住宅ローンを検討し始めると、まず最初にぶつかるのが「金利タイプどうしよう…？」という悩みじゃないでしょうか。僕も家を買とき、真っ先に迷ったのがこの「変動金利と固定金利、結局どっちが得なの？」問題でした。
しかも最近は「将来的に金利が上がるかも」なんてニュースもちらほら出ていて、余計に判断が難しいですよね。
この記事では、そんな金利選びのモヤモヤをスッキリさせるべく、変動金利・固定金利それぞれの特徴やメリット・デメリット、シミュレーション結果や選び方のコツまでを、わかりやすく解説していきます。
実際に「どっちの金利タイプが自分に合っているか？」判断するための材料を紹介するので、この記事を読み終わる頃には、自分にベストな金利タイプが見えてくるはずです。
結論から言うと、金利タイプは借入をする人がどう考えるかが一番重要で正解はありません。
そもそも正解を導き出そうとすると未来が見えないと正解は分からないため、誰にも100%の正解が今の時点でわかる人はいません。
それでも選択する必要がありますが、自分で考えて納得して選択できればそれでベストなのです。そのことは覚えておきましょう。
住宅ローンの金利タイプ概要
住宅ローンにはいくつかの金利タイプがあるんですが、ざっくり言うと「変動金利」「固定金利」「固定期間選択型」の3つが基本です。ここでは、それぞれの違いや特徴をまず押さえておきましょう。
金利の種類と選択肢（変動／固定／固定期間選択型など）
変動金利は、半年ごとに金利が見直される仕組みです。市中金利（市場の金利水準）に応じて金利が上下するので、借りたときは低くても将来上がるリスクがあります。とはいえ、多くの銀行で「5年ルール」「125％ルール」が適用されていて、急に返済額がドンと上がるのを防いでくれてはいます。※これらのルールはすべての金融機関で一律に適用されるわけではありません
固定金利は、契約時の金利が完済まで変わらないタイプ。毎月の返済額が一定だから、家計の見通しを立てやすいのがメリットです。その代わり、最初の金利は変動より高めに設定されることが多いです。
固定期間選択型は、たとえば「10年間は金利固定、以後は変動金利に切り替わる」といったハイブリッド型。最初の固定期間中は安心感があり、その後は金利状況に応じて見直すことができます。
住宅ローンは長期戦。だからこそ、こういった金利の違いを理解して、自分のライフスタイルに合った選択をするのが大切なんです。
2025年最新の住宅ローン金利動向
2025年現在、住宅ローンの金利はやや上昇傾向にあると報じられています。とくに、日銀が2024年にマイナス金利政策を解除したことで、短期金利や長期金利の水準が少しずつ上がり始めています。
ただし、依然として歴史的に見れば非常に低い水準にあり、急激な上昇局面に入ったとは言い切れません。
実際、主要メガバンクでは変動金利型住宅ローンの店頭金利は0.3〜0.6％台（優遇後）の水準で推移しており、固定金利（全期間固定型）では1.0〜1.5％前後のプランが一般的です。
※金利は金融機関・契約条件（借入額・期間・信用属性など）によって異なるため、あくまで参考値です。
つまり、「超低金利時代が終わりに近づいている可能性がある」一方で、今後も緩やかな金利変動にとどまる可能性もあります。未来を100%予測するのは誰にも不可能です。両方のパターンを考えより良いと思える選択をしましょう。
変動金利と固定金利の違い
住宅ローンを選ぶときに避けて通れないのが、「変動金利」と「固定金利」のどっちにするかという選択です。名前は聞いたことあっても、実際どう違ってどう選べばいいのか、わかりにくいですよね。
ここでは、それぞれの金利タイプが持つ特徴をしっかり比較して、違いを明確にしていきます。
変動金利の特徴
変動金利は、半年ごとに金利が見直される仕組みです。借入時の金利がずっと続くわけではなく、市場金利の動向によって上がったり下がったりします。
ただし、「金利が変われば返済額もすぐ変わる」というわけではありません。多くの銀行では、以下のようなルールが設けられています。
- 5年ルール：毎月の返済額は原則5年間据え置き
- 125％ルール（1.25倍ルール）：返済額の増加は見直し前の最大125％まで
これにより、急激に返済額が増えるのを防ぐ仕組みになっています。
ただし、これらのルールはすべての金融機関で一律に適用されるわけではありません。
将来の金利上昇リスクはゼロではないため、「最初は安いけど、後から増えるかも」を前提にした上で選ぶ必要があります。
商品によって内容や適用条件が異なるため、契約前に必ず確認が必要です。
固定金利の特徴
固定金利は、契約時に決めた金利が完済までずっと変わらないタイプです。たとえば35年ローンで1.5％と決めたら、そのまま35年間ずーっと同じ金利で返済していきます。
メリットは何といっても「返済計画が立てやすいこと」。将来の金利変動を心配する必要がないので、家計の予算管理がしやすく、安心感があります。
その一方で、初期の金利は変動よりも高めに設定される傾向があるので、「損したくないな…」と迷う人も多いです。
ただ、将来的に金利が上がった場合でも固定なら影響を受けないので、「安心料」と考えると納得できるかもしれません。
固定期間選択型の特徴
固定期間選択型は、「10年固定」や「5年固定」など、一定期間だけ金利を固定し、その後に変動金利に切り替わるタイプの住宅ローンです。
このタイプの特徴は、
- 固定期間中は毎月の返済額が変わらない
- 固定期間が終わったら、再び金利を選び直せる（固定 or 変動）
という柔軟性です。
たとえば「子どもが小さいうちは出費が多いから、10年だけでも返済額を安定させたい」といった人には、非常にフィットする選択肢です。ただし、固定期間終了後に金利がどうなるかは、あらかじめ把握しておく必要があります。
変動金利のメリット・デメリット
「金利が安いから変動が気になる…」という人、多いと思います。僕自身もそうでした。でも、安さだけで飛びつくと後悔するかも？という一面もあるので、ここではメリット・デメリットをしっかり整理しておきます。
変動金利のメリット（低金利・返済負担軽減）
やっぱり一番の魅力は、初期の金利がとにかく低いこと。2025年現在でも、変動金利は年0.3％〜0.6％台のプランがたくさんあります。固定金利と比べると、借入当初の返済額がグッと抑えられるんですよね。
この低金利を活かすと、
- 借入額が同じでも、月々の返済額を抑えられる
- 月々の返済額を変えずに、借入額を少し増やせる
といった柔軟なプラン設計が可能になります。
とくに、子育てや教育費など今後の出費が多い家庭では、「今はとにかく家計の負担を軽くしたい！」というニーズに合う金利タイプなんです。
また、短期で繰り上げ返済する予定がある人にも向いています。例えば「10年以内に完済するつもり」という場合、変動金利の恩恵を最大限受けやすいですね。
変動金利のデメリット（金利上昇リスク・将来の不安）
もちろん、メリットばかりじゃありません。変動金利の一番のリスクは、将来の金利上昇です。
いまは超低金利ですが、数年後に金利が1％、2％と上がっていく可能性もゼロじゃないんですよね。もし金利が上がれば、
- 月々の返済額が増える
- トータルの返済額も大きく膨らむ
という事態になります。
「5年ルール」や「125％ルール」があって急に返済額が倍になることはないとはいえ、数年単位でじわじわと家計に響いてくるリスクはあります。
さらに、金利がどうなるかは専門家でも予測が難しいので、「不確定な未来」に左右されるのが不安…と感じる方も多いです。
固定金利のメリット・デメリット
「金利はちょっと高くても、将来の不安を減らしたい」と考える人に人気なのが、固定金利です。
ここでは、固定金利のメリットとデメリットを整理して、どんな人に向いているのかを見ていきます。
固定金利のメリット（返済額の安定・計画性・安心感）
固定金利の最大の強みは、なんといっても返済額がずっと一定で変わらないこと。
契約時に決めた金利が最後まで変わらないから、金利がどれだけ上がっても月々の支払いに影響はありません。
この「先が読める安心感」って、家計管理においては非常に大事なんですよね。
特にこんな人におすすめです：
- 子どもがいる家庭で将来の教育費などの見通しを立てたい
- 収入が大きく変動しにくい（or収入が安定しない）人
- リタイア後まで返済が続く人
たとえば「老後の年金生活でも返済が続くから、毎月の支出は絶対ブレたくない」みたいな方には、固定金利の安心感は本当に心強いです。
固定金利のデメリット（初期金利が高め・金利低下時の不利）
一方で固定金利には、「初期の金利が高め」という明確なデメリットがあります。
2025年現在では、全期間固定で1.3〜1.6％程度の水準が多く、変動金利の倍以上になるケースもあります。そのため、
- 借入当初の返済額が高くなる
- トータルの返済総額も多くなる傾向
という点がネックになりやすいです。
さらに、今後もし金利が下がったとしても、固定金利ではその恩恵を受けられないのも痛いところ。変動金利なら「ラッキー」と感じられる局面でも、固定では「高いまま変わらない」んです。
この「金利が下がったときの損失感」があるため、柔軟に動きたいタイプの人には不向きかもしれません。
つまり固定金利は、「将来の安心と引き換えに、今ちょっと高い金利を受け入れる」という選択になります。ライフスタイルに合わせた長期的な視点が大切ですね。
金利タイプ別シミュレーション
「結局、変動と固定でどれくらい返済額に差が出るの？」と気になる方、多いですよね。僕も住宅ローンを考えていたとき、数字で比較してみて「えっ、こんなに違うの!?」と驚いた覚えがあります。
ここでは、変動金利と固定金利でどのくらい総返済額に差が出るのか、シミュレーションを使ってわかりやすく比較していきます。
変動・固定で総返済額はどれくらい違う？
まずは、ざっくりとした試算例から見てみましょう（※2025年現在の金利水準で想定）。
| 項目 | 変動金利（0.4％） | 固定金利（1.3％） |
|---|---|---|
| 借入額 | 3,500万円 | 3,500万円 |
| 返済期間 | 35年 | 35年 |
| 月々の返済額（概算） | 約91,000円 | 約108,000円 |
| 総返済額（概算） | 約3,800万円 | 約4,500万円 |
どうでしょう？この試算だけ見れば、変動金利の方が毎月約17,000円も安く、総返済額で700万円近く差が出ることになります。
ただし、これはあくまで「金利が変わらなかった場合」の想定です。変動金利は今後上がる可能性もあるため、そのリスクも踏まえて考える必要があります。シミュレーションは「目安」としてご活用ください。
返済シミュレーションの方法
「自分の場合はどうなの？」と気になったら、無料の住宅ローンシミュレーターを活用するのがオススメです。銀行の公式サイトや不動産サイトなどに、簡単に試算できるツールが用意されています。
使い方は簡単で、以下のような内容を入力すれば月々の返済額・ボーナス払いの有無・総返済額などが一目でわかります。
- 借入予定額を入力
- 返済期間を選択
- 金利を設定（変動・固定それぞれ）
ちなみに、将来的に金利が上がるケースを想定して「＋1％」や「＋2％」で試算してみると、金利上昇リスクを体感できますよ。
数字で比較すると、金利タイプの違いがグッと現実的に見えてきますね。
変動・固定、どちらがおすすめ？金利タイプ選びのポイント
変動と固定、それぞれにメリット・デメリットがあることはわかったけど、じゃあ実際に自分はどっちを選べばいいの？って、ここでまた悩むんですよね。
そこでこの章では、「どちらの金利タイプが自分に合っているか」を判断するためのポイントを整理してお伝えします。
自分に合った金利タイプを選ぶためのチェックポイント
まずは以下のような視点から、どちらが自分に向いているかをチェックしてみてください。
✅ 変動金利が向いているケース
- 短期（10年以内）での完済を目指している
- 金利が上がったときにも余裕を持って返済できる家計
- 初期の返済負担をできるだけ軽くしたい
- 金利や経済動向を日頃からチェックできる
✅ 固定金利が向いているケース
- 長期で返済を予定している（20年以上）
- 家計の収支がタイトで、毎月の返済額が変わると困る
- 子育てや老後の資金など、先の見通しを重視したい
- 将来の金利上昇が心配で、不安を取り除きたい
要するに、「安さを取るか、安心を取るか」ですね。
家計・収入・完済期間・ライフプランとの関係
金利タイプの選択は、金利そのものだけでなく「家族構成」や「将来設計」とも密接に関係しています。
たとえば…
- 共働き世帯で収入に余裕がある → 多少の金利上昇でも対応できるので、変動でもOKかも
- 子どもがまだ小さい・教育費がこれからかかる → 固定金利で計画的に返済した方が安心
- 老後資金とのバランスを考えたい → リタイア時期と返済完了時期を照らし合わせて判断
住宅ローンは「家を買った後の人生設計」にも大きく関わるので、数字だけでなく、自分たちの暮らし全体から逆算して考えることが大事なんです。
固定期間選択型という選択肢
いいとこ取りをしたい人には「固定期間選択型」の選択肢もあります。
たとえば…
- 教育費ピークが10年後なら、それまでは固定金利で、その後は変動に切り替える
- 「変動だけは怖いけど、全部固定にするのはちょっと…」という人には固定期間選択型を提案
といったように、「一発勝負」ではなく、段階的な戦略も視野に入れると安心です。
また、2025年は金利の先行きが読みにくい年でもあるので、慎重に比較＆シミュレーションしながら決めるのがやっぱり大事ですね。
住宅ローン金利の今後の見通し
「今は変動が安いけど、将来的に上がったらどうしよう…？」
住宅ローンを考えている人なら、一度はこう思ったことがあるはず。実際、僕も住宅購入を検討していたとき、この“金利の未来”が一番の悩みでした。
ここでは、今後の金利動向について、専門家の見解や経済情勢をふまえて見ていきましょう。
金利動向の予測とリスク
2025年現在、日本の住宅ローン金利は歴史的な低水準から、やや上昇傾向に転じています。
- 日銀がマイナス金利政策を終了
- 長期金利が徐々に上昇
- インフレ懸念と円安の影響
こうした要因から、今後も緩やかな金利上昇リスクがあると見られます。
ただし、経済情勢や日銀の政策次第では、金利が再び低位安定する可能性もあります。
👉 専門家の間でも「将来の金利を正確に予測することは困難」とされています。
そのため、「金利が上がる」と断定するよりも、上昇・低下どちらにも備えた資金計画を立てることが重要です。
利上げ局面への備え方
「じゃあ、金利が上がったらどうすればいいの？」という疑問に対して、備え方としては以下のような対策が考えられます。
✅ 金利上昇に備える3つの方法
- 繰り上げ返済で元本を減らす → 金利が上がる前に、なるべく借入残高を減らしておくと安心です。
- 借入額を余裕ある範囲にする → 無理なく返せる金額でローンを組んでおけば、多少の金利上昇でも対応可能。
- 固定金利への借り換えを検討 → 金利が本格的に上がりそうなら、早めの乗り換えも視野に入れて。
特に今後3〜5年でマイホームを計画しているなら、「変動金利を選ぶ場合は、いつでも固定に切り替えられる柔軟さ」を持っておくとリスクヘッジになります。
よくある質問（Q&A）
最後に、住宅ローンの金利タイプについて、よくある疑問をQ&A形式でまとめてみました。意外と見落としがちなポイントもあるので、確認してみてくださいね。
住宅ローンの金利タイプ変更はできる？
はい、途中で変更することは可能です。ただし「借り換え」という手続きが必要になります。
借り換えとは、別の住宅ローンに乗り換えて、より有利な条件に変えること。たとえば、最初は変動金利で借りていたけど、将来的に金利上昇が心配になって固定金利に借り換える、というケースはよくあります。
ただし、この際には以下のような費用・手続き負担が発生します。
- 新しい金融機関での審査（収入・勤続年数など）
- 事務手数料、保証料、登記費用などの諸経費
- 条件によっては一時的な負担増となる場合も
したがって、借り換えを検討する際は、「どのくらい金利差があるか」「費用を何年で回収できるか」をシミュレーションした上で判断することが大切です。
金利タイプ選択のタイミングは？
一般的には住宅ローン契約時に金利タイプを選択します。ただ、フラット35などの「全期間固定型」以外では、契約後に固定期間終了や借り換えのタイミングで金利タイプを見直すことができます。
「今は変動で様子を見て、金利が上がり始めたら固定に切り替える」といった戦略も、選択肢のひとつですよ。
変動から固定への借り換えは有利？
これはケースバイケースです。ポイントは、
- 現在の金利との差が大きいか
- 残りの返済期間は長いか
- 借り換えにかかる諸費用を回収できるか
を考慮すること。
「変動の金利が上がってきた」「家計の見直しをしたい」といった理由があるなら、固定への借り換えは十分検討の価値アリです。
まとめ：住宅ローン金利選択の最適解
住宅ローンの金利選びは、「一番得な方」ではなく、「自分のライフスタイルに合っている方」を選ぶのが正解です。
最後にポイントをおさらい！
- 変動金利は「低金利でスタートしやすい」が「金利上昇リスクあり」
- 固定金利は「返済額が一定で安心」だけど「初期金利が高め」
- 金利選びは、家計の余裕・返済期間・将来設計とセットで考える
- 必ずシミュレーションして、数字でも比較すること
- 不安があれば、専門家に相談やセカンドオピニオンを活用しよう
僕自身も住宅ローンを考えるときに、たくさん調べて、たくさん悩みました。でも、「自分に合った正解」が見つかれば、マイホームの夢はぐっと現実的なものになります。
この記事が、そんな大切な選択のヒントになれば嬉しいです。
因みに、僕は変動金利を選択しました。低金利時代が続かないかもしれませんが、固定金利で借りる利率を追い越すまでの期間がそれなりに続きそうですし、固定金利より高くなったら一括返済なども視野に入れ、現在最も安い金利で借りることを最も重視したからです。もうお分かりだと思いますが、この選択は誰にとってもベストなものではありません。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました！
