「せっかく家を売るなら、できるだけ高く売りたい！」と思うのは当然のことですよね。
住宅の売却は人生でそう何度も経験するものではないため、どのように進めればいいのか不安に感じる方も多いでしょう。
住宅を高く売却することができれば、新しい住まいの購入資金に充てたり、貯蓄を増やしたりすることができます。
ただ、売却の流れやポイントを知らずに進めると、想定よりも安くなってしまったり、売却に時間がかかってしまうことも…。
僕自身は2度自宅を売却した経験があります。
どちらも築30年以上の中古マンションでしたが、購入時よりも高く売却できました。
そこで今回は、住宅をできるだけ高く売却するための具体的な方法や、避けるべきポイントなどを紹介していきます。
※ここで紹介する金額アップは、購入時期や市況、物件条件によって大きく変わります。同じ結果を保証するものではありません。
※特例の適用には細かな条件があります。適用可否や最新情報については、必ず国税庁の公式ホームページをご確認いただくか、税理士などの専門家にご相談ください。
住宅を高く売るためのコツ
複数の不動産会社に査定を依頼する
不動産会社によって査定額には差が出ることがあります。
1社だけに依頼すると、本来もっと高く売れたはずの家を安く売ってしまうリスクがあるため、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。
イエウールなど、一括査定サイトを利用すると便利です。
僕も売却時にイエウールを利用して各社の価格を比較して依頼する会社の候補を選びました。
💡 ポイント
内覧時の見せ方を工夫する
購入希望者が物件を見に来たとき、第一印象がとても重要です。ちょっとした工夫で「住みたい！」と思ってもらうことができるかもしれないので、しっかり準備しましょう。
売却時期を見極める
住宅市場には、「売れやすい時期」の傾向があります。
一般的に、引っ越し需要が増える1〜3月を中心に、4月頃までは動きが出やすい傾向があります。
ただしエリアや物件タイプ、市況によって差があるため、直近の成約事例も合わせて確認するのがおすすめです。
※地域や物件によって価格変動の影響が異なるため、地元の不動産屋さんなどに確認してみてください。
周辺の売却相場を把握する
適正な価格設定をするために、近隣の売却事例を調べておくことが大切です。価格が相場より高すぎると売れ残り、安すぎると損をしてしまいます。
適切な価格設定を行う
最初の価格設定が高すぎると、「興味はあるけど高いから様子見」という買い手が増え、売れるまでに時間がかかることも。
逆に、安くしすぎると高く売れるチャンスを逃すため、適正価格を見極めることが大切です。
売却を急いでいるのかどうかによっても売り出しの価格は変わると思いますが、売れなかった時の値下げや交渉を見越して、相場より少し高めで売り出す考え方もあります。
僕はどちらも、相場より少し高いかなと思うぐらいの値段で売り出しましたがどちらも値下げせずに売れたのでもう少し価格を高く売り出しても良かったのかもしれません。
ホームインスペクション（住宅診断）を活用する
ホームインスペクションとは、専門家が住宅の劣化や修繕の必要性を診断するサービスです。
費用は内容や物件規模にもよりますが、目安として数万円〜十数万円程度のことが多いです。
事前に診断を受けておくと、買い手の不安が減り、結果的に価格交渉を有利に進めやすくなる場合があります。
新しい物件の場合は費用対効果は高くないかもしれません。
2週間ごとの進捗確認をする
売却活動が始まったら、2週間ごとに進捗をチェックするのが大切です。反響が少ない場合は、価格や広告方法を見直す必要があります。
住宅を高く売るためには、複数の査定・内覧対策・販売戦略・市場調査・適切な時期の見極めなど、さまざまな工夫が必要です。
マンションの場合、同じ建物内で住み替えを考える人（北向きから南向き、間取りの変更など）もいるため、売却を出していることがご近所に知られる可能性があります。
それが気にならなければ、マンション内でポスティングを依頼するのも一つの方法です。
高く売却するためのコツ
ホームステージングを活用する
「ホームステージング」とは、家具の配置やインテリアを工夫して、物件をより魅力的に見せる手法です。内覧時の印象は売却できるかどうかを大きく左右しますし、価格にも影響することがあります。
ホームステージングを行うと、内覧時の印象が良くなり、早期売却につながったり、価格交渉を有利に進められるケースがあります。
※効果は物件やエリア、市況によって大きく変わります。
周辺環境の魅力を伝える
物件の魅力だけでなく、 周辺環境の情報もアピール すると、買い手にとってのメリットが増えます。
✅ 交通アクセスの良さ（最寄駅までの距離、バスの本数など）
✅ スーパー・コンビニ・病院などの便利な施設情報
✅ 学校や公園が近く、子育て環境が整っているか
近所のスーパーや公園などの手書きマップを用意したり、箇条書きでもいいので便利さをアピールできれば物件以外の部分で印象を良くすることができます。
どんなアピールをするかも最初に不動産会社とどんな人に買ってもらいたいか、メインのターゲットを決めて、その人が喜びそうなポイントを用意しておきましょう。
積極的な売却活動を行う
不動産会社に任せきりにするのではなく、売主自身も積極的に売却活動に関わることで、売却スピードと価格がアップしやすくなります。
住宅を高く売るためには、タイミング・価格設定・内覧時の工夫・周辺環境のアピールなど、さまざまなポイントを押さえることが重要です。
避けるべき行動と注意点
住宅を高く売るためには、「やるべきこと」がある一方で、「やってはいけないこと」もあります。売却価格を下げてしまうようなミスを避けるために、注意点をしっかり押さえておきましょう！
1社のみに査定依頼することのリスク
「なんとなく知っている不動産会社だから…」という理由で、1社のみに査定を依頼してしまうと、適正価格がわからないまま売却を進めることになります。
1社だけの査定では、
などがあるため、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。
💡 対策
✅ 3～5社に査定を依頼し、価格の傾向を把握する
✅ 査定価格の根拠を確認し、信頼できる会社を選ぶ
ただし、査定はその値段で売れるという価格ではないので、それは忘れないようにしましょう。
内覧時に部屋が散らかっていることの影響
購入希望者が内覧に来たとき、部屋が散らかっていると「この家、大丈夫かな…？」と不安に思われてしまい、売却価格に悪影響を与えることがあります。
特に気をつけたいポイントは、
こういった状態だと、せっかくの良い物件でも印象が悪くなってしまいます。
💡 対策
✅ 内覧前に片付け・掃除を徹底する
✅ カーテンを開けて明るい雰囲気を作る
✅ 水回りは特に清潔に保つ（キッチン・浴室・トイレ）
ぱっと見の印象は大きく変わるので、僕の場合は不動産会社にお願いし、内覧をなるべく日当たりの良い時間帯にしてもらっていました。
毎日通る通勤する道もどんよりとした曇りの日とスカッと晴れた日では印象が全く違いますよね。
査定価格だけで不動産会社を選ぶ危険性
不動産会社によって査定額は異なりますが、「一番高い査定額を出した会社に任せればいい！」と考えるのは危険です。なぜなら、最初に高めの査定額を提示し、後から「なかなか売れないので値下げしましょう」と言ってくる会社もあるからです。
不動産会社としては自分の会社で売却してもらえなければ、仲介手数料がもらえないので高額提示をしてお客さんを捕まえておいてから大幅値下げで売却を勧める会社もあります。
また、不動産会社によっては販売力やサポートの質にも差があるため、査定価格だけでなく、総合的に判断することが大切です。
売り出し値はあくまで売主が決めるものなので、査定額はそこまで気にしなくても問題ありません。質問に明確に回答する、回答が早いなどきちっとした対応をしてくれたり査定額が適正価格で提示してくれた不動産会社を選ぶのが良いです。
💡 以下に気を付けましょう。
住宅を高く売るためには、「避けるべき行動」を知っておくことが大切！
✅ 1社のみに査定を依頼しない（相場を知らないまま損をするリスク）
✅ 内覧時は部屋をきれいにする（第一印象が売却価格に影響する）
✅ 査定価格だけで不動産会社を選ばない（販売力やサポートも重要）
不動産会社の選び方
住宅を高く売るためには、どの不動産会社に依頼するかが非常に重要です。売却活動をしっかりサポートしてくれる会社を選べば、スムーズかつ好条件で売ることができます。
しかし、不動産会社は数多く存在し、どこを選べばいいのか迷ってしまうことも…。ここでは、信頼できる不動産会社の特徴や、賢く選ぶポイントを解説します！
信頼できる不動産会社の特徴
良い不動産会社には、次のような特徴があります。
✅ 適正な査定価格を提示してくれる（高すぎず、安すぎず、根拠のある価格）
✅ 売却実績が豊富で、地元の市場に詳しい（エリアの相場や売れやすい時期を把握している）
✅ 販売活動の内容をしっかり説明してくれる（どんな広告を出すのか、どんな戦略で売るのか明確）
✅ 担当者の対応が親切で、レスポンスが早い（相談しやすく、こまめに連絡をくれる）
逆に、次のような不動産会社には注意が必要です。
🚨 査定価格が極端に高い（後で値下げを迫られる可能性）
🚨 「必ず高く売れます！」と根拠なく強調する
🚨 売却活動の内容が不透明（広告を出すのかどうかも曖昧）
🚨 担当者の対応が遅く、相談しづらい
不動産会社を賢く選ぶ3つのポイント
複数の会社を比較する
1社だけに決めず、3～5社程度の不動産会社に査定を依頼し、比較するのが基本です。査定価格だけでなく、担当者の対応や提案内容もしっかりチェックしましょう。
売却活動の内容をチェックする
不動産会社によって、売却活動のやり方は異なります。
例えば、
- SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトに掲載するか？
- チラシや広告を出して積極的に宣伝するか？
- SNSやオープンハウス（内覧会）を活用するか？
など、どのように買い手を見つけるのかを具体的に説明してくれる会社を選びましょう。
担当者の対応を確認する
不動産会社を選ぶときは、会社の規模だけでなく担当者も重要です。
担当者の対応が悪いと、売却がスムーズに進まなかったり、不安な思いをすることになってしまいます。
繰り返しになりますが、不動産会社を選ぶときは、複数社を比較し、売却活動の内容や担当者の対応をチェックすることが大切です！
実際に売却した時の体験談
僕は過去に自宅を2件売却しました。実際に住宅を高く売却することができた体験談を紹介します。「どんな工夫をしたのか？」も紹介します。
1軒目、購入時より300万円アップ！
🏡 物件：横浜市
- 物件：築35年のマンション（3DK）
- 最寄駅から徒歩：6分
🔹 成功ポイント
日当たりが良い時間が決まっていたので、日当たりのいい時間帯を不動産会社に伝えてその時間帯に内覧時間を合わせてもらうように。
近くのスーパーや外食できるお店などをまとめておいて内覧時に物件以外の利便性もアピール。
自分たちより少し若い世代のご夫婦と不動産会社がリノベーション物件にするための物件として購入を検討してくださいました。
ご夫婦の方は値引きを希望されましたが、不動産会社さんは満額で購入意思表示をしてくださったので、不動産会社に売却しました。
不動産会社が満額で購入いただいたということはもう少し価格を高く設定しておいても良かったのだろうと思っていますが、購入時より高額で売却できたので満足でした。
2軒目、購入時より200万円アップ！
🏡 物件：横浜市
- 物件：築32年のマンション（3LDK）
- 最寄駅から徒歩：11分
🔹 成功ポイント
小中学校が近かったことや周りに広い公園があり、ベランダからも緑が見えていたので物件以外の立地や環境をアピール。
マンションの中でも人気の南向きでベランダ側が大きめの公園で緑があった点やこの間取りの部屋がなかなか売りに出ない点をアピール。
この物件も築年数的には不利でしたが、周辺環境もセットで「家」と考え利便性や環境の良さをアピールすることで、住んだ後のことをイメージしてもらい狙い通りの小学生が2人いる子育て夫婦に購入いただきました。
売却にかかる費用と税金
住宅を売却すると「売却益（お金）が入る」ことに注目しがちですが、実際にはさまざまな費用や税金がかかることを忘れてはいけません。
「思ったより手元に残るお金が少なかった…！」と後悔しないように、事前にしっかりと把握しておきましょう。
売却にかかる主な費用
仲介手数料（不動産会社へ支払う手数料）
不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。これは売却価格に応じて計算され、以下のような計算式で求められます。
仲介手数料の計算式
売却価格が 400万円超 の場合
📌 仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円（＋消費税）
✅ 例：3,000万円で売却した場合の仲介手数料
(3,000万円 × 3%) + 6万円 = 96万円 + 消費税
抵当権抹消費用（ローン残債がある場合）
住宅ローンが残っている場合は、 売却時に「抵当権」を抹消する手続き が必要です。この際に、司法書士への報酬が発生します。
✅ 費用相場：1〜3万円程度（司法書士報酬）
引っ越し費用
売却後は、新しい住まいへ引っ越しが必要になるため、引っ越し費用も考慮しましょう。※距離や荷物量によって変動が大きいため、複数の引っ越し業者さんに見積もりをとりましょう。
以下の記事でも紹介しましたが、僕の場合は 引越し一括見積サービスの「引越し侍」 
で3社に相見積もりを取りました。
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売却益にかかる税金（譲渡所得税）
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、「譲渡所得税」が発生します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得（売却益）は、次の計算式で求められます。
📌 譲渡所得 = 売却価格 －（取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料など）
- 譲渡費用：売却時にかかった費用（仲介手数料・測量費など）
✅ 利益が出なければ、譲渡所得税はかからない！
✅ 購入時の価格が不明な場合、「売却価格の5%」を取得費として計算できる
譲渡所得税の税率（所有期間によって変わる）
家の所有期間によって税率が変わるため、注意が必要です。
| 所有期間 | 税率（所得税 + 住民税 + 復興特別所得税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63%（高い！） |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
- 5年を超えてから売却したほうが税率が低くなる！
- 売却時の年末時点で5年を超えているかを確認することが重要
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われ、税率が高くなります。
これは投資物件かマイホームかに関わらず、所有期間で区分されるため注意が必要です。
節税できる制度・特例
住宅売却時には、税金を軽減できる特例があります。条件に合う場合は、積極的に活用しましょう！
3,000万円の特別控除（大幅節税！）
✅ マイホームを売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる！
✅ 適用後、税額が「0円」になることも！
📌 適用条件（例）
- 自分が住んでいた家であること
- 家を売った年の前年・前々年にこの特例を使っていない
- 親族や特定の法人への売却でない
買い替え特例（次の家を買う場合）
✅ 売却益が出ても、新しい家を買うなら課税を繰り延べできる！
✅ ただし、新しい家が「売却価格以上」の場合のみ適用可能
新居を購入予定なら、 「3,000万円控除」とどちらがお得か比較 して選ぶ
売却後の手取り額を正しく計算するために、かかる費用と税金をしっかり把握しておきましょう！
※費用や税金の額は変わることがありますので、売却を始めるタイミングでご自身で調べてみてくださいね。
一括査定で売却を始めよう
住宅を高く売却するためには、売却の流れを理解し、適切な戦略を立てることが大切です。
なんとなく売りに出すのではなく、ポイントを押さえて行動することで、売却価格アップにつながる可能性があります！
住宅の売却は、多くの人にとって人生で数回しかない大きな決断です。
「少しでも高く、スムーズに売りたい！」と思うのは当然のこと。
最高の価格で売却できるように、しっかり準備を進めていきましょう！
まずは相場感をつかむ目的で、一括査定で複数社の査定額や提案を比較してみるのも一つの方法です。
売り出すかどうかまずは査定額を見てから住み続けるという選択肢もあります。
売却額を高くするためには期間に余裕を持っている方が有利に進められると思いますので、一括査定サービス（例：イエウールなど）などで査定はなるべく早くしておくのが良いと思います。
皆さんの住宅も少しでも良い価格で売却できれば良いですね。
