- 借り換え諸費用と、その支払方法を確認する
- 毎月返済額と今後の元利返済総額を比較する
- 別途支払う諸費用を含めた総負担と金額以外の条件を確認する
特に確認したいのが、
現在のローンを続けた場合の今後の元利返済総額
と、
借り換え後の元利返済総額＋借入額に含めず別途支払う諸費用
の比較です。
諸費用を新しい住宅ローンに含めて借りる場合は、その費用分と利息が元利返済総額に反映されるため、二重計上しないようにします。
また、変動金利を選ぶ場合は、シミュレーションで設定した金利が将来も続くとは限りません。
シミュレーション結果を「将来の確定額」と考えるのではなく、設定した前提条件で住宅ローンの負担がどう変わるかを比較する材料として使いましょう。
試算した結果、借り換えをさらに検討したい場合は、金融機関ごとの金利・諸費用・団信などを比較し、自分の条件に当てはめて確認していくと進めやすくなります。
次に、実際の借り換え候補を比較するときに確認したいポイントは、住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法で整理しています。
