「今の銀行、長く使っているし…」
「できれば同じ銀行で金利を下げたい」
住宅ローンの借り換えを考え始めると、多くの人が一度はこう思います。
僕自身もそうでしたし、実際に相談を受ける中でも「同じ銀行で借り換えできないの？」という質問はとても多いです。
同じ銀行で「正式な借り換え商品」が用意されているケースは多くありません。
※銀行や商品によっては例外的に切替型の借り換えが可能な場合もあります。
その代わりに現実的なのが、「条件変更」や「他行への借り換えを検討した際の引き止め提案」です。
ただしここには落とし穴があります。
金利が下がったように見えても、手数料や条件次第では総支払額が増えてしまうことも珍しくありません。
「交渉したのに、あとから損に気づく」このような失敗は決して珍しくありません。
この記事では、
- 同じ銀行で実際にできること・できないこと
- 金利交渉や引き止め提案が成立する可能性
- 交渉前に必ずやるべき下準備
- 得したつもりが損する典型パターン
を整理しながら、感情ではなく「総コスト」で判断する方法を解説します。
「交渉するべきか」「他行に行くべきか」「今は動かないべきか」。
その答えを、数字でハッキリさせたい人は、ぜひ最後まで読んでみてください。
※本記事は一般的な住宅ローン実務の傾向を解説したものであり、すべての金融機関・すべての契約に当てはまるものではありません。最終的な条件は必ず金融機関にご確認ください。
同じ銀行で「借り換え」は難しいことが多い。現実的な選択肢は「条件変更」か「引き止め提案」の活用
今借りている銀行のまま「正式な借り換え手続き」をするのは、実務上かなり難しいケースが多いです。
一方で、まったく何もできないわけではなく、現実的な選択肢としては次の2つが残ります。
- 同じ銀行での条件変更（金利・期間・金利タイプの見直し）
- 他行への借り換え検討を伝えたうえでの引き止め提案の活用
重要なのは、「同じ銀行＝何となく楽そう」という理由だけで判断せず、最終的に総コストが下がるかどうかで冷静に決めることです。
引き止め提案の条件は、「新規顧客向け条件」と同水準になるとは限らず、あくまで既存契約の延長線上で調整される点には注意が必要です。
借り換え（別銀行へ）と、条件変更（同じ銀行）の違い
まず整理しておきたいのが、「借り換え」と「条件変更」は仕組みがまったく違うという点です。
- 借り換え 別の銀行で新たに住宅ローンを組み直し、今のローンを完済する方法 → 登記費用・事務手数料・保証料などが発生しやすい
- 条件変更 今の銀行との契約を維持したまま、条件の一部を見直す方法 → 諸費用は比較的軽いが、金利の下げ幅は限定的になりがち
同じ銀行でできるのは、基本的に後者の「条件変更」です。
「同じ銀行で借り換えたい」という相談が、実際には条件変更の話になるのはこのためです。
同じ銀行で狙うべきゴールは「金利の引き下げ」または「手数料の見直し」
同じ銀行と交渉する場合、ゴール設定を間違えると時間だけが無駄になります。
狙うべきポイントは、次のどちらかです。
- 適用金利（優遇幅）の引き下げ
- 条件変更手数料・事務手数料などのコスト圧縮
「劇的に金利が下がる」ことは多くありませんが、実務上よく見られる調整幅としては、0.1〜0.3％程度にとどまるケースが多い印象です。
※あくまで一例であり、実際の条件は個別判断となります。
ただし、ここで重要なのは「下がった気がする」ではなく、実際に総支払額がどう変わるかを数字で確認することです。
最終判断は「総コスト差」で判断する
同じ銀行での交渉は、成功しても失敗しても感情的になりやすいポイントです。
だからこそ、判断基準は一つに絞ります。
諸費用込みで、総支払額は本当に下がるのか？
これを確認せずに、
- 「せっかく下げてくれたから」
- 「断るのが気まずいから」
と進めてしまうと、結果的に損をするケースもあり得ます。
同じ銀行でできること
同じ銀行で「借り換えをしたい」と考えたとき、実際に何ができて、何ができないのかが分からず混乱しがちです。
ここでは、同じ銀行で現実的にできることを整理しておきます。
金利の見直し（優遇幅の再設定）
まず多くの人が期待するのが、適用金利の引き下げです。
これは「借り換え」ではなく、現在の契約を前提とした優遇幅の見直しにあたります。
たとえば、
- 当初契約時より市場金利が下がっている
- 他行の金利水準と比べて明らかに高くなっている
こうした状況では、銀行側が「引き止め」の一環として金利を調整することがあります。
ただし、下げ幅は限定的なケースが多く、「大幅に下がる前提」で期待しすぎるのは危険です。
※以下はあくまで筆者個人の体験談です。
僕の場合は、借り換えた場合と総支払額がほぼ同じになる水準まで金利を引き下げる提案を受けましたが、すべての人に当てはまるものではありません。
条件変更（返済期間・金利タイプ変更など）
次に多いのが、条件変更という選択肢です。
代表的な内容は以下のとおりです。
- 返済期間の短縮・延長
- 変動 → 固定、固定 → 変動への切り替え
- 固定期間の再設定
条件変更は、登記のやり直しが不要な場合が多く、諸費用が軽いのがメリットです。
一方で、金利条件は新規借り換えより不利になることもあり、「手続きは簡単でも、必ずしも得とは限らない」という点は押さえておく必要があります。
借り換えではなく「借り換えを検討している」と伝えた時の引き止め提案
同じ銀行で実務上もっとも現実的なのが、このパターンです。
- 他行への借り換えを検討している
- 仮見積りや金利水準を把握している
この状態を伝えることで、銀行側から引き止め条件（優遇再設定など）が提示されることがあります。
ここで重要なのは、「引き止め＝必ず得」ではないということ。
提示内容は銀行ごと・個人ごとに差があり、その場の条件だけを見ると良さそうに見えても、総コストでは微妙というケースもあります。
成功する可能性を左右する「下準備」とは
同じ銀行での金利交渉や条件変更は、交渉の場に出る前の準備が、結果を大きく左右すると言っても過言ではありません。
ここを曖昧にしたまま話を進めると、「検討します」で終わるか、条件が出ても判断できずに失敗しがちです。
①現状の条件を整理（適用金利・残高・残り年数・固定期間）
まずは、今のローン条件を数字で把握します。
最低限、次の項目は手元で即答できるようにしておきましょう。
- 現在の適用金利（優遇後の実質金利）
- ローン残高
- 残り返済年数
- 固定期間中か／固定終了までの残期間
これが整理できていないと、銀行側から「では今の条件をご確認ください」で話が止まります。
②比較材料を用意（他行の仮見積り・金利水準の目安）
交渉で最も効くのは、感想ではなく比較材料です。
- 他行の金利水準（公式サイトレベルでもOK）
- 可能であれば仮審査・簡易見積り
重要なのは、「必ず借り換える」という姿勢ではなく、現実的に比較検討している状態を作ることです。
これがあるかどうかで、引き止め提案が検討される可能性は変わってきます。
③「いくら下がれば得か」を先に決める
交渉前に必ずやっておきたいのが、「自分の合格ライン」を決めておくことです。
- 金利が何％下がれば得なのか
- 手数料込みで、総支払はいくら減るのか
これを決めずに交渉すると、
- 下がったけど、本当に得か分からない
- 断る理由が曖昧になる
という状態に陥ります。
事前に下記の記事も参考に計算して「ここを超えたらOK」「超えなければ見送り」という基準を作っておきましょう。
④交渉のNG：感情論・根拠なし・脅し文句
最後に、やってはいけない交渉も押さえておきます。
NG例は次のとおりです。
- 「長年使っているから下げてほしい」
- 「他行に行くかもしれないですよ？」
- 「とにかく安くしてほしい」
これらは一見強そうに見えますが、判断材料がなく、交渉として成立しません。
あくまで、
- 数字
- 比較
- 冷静な選択肢提示
この3点を軸に進めるのが、成功率を上げるコツです。
同じ銀行で金利交渉（引き下げ）は通る？通らない？
まず多くの人が最初に考えるのが、「今の銀行で金利を下げてもらえないか？」という交渉です。
結論から言うと、通る人・通らない人の差ははっきりしています。
通りやすい人の特徴（返済実績・属性・取引状況など）
金利交渉が通りやすいのは、次の条件がそろっている人です。
- 延滞・遅延が一切なく、返済実績が安定している
- 借入後に収入や勤続年数が改善している
- 給与振込・カード・預金など、取引が銀行に集約されている
- 他行の金利水準と比べて、明らかに“割高”な状態になっている
ポイントは、「優良顧客として引き止める理由があるかどうか」。
これらの条件がそろっている場合、銀行側が条件提示を検討する可能性が相対的に高くなります。
通りにくい典型（固定期間中・優遇条件が薄い等）
一方で、交渉が通りにくいパターンも明確です。
- 固定金利期間の途中（特に残期間が長い）
- すでに最大級の優遇が適用されている
- 借入当初から条件がほとんど変わっていない
- 他行と比較しても、そこまで条件が悪くない
この場合、「現行条件が妥当」と判断され、交渉自体は聞いてもらえても、結果が出にくいのが実情です。
交渉で出やすい落とし穴（手数料や条件が付く）
仮に金利の引き下げが提示されたとしても、その条件を鵜呑みにするのは危険です。
よくある落とし穴は次のとおりです。
- 条件変更手数料が別途発生する
- 固定期間の再設定が必須になる
- 繰上返済の自由度が下がる
一見すると「金利は下がった」ように見えても、総支払や将来の柔軟性が悪化しているケースもあります。
だからこそ、金利交渉の結果はその場で決めず、冷静に再計算することが重要です。
「条件変更」で実質的に得する
同じ銀行で検討できる選択肢の中で、実務的にいちばん使われやすいのが「条件変更」です。
借り換えほど大きな手続きが不要な分、判断を誤ると「楽だけど損」という結果にもなりやすいので注意が必要です。
条件変更のメリット（登記・諸費用が軽い可能性）
条件変更の最大のメリットは、手続きとコストの軽さです。
- 抵当権の設定・抹消が不要なケースが多い
- 借り換えに比べて、諸費用が抑えられることがある
- 審査はあるが、借り換えよりハードルが低め
特に、
- 残高が少なめ
- 借り換えだと諸費用負けしやすい
こうしたケースでは、条件変更のほうが現実的になることがあります。
デメリット（条件の自由度・金利が十分下がらない等）
一方で、条件変更には明確な弱点もあります。
- 金利が市場水準まで下がらないことが多い
- 選べる金利タイプや固定期間が限られる
- 銀行主導の条件になりやすい
つまり、「借り換えならもっと良い条件が出るのに、条件変更だと中途半端で終わる」というパターンです。手続きが簡単でも、必ずしも得とは限らない点は押さえておく必要があります。
条件変更が向くケース／向かないケース
条件変更が向くのは、次のような人です。
- 借り換え諸費用をかけるほどのメリットが出にくい
- 残り返済年数が短め
- 手続きの手間を最小限にしたい
逆に向かないのは、
- 金利差が大きく、借り換えで大きく下がる可能性がある
- 今後、繰上返済や柔軟な見直しを重視したい
- 固定期間・条件の縛りを避けたい
この判断を感覚でやると、失敗しやすいのが条件変更です。
「総コスト比較」が必須
条件変更は「諸費用が少ない」という理由で、総コストの比較を省略しがちです。
ですが実際には、
- 金利があまり下がらない
- 返済期間が延びる
- 条件付きで自由度が下がる
こうした要素が重なると、借り換えより総支払が増えることも普通にあります。
条件変更の提案を受けたら、必ず、「借り換え」「条件変更」「現状維持」を横並びで比較しましょう。
「引き止め」された時の正しい判断
実務でいちばん判断に迷うのが、このケースです。
他行への借り換えを進めていたら、今の銀行から引き止め条件を提示された──これは決して珍しくありません。
その場で即決するのは避けるべきです。
引き止めで提示されやすいパターン
引き止め時に多い提案は、次のような内容です。
- 優遇幅の再設定による金利引き下げ
- 条件変更手数料の減額・免除
- 固定期間の再設定（◯年固定でこの金利、など）
一見すると、「ここまでしてくれるなら、このままでいいかも」と感じやすい内容が出てくるのが特徴です。
「その場で即決」が危険な理由（比較の前提がズレる）
引き止め提案が危険なのは、比較の前提がズレやすい点にあります。
- 借り換え先は「諸費用込み」
- 引き止め条件は「金利だけ」
この状態で判断すると、同じ土俵で比べていないのに決めてしまうことになります。
銀行側が「今日中に決めていただければ」と言うこともありますが、冷静に考えれば、即日判断しなければならない合理的理由はありません。
引き止め提案を“比較可能な形”にする質問項目（テンプレ）
引き止め条件を受けたら、必ず次を確認します。
- 新しい適用金利はいくらか
- その金利はいつから適用されるか
- 条件変更手数料・事務手数料は発生するか
- 固定期間や金利タイプの縛りはあるか
- 団信条件に変更はあるか
この情報がそろって初めて、借り換え案と横並びで比較ができます。
引き止めが強い時の断り方（角が立たない言い方）
引き止めが強く、即答を求められた場合は、次のように伝えるのが無難です。
「条件はありがたいのですが、家計全体で再計算したうえで判断したいので、一度持ち帰らせてください」
ポイントは、
- 感情的にならない
- 否定しない
- 判断基準は「数字」と伝える
これだけで、無理に話を進められる可能性は低くなります。
金利交渉の伝え方テンプレ（電話・窓口・メール）
金利交渉は、言い方で結果が大きく変わる分野です。
強く出る必要はありませんが、曖昧に話すと何も引き出せません。
基本は、「事実 → 検討状況 → 確認 → 希望」の順で伝えます。
交渉の基本構成（現状→他行検討→条件確認→希望）
まずは、この流れを崩さないことが重要です。
- 現状の共有 「現在◯年目で、金利は◯％、残高は◯円です」
- 他行を検討している事実 「最近、他行の金利水準を見ており、借り換えも検討しています」
- 条件確認 「御行で金利や条件の見直しが可能か確認したいです」
- 希望の提示 「もし可能であれば、条件を比較したうえで判断したいと考えています」
この言い方なら、脅しでもお願いでもない、冷静な交渉になります。
「数字」の出し方（他行の条件提示をどう見せるか）
数字を出すときのコツは、盛らないことです。
- 「他行では◯％台の案内を見ています」
- 「仮見積りで、諸費用込みでも総額が下がる可能性がありました」
ここで大事なのは、
- 「確定した条件」ではなく「検討材料」として伝えること。
断定的に言うと対抗姿勢になりやすいので、あくまで比較検討中というスタンスを保ちます。
断られたときの切り返し（別案の提示を引き出す）
「金利の引き下げは難しいです」と言われた場合でも、そこで終わらせる必要はありません。
切り返し例は次のとおりです。
- 「条件変更など、他に選択肢はありますか？」
- 「固定期間の見直しなどは可能でしょうか？」
- 「手数料面で調整できる部分はありますか？」
「金利以外のカード」を引き出す意識がポイントです。
交渉で確認すべきチェックリスト
金利交渉や条件変更でありがちなのが、「一部だけ聞いて安心し、あとから損に気づく」パターンです。
交渉結果を受けたら、必ず以下の項目をセットで確認してください。
新しい適用金利と適用開始時期
まず最優先で確認すべきは、この2点です。
- 新しい適用金利はいくらか（優遇後の実質金利）
- いつからその金利が適用されるのか
「次回返済分から」なのか「条件変更完了後から」なのかで、実際の効果は変わります。
固定期間・金利タイプ変更の条件
金利が下がる代わりに、条件が付いていないかを必ず確認します。
- 固定◯年への切り替えが必須か
- 変動→固定、固定→変動の制限はあるか
- 再度の見直しはいつから可能か
ここを見落とすと、将来の選択肢が狭まる原因になります。
手数料（条件変更手数料・事務手数料）と登記の要否
意外と盲点になるのが手数料です。
- 条件変更手数料はいくらか
- 事務手数料は発生するか
- 登記の変更が必要か（費用は誰負担か）
金利が下がっても、手数料で相殺されるケースは普通にあります。
団信・保険の条件変更有無
団信（団体信用生命保険）も必ず確認します。
- 内容は変わらないか
- 金利上乗せ条件はないか
- 特約が外れたり追加されたりしないか
特に、がん団信などの上乗せ条件は要注意です。
返済期間変更の可否（総支払が増えないか）
最後に、返済期間です。
- 期間は短くなるのか、延びるのか
- 月々は下がるが、総支払は増えないか
月々の金額だけを見ると安心しがちですが、総支払額で見ると損というケースは本当に多いです。
よくある失敗：交渉が「得」のはずなのに損するパターン
金利交渉や条件変更は、「交渉したのに、あとから損に気づく」というケースも見られます。
ここでは特に多いパターンを整理します。
月々だけ下がって総支払が増える（期間延長）
多くの人が陥りやすい失敗です。
- 月々の返済額は下がった
- でも返済期間が延びた
- 結果、総支払額は増えている
これは「家計が楽になった気がする」だけで、コスト面では逆効果になっています。
月々の金額ではなく、必ず総支払額で判断してください。
条件が付いて自由度が下がる（繰上返済手数料など）
金利の引き下げと引き換えに、条件の縛りが増えるケースもよくあります。
- 固定期間中は繰上返済不可
- 繰上返済手数料が発生する
- 再変更まで一定期間待つ必要がある
今は問題なくても、将来の選択肢を狭めてしまう点は見落とされがちです。
団信の上乗せ・手数料の見落としで逆転
金利そのものが下がっても、
- 団信の上乗せ金利が追加される
- 条件変更手数料が高額
この2つが重なると、トータルでは損ということもあります。
金利だけを切り取らず、必ず付随条件まで確認しましょう。
残高が小さく費用負け
残高が小さい場合、そもそも「動かない方が得」なこともあります。
- 残高が数百万円台
- 残り年数が短い
この場合、どんな交渉をしても効果が薄いことがあります。
該当する場合は、こちらの記事を先に確認するのがおすすめです。
交渉がダメなら次に何をする？（現実的な分岐）
同じ銀行での交渉は、必ずしも結果が出るものではありません。
ただし、交渉が通らなかった＝行き止まり、ではありません。
ここからどう動くかで、最終結果は大きく変わります。
①他行へ借り換え
もっとも分かりやすい次の一手が、他行への借り換えです。
- 金利差が明確にある
- 残り年数・残高ともに十分
- 諸費用を払っても回収できる
この条件がそろっていれば、同じ銀行に固執する理由はありません。
ここまで来たら、条件を整理し、仮審査→本申込みへ進むのが合理的です。
②借り換えは見送り、繰上返済や固定化を検討
交渉も借り換えも微妙な場合は、無理に動かない判断も立派な選択です。
- 残高が小さい
- 金利差がほぼない
- 諸費用が回収できない
この場合は、
- 繰上返済で利息を減らす
- 変動→固定でリスクを下げる
といった選択肢のほうが、家計全体では安定することもあります。
判断材料は、以下の記事も参考にしてください。
③時期を変えて再チャレンジ（固定終了前後）
「今はダメでも、将来は条件が変わる」
これも住宅ローンではよくあります。
- 固定期間が終了するタイミング
- 市場金利が動いたタイミング
- 家計や収入が改善したタイミング
こうした節目では、同じ銀行でも再交渉の余地が生まれることがあります。
一度断られたからといって、永遠に無理というわけではありません。
よくある質問（FAQ）
同じ銀行で借り換え（借り換え手続き）はできますか？
原則として難しいケースが多く、実務上は「条件変更」や「引き止め提案」になることがほとんどです。
金利交渉は電話でもできますか？窓口必須ですか？
電話での相談や交渉は可能です。
ただし、最終的な条件確定や手続きは、書面確認や窓口対応が必要になるケースが一般的です。
引き止め提案は受けた方がいいですか？
必ず比較してから判断してください。
条件自体は魅力的でも、総コストで損になることがあります。
交渉でどれくらい下がれば「得」と言えますか？
人によります。残高・残り年数・手数料次第なので、こちらの記事も参考にして損益分岐を先に計算するのがおすすめです。
固定期間中でも交渉できますか？
交渉自体は可能ですが、条件が出にくい・制限が付きやすい点は理解しておきましょう。
断られたら、すぐ他行に申し込むべきですか？
いいえ。まずは「借り換えで本当に得か」を確認してからで問題ありません。
まとめ
- 同じ銀行での「借り換え」は難しいことが多い
- 現実的な選択肢は「条件変更」か「引き止め提案」
- 成否を分けるのは、交渉前の準備と数字の比較
- 感情ではなく、総コスト差で判断する
最初にやるべきことは、「得」になるラインを確定させることです。
そこから交渉 → 比較 → 判断、この順番を守れば、「頑張ったのに損した」という失敗は避けられる可能性が上がります。
※本記事は一般的な住宅ローン実務の傾向を解説したものであり、すべての金融機関・すべての契約に当てはまるものではありません。最終的な条件は必ず金融機関にご確認ください。
