【2026年版】住宅ローン控除はいくら？控除率0.7％・上限（最大31.5万円）の条件と注意点

住宅ローン控除とは？基本情報と概要

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、一定の要件を満たす場合に、年末時点の住宅ローン残高に応じて所得税等が軽減される制度です。

控除額は「年末ローン残高 × 0.7％」が基本ですが、実際に軽減される金額は、その年の所得税額や住民税の控除上限の範囲内で決まります。

そのため「最大31.5万円」は、入居年と住宅区分によって当てはまる上限が変わります。

たとえば国税庁の案内では、特定の入居年（例：令和6年・令和7年）かつ特定区分（例：認定住宅等）で、年末残高×0.7%の控除限度額が31.5万円と整理されています。

ご自身の入居年・区分で上限額を必ず確認してください。

住宅ローン控除の目的と仕組み

住宅ローン控除は、家を購入した人が少しでも余裕を持って返済を進められるようにサポートするための制度です。たとえば、ローンを組んで家を買った場合、そのローンの年末時点での残高（借りたお金の残り）に対して一定の割合を計算し、その金額分を税金から引いてもらえます。

「借りたお金の残り」と言うとイメージしづらいかもしれませんが、たとえば年末時点で住宅ローンの残高が3,000万円だった場合、3,000万円 × 0.7％＝21万円が控除額の目安になります。

ただし、控除できる金額はその年の所得税額が上限で、所得税で引ききれない場合は制度の範囲内で住民税から一部控除（上限あり）されます。

控除期間は住宅区分や入居年により異なり、最長で13年間となる場合があります。

ここがポイント！

年末のローン残高が多いほど控除額が増える仕組みなので、繰上げ返済を考える際は慎重に計画しましょう。

控除率と期間

控除率というのは、ローン残高にかける割合のこと。基本は 0.7% です。

控除期間は、住宅区分と入居年で異なります。

2025年以前入居の、既存住宅は原則10年が基本です。

2026年（令和8年）以降は、省エネ性能の高い既存住宅について、控除期間を13年間に拡充する措置が示されています（適用期間の延長も含む）。

ただし、実際の適用は入居年・住宅区分・要件で変わるため、該当区分の確認が必要です。

控除が受けられる年数が長いほど、家計の負担が減る期間も増えるので、どのタイプの住宅を選ぶかを考えるときのポイントにもなります。

借入限度額と最大控除額

住宅の種類や性能によって、ローン控除の対象となる金額の上限が違います。

2026年入居分については、税制改正大綱に基づき制度延長・見直しの方向性が示されています。

最終的な適用内容は、法令確定後の公表情報をご確認ください。

2026年以降の借入限度額・控除期間（概要）

2026年以降は、新築／既存（中古）と省エネ性能により借入限度額・控除期間が整理され、既存住宅の支援拡充が示されています。

• 認定（長期優良・低炭素）やZEH水準など：控除率0.7%・控除期間13年を軸に整理
• 省エネ基準適合住宅：入居年・建築確認時期によって扱いが変わります。国交省の公表では、令和10年（2028年）以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅を対象外とする整理等が示されています（例外扱いの条件もあるため要確認）
• 省エネ基準を満たさない住宅：新築は原則対象外となる方向、既存は一定範囲で対象（例：借入限度額2,000万円・10年など）

※実務では「あなたの住宅がどの区分か（証明書類で何を出せるか）」が最重要です。

たとえば、借入限度額が4,500万円の場合、実際にはその金額を超えるローンを組んでいても4,500万円までしか控除の対象になりません。また、省エネ性能の高い住宅のほうがより多く控除を受けられる仕組みになっています。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たしている必要があります。制度が便利だからといって、誰でも無条件で使えるわけではないんですね。ここでは「どんな人が」「どんな住宅で」この控除を利用できるのか、わかりやすく説明します。

所得の条件

まず最初にチェックすべきなのが、あなたの「収入」です。住宅ローン控除を受けるには、控除を受けたい年の 合計所得金額が2,000万円以下 である必要があります。

たとえば、給与収入や副業収入をすべて合わせて2,000万円を超えてしまうと、この制度は利用できません。普通の会社員や家族世帯の方であれば、ほとんどのケースで当てはまると思いますが、一応確認しておきましょう。

住宅の条件

次に重要なのが、控除を受ける住宅そのものの条件です。以下のポイントを満たしている必要があります。

• 床面積は原則50㎡以上です。
  ただし、40㎡以上50㎡未満でも対象となる取扱いがありますが、2026年（令和8年）以降の見直しでは、既存住宅にも緩和措置を適用する一方で、合計所得金額が1,000万円超の場合は50㎡以上などの条件が付くため、入居年・所得・住宅区分で要件確認が必要です。
• 自分が住むための住宅 であること
• 新築住宅は、2024年（令和6年）以降に建築確認を受けるものについて、住宅ローン減税の適用にあたり省エネ基準適合（対象外となる住宅区分が出るため、性能証明書類の確認が重要です）

ここで注意したいのは「自分が住むため」という点です。たとえば、投資用のマンションを購入した場合は対象外になるので気をつけてください。また、新築住宅では、省エネ基準を満たしているかどうかが大きなポイントになります。

ローンの条件

ローン自体にもいくつかのルールがあります。具体的には以下の通りです。

• 返済期間が10年以上 であること
• 金融機関や住宅金融支援機構などからの借入 であること

この「10年以上」という条件があるため、短期のローンや、自己資金で購入する場合には住宅ローン控除は適用されません。ローンを組む際には、この点も考慮に入れておきましょう。

ここがポイント！

ローン返済期間が10年以上でないと控除が受けられないので、短期ローンを検討している場合は注意しましょう。

その他の条件

さらに、いくつか細かい条件もあります。例えば下記のような条件です。

• 家を購入してから6カ月以内に住み始めること
• 控除を受ける年の年末まで、その住宅に住んでいること

中古住宅の場合は、築年数や耐震性能に関する条件も加わります。特に築年数が古い住宅を購入する場合は、事前に確認が必要です。

このように、住宅ローン控除を受けるためには、いろいろな条件をクリアする必要があります。ただ、一つひとつはそこまで難しいものではありません。「自分の住宅が条件に当てはまるかどうか」について不安な点があれば、税務署や専門家に相談するのがおすすめです。

控除額の計算方法と注意点

控除額の計算例

住宅ローン控除の計算は、年末時点の住宅ローン残高に0.7%を掛けた金額が基本です。具体例を挙げます。

• 年末のローン残高：3,000万円
• 控除率：0.7%
• 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円

この金額が所得税から引かれます。

控除額は原則としてその年の所得税額が上限です。所得税で控除しきれない場合は、制度の範囲内で翌年の住民税から一部控除されます（住民税控除には上限があります）。

注意点

控除を最大限に活用するには、いくつか注意点があります。

1. 省エネ基準の要件化（2024年以降） 新築住宅の場合、省エネ基準を満たしていないと控除が受けられません。購入を検討する際は、住宅性能を必ず確認しましょう。
2. 床面積要件の緩和措置（40㎡以上50㎡未満）は、一定の要件（例：所得要件など）を満たす場合に適用されます。
   ※この特例には適用期限が設定されることがあるため、購入時点での最新ルールを必ず確認しましょう。
3. 繰上げ返済時の影響 繰上げ返済で年末時点の残高が減ると控除額も少なくなります。計画的に進めましょう。

ここがポイント！

控除額は「所得税」から引かれるのが基本ですが、住民税からも一部控除される仕組みがあります！

申請手続きの流れと必要書類

初年度の確定申告手順

住宅ローン控除を受けるためには、家を購入した最初の年に確定申告をする必要があります。以下が主な流れです：

1. 必要書類を準備する
   • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
   • 登記事項証明書または不動産売買契約書のコピー
   • 源泉徴収票（給与所得者の場合）
2. 税務署で申告書を作成
   提出書類をもとに申告書を記入します。最近では電子申告も可能なので、e-Taxを利用すると、オンラインで申請が可能になり、税務署に直接訪問する手間を省けます。
3. 税務署に提出
   必要書類を揃えて提出すれば完了です。

2年目以降の年末調整方法

初年度以降は、勤務先の年末調整で手続きが済む場合がほとんどです。初年度の確定申告時に受け取った「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高証明書」を会社に提出すれば、手続きが簡単に進みます

住宅ローン控除の活用術

賢い控除の受け方

控除を最大限に活用するには、計画的な資金管理がポイントです。たとえば、以下のような工夫が考えられます。

• 控除期間が長い新築住宅を選ぶ
  新築住宅のほうが控除期間が長く、トータルで受けられる控除額が増えます。
• 省エネ基準を満たす住宅を検討
  省エネ性能の高い住宅は借入限度額も大きいため、控除額が大きくなるケースがあります。

よくある疑問

1. 繰上げ返済をすると控除はどうなる？
   年末の残高が減るため、控除額も減少します。繰上げ返済をする場合は、控除を受けるメリットとバランスを考えることが大切です。
2. ほかの税制優遇措置と併用できる？
   はい、できます。ただし、利用する制度によっては条件が異なるため、事前に確認しましょう。

中古住宅の住宅ローン控除について注意すべき点

中古住宅の住宅ローン控除は、新築住宅とは異なる条件が設定されています。2024年以降も税制改正が適用され、一部の条件が変更されています。正確な情報をもとに、制度を有効活用するための注意点を解説します。

中古住宅の適用条件

床面積の条件

中古住宅の住宅ローン控除では、床面積は原則として 50㎡以上 が必要です。ただし、以下の場合には 40㎡以上50㎡未満 の住宅も対象となります。

• 年間所得1,000万円以下（合計所得金額が1,000万円以下）の場合。

現行制度では、一定の所得要件などを満たす場合に40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となる取扱いがあります。

ただし、入居年や制度改正により扱いが変わる可能性があるため、最新情報を確認してください。

築年数の条件

既存住宅は、いわゆる新耐震基準に適合しているかが重要です。「昭和57年（1982年）以後に建築された住宅」などの整理が用いられますが、個別事情により証明書類での確認が必要になる場合があります。

1981年以前に建築された住宅 を購入する場合は、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

• 耐震基準適合証明書 を取得する。
• 既存住宅売買瑕疵保険 に加入する。

所得の条件

控除を受けるためには、控除を受ける年の 合計所得金額が2,000万円以下 である必要があります。この基準を超える場合、住宅ローン控除の対象外となります。

省エネ基準の有無

中古住宅では、省エネ基準を満たしていなくても控除の対象になります。ただし、省エネ基準を満たすかどうかで 借入限度額 が異なります：

• 省エネ基準を満たす住宅：借入限度額 3,000万円 （長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅を含む）
• 省エネ基準を満たさない住宅：借入限度額 2,000万円

購入を検討する際は、住宅の性能を確認しておくことが重要です。

控除額と期間

控除率

中古住宅の控除率は 0.7% で、新築住宅と同じです。

借入限度額

• 省エネ基準を満たす住宅：借入限度額 3,000万円 （長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅を含む）
• 省エネ基準を満たさない住宅：借入限度額 2,000万円

例：借入額が2,500万円で省エネ基準を満たさない場合、控除対象は2,000万円分までとなります。

控除期間

中古住宅の控除期間は 10年間 です。

一方、新築住宅は、省エネ基準を満たす場合に控除を受けられる仕組みで、条件により控除期間は原則13年間となります。
※制度・住宅区分により控除期間や対象可否が異なるため、購入予定の住宅がどの区分に該当するかを事前に確認しましょう。

購入後の条件

入居時期

購入後、6カ月以内に居住 し、控除を受ける年の年末までその住宅に住んでいる必要があります。

居住用途

購入した住宅は、自分または家族が住むためのもの である必要があります。投資用物件やセカンドハウスとして利用する場合は対象外です。

注意点と確認ポイント

耐震性能の確認

1981年以前の建築物を購入する場合、耐震性能を確認し、必要に応じて 耐震基準適合証明書 を取得する必要があります。

床面積と所得要件の確認

所得が1,000万円以下の場合、40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となりますが、それ以外の場合は50㎡以上が条件です。購入前に、自身の所得状況や住宅の床面積を確認しましょう。

省エネ性能の確認

省エネ性能を満たす中古住宅は借入限度額が大きくなるため、控除額も増えます。性能評価書の取得などを事前に確認しましょう。

中古住宅ローン控除を活用するためのポイント

1. 築年数を確認する 1982年以降の住宅であれば築年数を問わず利用できます。それ以前の住宅は耐震基準適合が必須です。
2. 借入限度額を計算する 借入額と省エネ基準の有無に応じて控除額が変わるため、事前に試算しておくと良いでしょう。
3. 税務署や専門家に相談する 中古住宅の控除要件は複雑な場合もあるため、不動産会社や税務署、税理士に相談して条件を確認することをおすすめします。

最新の税制改正情報と影響

2026年の税制改正ポイント

住宅ローン控除は、2026年（令和8年）以降も一定期間延長されるとともに、特に既存住宅（中古住宅）への支援を厚くする方向で見直しが示されています。
※参考：国土交通省（令和８年度税制改正の大綱において、住宅ローン減税をはじめとする住宅関連税制の延長・拡充）

適用期限の延長：2026年以降も一定期間、制度が継続できる枠組みが示されています。

既存住宅の拡充：省エネ性能が高い既存住宅で、借入限度額の引上げや、控除期間の拡充（例：13年）が示されています。

床面積要件の見直し：床面積要件について、40㎡以上へ緩和する取扱いを既存住宅にも広げる方向が示されています（一定の場合は50㎡以上など条件あり）。

対象外となる住宅の整理：将来の入居年・建築確認時期によっては、一定の住宅区分が対象外となる取扱いが示されています。また、災害リスクが高い区域の新築住宅を対象外とする考え方も示されています。

※上記は公表資料に基づく整理で、最終的な適用は入居年の制度・個別要件により判断されます。

購入を検討している場合は、税制改正大綱や国税庁等の公表情報を確認しましょう。

制度改正の内容によっては、有利・不利が分かれる可能性があります。住宅購入を検討する際は、改正時期と自身の入居予定時期との関係を整理したうえで判断することが重要です。

改正への備え方

税制改正に備えるには、最新情報をチェックすることが重要です。具体的には、以下を心がけましょう。

• 国税庁や住宅ローン関連のウェブサイトを定期的に確認
• 税理士や住宅ローンアドバイザーに相談する

最新情報を得るためのリソースと専門家の利用

住宅ローン控除に関する最新情報を知るには、信頼できるリソースを活用しましょう。

• 国税庁住宅ローン控除情報ページ
• 専門家への相談 税理士や住宅ローンアドバイザーに相談することで、自分の状況に合ったアドバイスを受けられます。初回の相談は無料の場合もあるので、気軽に利用してみましょう。

個人事業主と給与所得者の違い

住宅ローン控除の控除額は、給与所得者 も 個人事業主 も同じ計算方法で適用されます。ただし、控除額の適用プロセスや注意点が若干異なります。それぞれの特徴を以下に整理しました。

給与所得者の場合

• 控除額 年末の住宅ローン残高 × 控除率（0.7%）で計算されます。この計算方法は自営業者と同じです。
• 所得税と住民税の控除適用
  • 所得税の控除は源泉徴収票に記載された金額までが対象です。控除しきれない場合、所得税で控除しきれない場合、翌年の住民税から一定額（上限あり）控除されます。
  • 初年度のみ確定申告が必要ですが、2年目以降は勤務先で 年末調整 によって控除が適用されるため手続きが簡略化されます。
• 注意点 サラリーマンの場合、勤務先からの源泉徴収による税額が控除の対象になるため、給与額が低いと所得税が控除額に満たない場合があります（この場合、住民税控除が適用されます）。

個人事業主の場合

• 控除額 計算方法（年末ローン残高 × 控除率）は給与所得者と同じです。
• 所得税と住民税の控除適用
  • 所得税の控除額は、確定申告で算出した所得税額が限度となります。所得税を控除しきれない場合、住民税から一部控除されます。
  • 自営業者の場合、毎年必ず 確定申告 が必要です。
• 注意点 自営業者の場合、所得が安定しないケースも多いため、所得税額が控除額を下回る年が出る可能性があります。この場合、住民税控除が適用されても、全額控除されない場合がある点に注意が必要です。

給与所得者と個人事業主の違いのまとめ

共通するポイント

• 控除額の計算そのものはサラリーマンも自営業者も変わりません。
• 所得税控除しきれなかった分を住民税から控除できる点も共通です。

今後の動向に注意

住宅ローン控除制度は、経済状況や政策方針の変化に応じて頻繁に見直されます。2025年以降の税制改正については、本記事執筆時点では詳細が確定していない部分があります。そのため、以下の点に注意が必要です。

• 最新情報の確認
  国土交通省や国税庁の公式ウェブサイトで、最新の情報を定期的にチェックしましょう。
• 専門家への相談
  税理士や住宅ローンアドバイザーなど、専門家に相談することで、最新の制度変更や自身の状況に合わせたアドバイスを得られます。
• 柔軟な計画
  将来の制度変更に備え、住宅購入計画は柔軟性を持たせておくことが賢明です。
• 政府発表の注視
  税制改正大綱や関連法案の国会審議など、政府の公式発表を注視しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅購入者の家計を支える重要な税制優遇制度です。

年末時点のローン残高に基づき一定の割合が所得税や住民税から控除される仕組みで、返済期間や住宅の種類、性能によって控除額や適用条件が異なります。

特に省エネ基準を満たす住宅や長期間控除が受けられる新築住宅を選ぶことで、控除の恩恵を最大限活用できます。

また、控除を受けるためには、所得や住宅の性能、ローン条件などの要件を満たし、必要書類を揃えて初年度の確定申告を行う必要があります。

2年目以降は年末調整で手続きが簡略化されるため、比較的手間を抑えて継続的な控除を受けられます。

2026年以降の税制改正の可能性にも注意が必要です。

控除額や適用条件に変更が生じる可能性があるため、最新情報を常に確認し、柔軟な住宅購入計画を立てることが重要です。

税制改正の最新情報を得るには、国土交通省や国税庁の公式サイトをチェックし、必要に応じて税理士や住宅ローンアドバイザーといった専門家に相談するのがおすすめです。

こうした準備を通じて、住宅購入における税制メリットを最大限に活用しましょう。