住宅ローンの借り換え、「金利が下がるなら得そうだけど、実際はいくら変わるのか分からない」
そんな状態で、シミュレーターを何度も回していませんか？
借り換えは、感覚や雰囲気で判断すると「思ったほど得にならない」「諸費用で相殺された」と後悔しやすいテーマです。
一方で、見るべき数字を整理して順番に確認すれば、得か損かはかなりシンプルに判定できます。
この記事では、
- 借り換え判断に本当に必要な「3つの数字」
- Webシミュレーター・Excel・計算式の正しい使い分け
- 諸費用込みで損益分岐を見極める考え方
を、「今すぐ判断したい人」でも迷わない流れで整理しました。
ただ、自分でシミュレーションしなくても モゲチェック 
というサービスを利用すれば、銀行を一括比較して、借り換えでいくら減らせるかの金額とおすすめの銀行を診断してくれます。
ただし、地方銀行など比較の対象となっていない銀行も含めて比較したい方はモゲチェックとシミュレーションを使って比較するのが良いと思います。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
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借り換えは「3つの数字」でほぼ判定できる
住宅ローンの借り換えは、細かい条件をすべて調べる前に、3つの数字を見るだけで「やる価値があるかどうか」はほぼ判定できます。
ここを外すと、時間をかけて比較した結果「結局、費用負けだった」という事態になりがちです。
先に結論を整理すると、
- 金利差がどれくらいあるか
- 今のローン残高はいくらか
- 残りの返済年数はどれくらいか
この3点で、借り換えの当たり・外れはほぼ判定できます。
判定に使う3つ：①金利差 ②残高 ③残り年数
まず最重要なのが金利差です。
借り換えによるメリットの正体は、突き詰めると「今より低い金利で借り直せるかどうか」に尽きます。
ただし、金利差だけを見て判断するのは危険です。
理由はシンプルで、残高と残り年数によって、同じ金利差でも効果がまったく変わるからです。
整理すると以下の関係になります。
- 金利差が大きいほど → 効果は出やすい
- 残高が多いほど → 効果は出やすい
- 残り年数が長いほど → 効果は出やすい
たとえば、「金利差0.3％」という数字は一見すると小さく感じますが、
- 残高が1,500万円以上
- 残り年数が20年
という条件であれば、総返済額で数十万円単位の差になる可能性は十分あります。
一方で、
- 残高300万円以下
- 残り5年
といったケースでは、金利差があっても諸費用で相殺される可能性が高くなります。
このあたりの具体的な損益分岐は、
・金利差別
・残高別
で詳しく解説しています。
ここではまず、「3つは必ずセットで見る」という前提を押さえてください。
ただし例外：諸費用が高い／固定期間中／繰上返済予定がある
この3つの数字でほぼ判定できるとはいえ、例外も存在します。
代表的なのが、次の3パターンです。
- 諸費用が高いケース 借り換えには、事務手数料・登記費用・保証料などがかかります。 金利差で得られるメリットより、初期費用の方が大きければ本末転倒です。
- 固定金利期間の途中にいるケース 10年固定などの途中解約では、違約金や優遇金利の喪失が発生することがあります。 「金利が下がるから得」と単純に判断できません。
- 繰上返済を予定しているケース 近いうちに大きな繰上返済をする予定がある場合、 借り換えによる金利メリットが想定より小さくなります。
これらに該当する場合、Webシミュレーターの結果だけで判断するのは危険です。
次のセクション以降で解説する「入力項目の整理」や「Excelでの確認」が重要になります。
借り換えシミュレーションの入力項目チェックリスト
借り換えシミュレーションで失敗しやすい原因の多くは、計算方法そのものではなく「入力漏れ」です。
特にWebシミュレーターを使う場合、入力項目が少ない分、条件を正しく反映できていないケースがあります。
ここでは、「最低限ここだけは押さえておくべき入力項目」を整理します。
このチェックリストを埋めてからシミュレーションに進むことで、判断の精度が一段上がります。
現在のローン：残高／金利／残期間／返済方式（元利均等・元金均等）
まず整理すべきは、今借りている住宅ローンの条件です。
手元に返済予定表やネットバンキング画面を用意して、以下を確認してください。
- 現在のローン残高
- 適用金利（優遇後の実質金利）
- 残り返済年数
- 返済方式（元利均等 or 元金均等）
特に注意したいのが返済方式です。
多くの人は元利均等ですが、元金均等の場合は、シミュレーターによって結果が大きくズレることがあります。
「金利と残高だけ分かればOK」と思われがちですが、
残期間と返済方式が抜けると、総返済額の比較が成立しません。
借り換え後の想定：金利タイプ（固定/変動）／期間／優遇条件
次に、「借り換えた後どうなるか」を仮置きします。
ここでは完璧な条件を決める必要はありません。
あくまで「現実的な想定」を置くのが目的です。
最低限、次の3点を決めてください。
- 金利タイプ（変動／固定◯年／全期間固定）
- 借り換え後の返済期間（今と同じ or 短縮）
- 優遇金利の前提（最大優遇か、標準か）
この段階では、「とりあえず一番低い金利を入れる」という入れ方はおすすめしません。
なぜなら、後で現実とのギャップに気づき、判断がブレる原因になるからです。
少し保守的なくらいの想定で問題ありません。
見落としがちな項目：諸費用／団信・保険／繰上返済予定
最後に、シミュレーション結果を大きく左右する見落としがち項目です。
特に重要なのは以下の3つです。
- 借り換え諸費用 （事務手数料・登記費用・保証料など）
- 団体信用生命保険（団信）の内容・上乗せ金利
- 今後の繰上返済予定（時期・金額）
ここを入れずに出した「得した金額」は、あくまで理論値であって、実際の手残りではありません。
特に繰上返済予定がある場合、「借り換え」と「繰上返済」のどちらが合理的か、結論が逆転することもあります。
入力テンプレート
以下を一度、紙やメモアプリに書き出してから進めるのがおすすめです。
- 【現在】 残高：＿＿＿万円 金利：＿＿％ 残り年数：＿＿年 返済方式：元利均等／元金均等
- 【借り換え後（想定）】 金利タイプ：変動／固定＿＿年 金利：＿＿％ 返済期間：＿＿年
- 【その他】 諸費用合計：＿＿万円 繰上返済予定：あり／なし（＿＿年後に＿＿万円）
ここまで整理できれば、シミュレーションの土台は完成です。
シミュレーション方法は3つ：あなたに合うのはどれ？
借り換えシミュレーションには、大きく分けて3つの方法があります。
どれが正解という話ではなく、「今のあなたの判断フェーズ」に合っているかどうかが重要です。
ここを間違えると、
- まだ早い段階なのに細かく計算しすぎて疲れる
- 逆に、精密な判断が必要なのに概算で決めてしまう
といったズレが起きます。
まずは3つの特徴を押さえて、自分に合う方法を選びましょう。
最速：Webシミュレーター（概算でOKの人）
一番手軽なのが、銀行や比較サイトが提供しているWebシミュレーターです。
この方法が向いているのは、こんな人です。
- 借り換えするかどうか、まだ半信半疑
- 数分で「得そうか／損そうか」だけ知りたい
- 細かい条件はまだ決めていない
入力項目が少なく、結果もすぐ出るため、最初のふるい分けとしては非常に優秀です。
ただし、注意点もはっきりしています。
- 諸費用が反映されない、または簡略化されがち
- 固定金利終了後の金利が考慮されないことが多い
- 団信や繰上返済の影響はほぼ見られない
つまりWebシミュレーターは、「YES／NOを仮決めするための道具」です。
この結果だけで申込まで進むのは、正直おすすめしません。
精度重視：Excel（諸費用・固定期間も入れたい人）
判断の精度を上げたいなら、Excelシミュレーションが最適です。
この方法が向いているのは、
- 諸費用込みで本当に得か知りたい
- 固定金利◯年 → その後どうなるかも確認したい
- Web結果と現実のズレが気になっている
といった人です。
Excelを使えば、
- 毎月返済額
- 元本残高の推移
- 総返済額
- 諸費用を含めた実質損益
をすべて自分の条件で再現できます。
多少手間はかかりますが、
「判断を確定させる段階」では、これが一番ブレにくいです。
後ほどこのExcelシミュレーションのテンプレ構成を具体的に解説します。
ざっくり：計算式（目安だけ先に知りたい人）
もうひとつが、計算式による概算判断です。
これは、
- 借り換えを検討し始めたばかり
- Excelを開くほどでもない
- 金利差と残高から「やる価値ある？」を先に知りたい
という人向けです。
考え方はとてもシンプルで、
- 金利差 × 残高 × 残り年数（ざっくり）
- そこから諸費用を引いてプラスかどうか
を見るだけです。
精度は高くありませんが、「検討に進む価値があるか」を見極めるには十分です。
【最短3分】Webシミュレーターで「得か損か」を仮判定する手順
ここでは、Webシミュレーターを使って最短で仮判定する方法を整理します。
目的はあくまで「精密な結論」ではなく、次に進むべきかどうかの一次判定です。
この段階でやるべきことはシンプルで、
- 条件をきちんと整理する
- 金利を現実的に仮置きする
- 結果を正しく読む
この3点だけ押さえればOKです。
手順1：今のローン条件を整理する
まずは、現在のローン条件を正確に入力します。
「入力テンプレート」で整理した内容を、そのまま使ってください。
最低限、次の項目は必ず入れます。
- 現在のローン残高
- 適用金利（優遇後の実質金利）
- 残り返済年数
ここでありがちな失敗が、「当初金利」や「表面金利」を入れてしまうことです。
必ず今実際に払っている金利を使ってください。
ここがズレると、結果もすべてズレます。
手順2：借り換え後の金利を仮置きする（固定/変動の違い）
次に、借り換え後の金利を仮置きします。
ポイントは、一番低い金利を入れないことです。
おすすめは、
- 変動なら「今出ている最低水準＋0.1〜0.2％」
- 固定なら「検討している固定期間の中央値」
このくらいのやや保守的な数字を入れる方が、後で判断がブレにくくなります。
少し手間はかかりますが、前後0.1%で金利の差がどのくらいの影響があるのかをチェックしておくと良いです。
また、固定金利の場合は、
- 固定期間が終わった後の金利がどうなるか
- その前提がシミュレーターに入っているか
も軽く確認しておきましょう。
Webシミュレーターでは、固定終了後が考慮されていないケースがあります。
手順3：結果の見方（毎月返済／総返済／差額）と注意点
シミュレーション結果で見るべきポイントは、次の3つです。
- 毎月返済額がどれくらい変わるか
- 総返済額がどれくらい変わるか
- 差額が「諸費用を無視して」どれくらい出ているか
特に重要なのは最後の差額です。
ここで出たプラス額は、「理論上の最大メリット」にすぎません。
この金額から、
- 借り換え諸費用
- 固定終了後の金利上昇リスク
が差し引かれて、初めて実質的な判断材料になります。
Webシミュレーター結果の位置づけ（重要）
Webシミュレーターの結果は、
- プラス → 次に進む価値あり
- ほぼゼロ／マイナス → 深掘り不要
このくらいの使い方がちょうどいいです。
注意点として、Web結果だけで「確実に得」と判断しないこと。
- 諸費用が入っていない
- 固定期間終了後が抜けている
この2点が原因で、「Webでは得、現実では微妙」というケースもあります。
Excelで諸費用込みでシミュレーション
Webシミュレーターで「得そう」と出たら、次は必ずExcelで確認します。
ここが、借り換え判断の最終関門です。
Excelを使う目的はひとつだけ。
「諸費用込みで、本当に手元にいくら残るのか」を数字で確定させること。
Webシミュレーターの結果とズレるのは珍しくありませんが、それ自体は大きな問題ではなく、ズレの理由を把握できることが重要です。
Excelの列設計（毎月返済・残高推移・総返済）
まずは、最低限必要な列構成を整理します。
複雑にする必要はありません。以下が基本形です。
- 月数（1か月目、2か月目…）
- 毎月返済額
- 元本返済額
- 利息額
- 返済後残高
この5列があれば、
- 毎月いくら返しているか
- 元本がどのペースで減るか
- 総返済額はいくらか
を正確に再現できます。
「現在のローン」と「借り換え後のローン」を同じ構成で2シート作るのがコツです。
これだけで、数字の比較が一気に見やすくなります。
追加で入れるべき費用（事務手数料／登記／保証料など）
次に、Webでは抜けがちな諸費用をまとめて入れます。
代表的なものは以下です。
- 事務手数料（定額 or 借入額の◯％）
- 登記費用（抵当権抹消・設定）
- 保証料（借り換え先の条件次第）
- 印紙代・司法書士報酬
Excel上では、
- 「初期費用合計」として1セルにまとめる
- 総返済額に加算する
この2点だけでOKです。
ここを入れた瞬間に、「Webでは＋40万円、Excelでは＋5万円」といった結果になることも珍しくありません。
これが、Excelで確認する最大の意味です。
固定期間（10年固定など）をどう扱うか
固定金利を含む場合は、シナリオ比較で考えます。
おすすめは、次の2パターンです。
- シナリオA：固定終了後も金利があまり上がらない
- シナリオB：固定終了後に金利が上がる
固定期間中と終了後で、金利を切り替えたシートを2つ作るだけで十分です。
ここで大事なのは、「どちらが正しいか」を当てることではありません。
- 最悪ケースでも許容できるか
- 想定より上振れしたらどうなるか
を数字で見て納得できるかが判断基準です。
Web結果とズレる原因TOP3
最後に、WebシミュレーターとExcel結果がズレる主な原因を整理します。
ズレる理由は、ほぼ次の3つです。
- 諸費用が入っていない
- 固定期間終了後が考慮されていない
- 返済方式や残高推移の前提が違う
ズレたからといって、「Excelが間違っている」「Webが使えない」わけではありません。
目的が違うだけです。
- Web：入口の仮判定
- Excel：最終判断
この役割分担を理解していれば、数字に振り回されなくなります。
ご指摘のとおり、現状のP2は
「判断軸・考え方」は十分だが、「Excelで実際にどう計算するか」が実務レベルでは不足しています。
そこで、実際に手を動かせるExcel計算手順セクションを1つ追加するのが適切です。
以下に、
- 追加すべき新セクション（見出し案＋内容）
- 記事全体の中での最適な配置位置
- なぜその位置が最適か（設計意図）
を整理します。
計算式で概算する（やる価値あるかを先に知る）
Excelを作る前に、「そもそも借り換えを検討する価値があるのか？」を一瞬で判断したい人も多いと思います。
そんなときに使えるのが、計算式による概算チェックです。
精度は高くありませんが、入口判断としては十分です。
概算の考え方：総返済差額 − 諸費用 ＞ 0
考え方は、とてもシンプルです。
- 金利差でどれくらい利息が減りそうかをざっくり出す
- そこから借り換え諸費用を引く
- プラスかどうかを見る
ざっくりした式にすると、次のイメージです。
- 概算メリット ≒ 残高 × 金利差 × 残り年数 − 諸費用
もちろん、実際の返済は毎月残高が減るため、この式は「最大値寄り」の計算になります。
それでも、
- プラスが大きく出る → 検討価値あり
- ほぼゼロ or マイナス → 深掘り不要
という判断には十分使えます。
目安がズレるケース：残り年数が短い／繰上返済予定／固定期間中
この概算式が当てにならないケースも、事前に押さえておきましょう。
特に注意したいのは、次の3つです。
- 残り年数が短い 5年未満などの場合、利息軽減効果が急激に小さくなります。
- 繰上返済を予定している 近い将来に大きく元本を減らす予定があると、金利差の効果も想定より小さくなります。
- 固定金利期間の途中 違約金や優遇条件の喪失があると、 概算式では完全に拾えません。
こうした条件がある場合は、概算でプラスでも鵜呑みにしないことが大切です。
借り換えしない方がいいケース
シミュレーションの結果がプラスでも、必ずしも借り換えすべきとは限りません。
ここを飛ばしてしまうと、「数字上は得だったけど、あとから後悔した」というパターンに入りやすくなります。
冷静に「やらない判断」を選ぶための視点を整理します。
差額が小さい（手間・審査リスクに見合わない）
まず一番多いのが、差額はプラスだが小さいケースです。
たとえば、
- 総返済で＋10万円
- 月あたりにすると数百円
このレベルだと、
- 申込・審査の手間
- 書類準備の負担
- 審査落ちの可能性
を考えると、割に合わないと感じる人も多いはずです。
目安としては、数十万円単位で差が出ないなら、無理にやらないこのくらいの基準で考えて問題ありません。
変動リスクが上がる（固定→変動など）
次に注意したいのが、リスク構造が変わるケースです。
よくあるのが、
- 固定金利 → 変動金利
- 固定期間の短縮
によって、短期的な金利メリットは出るものの、将来の返済額が読みにくくなるパターンです。
シミュレーションは「今の前提」でしか計算できません。
金利上昇局面では、精神的な負担が増えることもコストの一部です。
「多少得するより、安心を優先したい」という考え方も人によってはありです。
団信・保険条件が悪化する／付帯コストが増える
最後に見落とされがちなのが、団信や保険条件です。
借り換えによって、
- がん団信が有料になる
- 上乗せ金利が必要になる
- 健康状態によって条件が悪くなる
といったケースがあります。
この場合、金利差だけを見た「得」は、実質的には消えていることもあります。
また、
- 口座指定
- 給与振込条件
- 各種サービス加入
など、付帯条件によるストレスやコストも無視できません。
よくある悩み
ここまで読んで、「理屈は分かったけど、自分の場合はどこを深掘りすればいい？」
と感じている人も多いと思います。
ここでは、よくある悩み別に見るべきポイントを明確化します。
全部を完璧に理解しようとせず、自分に該当するところだけ読んでもらえればOKです。
金利差が0.2〜0.5で迷う
「0.3％下がるって、実際どれくらい得なの？」
これは一番多い悩みです。
結論から言うと、金利差だけでは判断できません。
- 残高
- 残り年数
- 諸費用
との組み合わせで、結果は大きく変わります。
金利差ごとの損益分岐や、
「0.2％では厳しいケース／0.3％でも十分なケース」は、以下の記事で解説しています。
残高が1000万以下で迷う
「もう残高が少ないから、借り換えは意味ない？」
これもよくある誤解です。
実際は、
- 残高300万円 → かなり厳しめ
- 500万円以下 → 条件次第
- 700〜1000万円 → 判断が分かれるゾーン
というのが現実的なラインです。
このあたりの境界線や、費用負けしやすいパターンは、以下の記事で整理しています。
10年固定の途中・終了が近い
固定金利を使っている人は、
- 「いつ動くか」が結果を左右します。
- 固定期間の途中で動くべきか
- 終了直前まで待つべきか
- 終了後に見直すべきか
この判断を誤ると、金利差があってもメリットが出ません。
固定金利の切り替えタイミングについては、以下の記事で解説しています。
諸費用（上乗せ/保証料/登記）が気になる
「借り換え費用って、結局いくらかかるの？」
「銀行によって何が違うの？」
こうした疑問は、
シミュレーションだけでは解消しきれません。
- 事務手数料型と保証料型の違い
- 登記費用の相場
- トータルで見た考え方
は、以下でまとめて解説しています。
得になりそうなら「比較→申込」へ進める
ここまでのシミュレーションで、「条件次第では得になりそうだな」
という感触がつかめたら、次は行動フェーズです。
ただし、ここでいきなり「おすすめ銀行ランキングを見る」、「とりあえず1行に申し込む」のは避けたいところです。
この記事の目的は、あくまで判断の土台を作ること。
実際の申込は、段階を踏んで進める方が失敗しません。
Step1：ここで計算して、条件を確定
まずやるべきは、「自分の判断条件を固めること」です。
具体的には、
- 金利タイプ（変動／固定◯年）
- 想定する返済期間
- 諸費用込みでの最低ライン（いくら以上得ならOKか）
この3点を、自分の中で言語化できていれば十分です。
ここが曖昧なまま比較に進むと、金利の数字だけに引っ張られて判断がブレます。
Step2：結論のブレを潰す
次に、よくある迷いどころを以下の記事記事で最終確認します。
ここで「やっぱり条件的に厳しいな」、「このケースならまだ余地があるな」と腹落ちすれば、判断の精度はかなり高い状態です。
Step3：候補を一括比較して申込
ここまで来て初めて、比較・申込フェーズに進みます。
まず モゲチェック で良い金利のところを探しましょう。モゲチェックで比較できない地方銀行などはモゲチェックの提案銀行と個別のシミュレーション結果を比較して判断しましょう。
この流れで進めれば、
- なんとなく申込んで後悔する
- 比較疲れで動けなくなる
といった状態を避けられる可能性がぐっと上がります。
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よくある質問（FAQ）
借り換えはいつからできますか？
住宅ローンの借り換え自体は、原則いつでも可能です。ただし、実務上は次の点が判断軸になります。
- 固定金利期間の途中かどうか
- 違約金・優遇条件の喪失があるか
- 借り換えメリットが費用を上回るか
「いつでもできる」＝「いつでも得」ではありません。
タイミングの考え方は、別の記事で解説しています。
残り5年、10年でも得になりますか？
結論から言うと、可能性はありますがハードルは高めです。
- 残り5年 → かなり限定的
- 残り10年 → 条件次第で成立
特に残高が少ない場合は、金利差より諸費用が勝ちやすいため注意が必要です。
残高別の現実ラインは、以下こちらの記事で解説しています。
金利差が0.3%程度の差でも得ですか？
0.3％という数字だけを見ると微妙に感じますが、残高と残り年数次第では十分に得になるケースもあります。
逆に、
- 残高が少ない
- 残り年数が短い
場合は、金利差が0.5％差でも厳しいこともあります。この「分かれ目」は、以下の記事で整理しています。
繰上返済と借り換えどっちが得ですか？
金利が高いままであれば繰上げ返済、低金利に借り換えられるなら借り換え＋必要に応じて繰上返済がお得になる可能性が高いです。
どちらか一択ではなく、順番と組み合わせで考えるのが合理的です。
手続きや必要書類にはどんなものがありますか？
借り換えの手続き自体は、新規で住宅ローンを組むのとほぼ同じです。
主に必要なのは、
- 本人確認書類
- 収入証明
- 返済予定表
- 不動産関連書類
流れや注意点は、別の記事でまとめています。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、「金利が下がるかどうか」だけで判断すると失敗しやすいテーマです。
この記事で一番伝えたかったのは、次の3点です。
- 借り換え判断は ①金利差 ②残高 ③残り年数の3つが大きく影響する
- Webシミュレーションは入口、Excelで最終確認
- 「得」でもやらない判断が正解なケースはある
やるべきことは、自分の条件で「やる価値があるか」を数字で確認すること。
もしシミュレーションの結果、「条件次第では得になりそうだ」と感じたら、
この順番で進めれば、借り換えで後悔する確率は下げられます。
焦らず、数字ベースで判断していきましょう。
