「金利差0.3％なら借り換える意味はある？」
「0.5％あれば諸費用を払っても負担は減る？」
「借り換え費用は何年くらいで回収できる？」
住宅ローンの借り換えを検討し始めると、こうした疑問が出てきます。
住宅ローン借り換えの損益分岐点は、金利差だけでは決まりません。
現在の借入残高、残り返済期間、現在と借り換え後の金利、諸費用、返済期間、金利タイプなどをそろえて比較する必要があります。
この記事では「何％下がれば得」という固定的な基準ではなく、現在のローンを続けた場合と借り換えた場合の負担を比べ、自分の場合の損益分岐点をどう考えるかを順番に解説します。
住宅ローン借り換えの損益分岐点とは？
住宅ローン借り換えの損益分岐点とは、現在のローンを続けた場合の今後の返済額と、借り換え後の今後の返済額に必要な諸費用を加えた金額が、おおむね同じになる境目と考えるとわかりやすいです。
具体的には、現在のローンを続けた場合の今後の元利返済総額と、借り換え後の元利返済総額に諸費用を加えた金額を比較します。
住宅ローン控除や保証料の返戻などがある場合は、その影響も別途確認します。
基本となる比較は、次の2つです。
現在の住宅ローンを続けた場合の今後の返済負担と借り換え後の今後の返済負担＋借り換えに必要な諸費用
※なお、諸費用を新しいローンの借入額に含めて試算する場合は、その費用が返済総額に反映されているため、同じ費用を別途加えて二重計上しないよう注意します。
借り換え後の金利が現在より低くても、借り換えには事務手数料や登記関連費用などがかかります。
そのため、「今より金利が何％下がるか」だけを見るのではなく、諸費用まで含めた今後の負担全体を比較するのが基本です。
三菱UFJ銀行の住宅ローン借換シミュレーションも、「借換前の総返済額」と「借換後の総返済額＋諸費用」を比較する考え方になっています。
また、住宅金融支援機構でも、借り換え時には融資手数料や印紙税、抵当権の抹消・設定にかかる費用、司法書士報酬などの費用が発生することを案内しています。
借り換えを比較するときは、こうした費用も含めて確認することが大切です。
ただし、損益分岐点は常に確定した数字になるわけではありません。
特に変動金利を含む場合は将来の適用金利が確定していないため、総返済額や損益分岐点も一定の前提条件に基づく試算として考える必要があります。
借り換え後の総負担が小さくなるのはどんな状態？
同じ前提条件で比較したときに、
借り換えによって軽減できる今後の返済負担が、借り換えに必要な諸費用を上回る
のであれば、金額面では借り換えによる負担軽減効果が出ていると考えられます。
言い換えると、
「現在のローンを続けた場合の今後の負担」よりも「借り換え後の今後の返済負担＋諸費用」の方が小さくなる状態です。
ただし、これはあくまで設定した条件に基づく金額面での比較です。
住宅ローンには、総返済額以外にも、
など、確認したい条件があります。
試算上の総負担が小さくなったからといって、それだけで借り換えの判断が決まるわけではありません。
何年で借り換え費用を回収できる？
「借り換えにかかった費用を何年くらいで回収できるのか」も、気になるポイントです。
借り換えによって毎月の返済負担がほぼ一定額減り、返済期間などの条件も大きく変わらない場合は、簡易的に次の考え方で確認できます。
自己資金で支払う諸費用 ÷（借り換え前の毎月返済額－借り換え後の毎月返済額）
＝ おおよその回収月数
ただし、この計算でわかるのは簡易的な回収期間の目安です。
次のような条件までは十分に反映できません。
また、諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含める場合は、「先に支払った費用を毎月の差額で回収する」という考え方がそのまま当てはまるとは限りません。
その場合は、諸費用を含めた借入額を前提にした返済総額で比較する方が整理しやすくなります。
自分の残高・金利・残期間・諸費用を使って具体的に確認したい方は、次の記事でシミュレーション方法を解説しています。
損益分岐点を左右する5つの条件
住宅ローン借り換えの損益分岐点は、1つの数字だけでは決まりません。
特に確認したいのは、次の5つです。
| 条件 | 確認するポイント |
|---|---|
| 借入残高 | 現在いくら残っているか |
| 残り返済期間 | 完済まであと何年あるか |
| 現在と借り換え後の金利 | 実際に適用される条件はどうか |
| 借り換え諸費用 | 手数料や登記費用などを含めていくらか |
| 返済条件 | 金利タイプ・返済期間・返済方法などが変わらないか |
借入残高
借入残高は、金利差が今後の返済額にどの程度影響するかを左右する条件の1つです。
ほかの条件が同じでも、借入残高が違えば、同じ金利差による返済額への影響は変わります。
ただし、
「残高○○万円以上なら借り換えた方がよい」
といった一律の基準では判断できません。
残高だけではなく、残り返済期間や金利、諸費用などと合わせて確認する必要があります。
借入残高ごとの考え方については、住宅ローン借り換えを残高から考えるときの確認ポイントで詳しく整理しています。
残り返済期間
残り返済期間も損益分岐点に影響します。
同じ金利差でもその条件で返済を続ける期間が違えば、今後の返済負担への影響も変わるためです。
ただし、借り換えを機に返済期間そのものを延長・短縮する場合は注意が必要です。
現在のローンと借り換え後で返済期間が違えば、毎月返済額だけを比べても同じ条件での比較にはなりません。
残り返済期間や借り換えを検討する時期については、住宅ローン借り換えのタイミングを確認するで詳しく解説しています。
現在と借り換え後の金利
比較するのは広告などで表示されている金利だけではなく、現在実際に適用されている金利と、借り換え後に自分へ適用される条件を想定した金利です。
特に、
へ変更する場合は、単純な「金利差○％」だけでは比較できません。
全国銀行協会の住宅ローンに関する解説では、変動金利型は金利が見直されるため借入時点で将来の返済総額が確定しないことが説明されています。
異なる金利タイプを比較するときは、金利差だけでなく将来の金利変動をどこまで受け入れるかも含めて考える必要があります。
固定金利と変動金利を借り換え時にどう比較するかは、住宅ローン借り換えで固定・変動を考えるときの判断ポイントで詳しく整理しています。
借り換え諸費用
借り換えでは、新しい住宅ローンを契約して現在の住宅ローンを完済するため、さまざまな費用が発生する場合があります。
代表的なものには、
などがあります。
なお、現在の住宅ローンで保証料を借入時に一括で支払っている場合は、全額繰上返済によって未経過分の保証料が一部返戻されることがあります。
返戻される保証料がある場合は、借り換えに伴う実質的な費用負担を考える際に、その金額もあわせて確認するとより正確に比較できます。
返戻の有無や金額は金融機関・保証会社などによって異なるため、現在借りている金融機関へ確認してください。
借り換え諸費用の種類や確認方法は、次の記事で詳しく解説しています。
返済期間・金利タイプなどの条件
借り換えでは、「現在より金利が低いか」だけでなく、前後で返済条件がどう変わるかも確認します。
たとえば、
といった場合です。
返済期間を変更すれば、毎月返済額だけでなく総返済額も変わる可能性があります。
また、現在が固定金利期間中の場合も、「途中なら一律に違約金がかかる」とは限りません。
全額繰上返済時の手数料や完済時の条件は金融機関・商品によって異なるため、現在借りている金融機関へ確認しましょう。
金利差0.2％・0.3％・0.5％だけでは判断できない
住宅ローンの借り換えは、金利差0.2％・0.3％・0.5％といった数字だけで損益分岐点を判断することはできません。
同じ0.3％の金利差でも、
などが違えば、試算結果も変わります。
つまり、
「0.3％が損益分岐点」
「0.5％なら借り換え後の負担が小さくなる」
といった共通の基準は設定できません。
| 金利差 | 確認したいこと |
|---|---|
| 0.2％ | 金利差だけで除外せず、諸費用を含めて試算する |
| 0.3％ | 残高・残期間・諸費用など自分の条件で比較する |
| 0.5％ | 金利差だけで結論を出さず、総負担を確認する |
金利差0.2％でも借り換え後の負担が小さくなる場合がある
金利差0.2％という数字だけを見て、「差が小さいから意味がない」と判断することはできません。
現在の残高や残り返済期間、諸費用などの組み合わせによっては借り換え後の総負担が小さくなる試算になる場合があります。
反対に、金利差があっても、諸費用などを含めると負担の差が小さくなる場合もあります。
確認したいのは0.2％という数字そのものではなく、その金利差を自分の条件に当てはめたとき、今後の負担がどのように変わるかです。
金利差0.5％でも必ず得とは限らない
金利差が0.5％あっても、それだけで借り換え後の総負担が小さくなるとは限りません。
たとえば、
といった条件によって、試算結果は変わります。
「0.5％下がる」という数字だけではなく、借り換え後の返済負担と諸費用を合わせて確認しましょう。
金利差より「諸費用込みの総負担」で比較する
0.2％、0.3％、0.5％のどの金利差でも、基本となる比較方法は同じです。
現在のローンを続けた場合の今後の負担
と
借り換え後の今後の負担＋借り換えに必要な費用
を、自分の条件で比較します。
金利差は重要な条件の1つですが、金利差そのものが借り換えの結論になるわけではありません。
損益分岐点を計算するときの注意点
損益分岐点を確認するときは、シミュレーション結果の数字だけでなく「どのような前提で計算されているか」も確認しましょう。
変動金利では将来の総返済額は確定しない
変動金利を含む住宅ローンでは、将来の適用金利が変動する可能性があります。
そのため、
「現在の金利が今後も続く」
という条件で計算した場合、結果はその前提に基づく試算です。
変動金利を比較するときは、現在の金利を前提としたケースだけでなく必要に応じて将来金利が変化した場合のケースも確認すると判断材料を増やせます。
損益分岐点についても、「○年で確定する」と考えるのではなく設定した金利や返済条件によって変わる試算結果として扱いましょう。
諸費用を借入額に含めた場合は二重計上しない
商品によっては、借り換え時の一部の諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含められる場合があります。
この場合は二重計上に注意してください。
たとえば、諸費用を借入額に含め、その金額をもとに「借り換え後の総返済額」を計算している場合、その費用分と費用に対する利息はすでに返済総額へ反映されています。
そのうえで同じ諸費用をもう一度全額加えると、同じ費用を二重に数えてしまいます。
シミュレーションでは、
を分けて整理しましょう。
住宅ローン控除を利用中なら控除額への影響も確認する
住宅ローン控除を利用している場合は、借り換え後の返済額だけでなく、控除への影響も確認しておきましょう。
国税庁によると、借り換え後の住宅ローンについても、借り換え前のローンを返済するためのものであることや、償還期間が10年以上であることなど、一定の要件を満たせば住宅ローン控除を引き続き受けられます。ただし、借り換えによって控除期間が延長されるわけではありません。
また、新しい住宅ローンの借入額が借り換え直前の住宅ローン残高を上回る場合、借り換え後の年末残高の全額が住宅ローン控除の計算対象になるとは限りません。
国税庁では、この場合、借り換え直前の住宅ローン残高と新しい借入額の割合に応じて、控除対象となる年末残高を計算することとしています。
住宅ローン控除の適用中であれば、借り換え前後の返済額だけでなく、控除額への影響も含めて比較すると、より実態に近い判断ができます。
参考：国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
返済期間を変えた場合は同条件比較ではなくなる
借り換えによって返済期間を延ばすと、毎月の返済額が下がる場合があります。
ただし、
毎月返済額が下がった＝総負担も下がった
とは限りません。
反対に返済期間を短縮すれば総返済額が変わる一方で毎月返済額が増えることもあります。
返済期間を変更するときは、
をセットで確認します。
「毎月いくら変わるか」と「最終的な負担がどう変わるか」は分けて考えると整理しやすくなります。
団信など金額以外の条件も確認する
住宅ローンの借り換えでは新しい住宅ローンの商品条件に切り替わります。
そのため現在の団信と借り換え先の団信についても、保障内容や加入条件を確認する必要があります。
現在の団信をそのまま引き継げると決めつけず借り換え先の商品で、
などを確認しましょう。
団信の取扱いは金融機関や商品によって異なります。
借り換え時の団信については次の記事で詳しく解説しています。
自分の損益分岐点を確認する5ステップ
ここまでの内容を、自分の住宅ローンに当てはめて確認してみましょう。
STEP1｜現在のローン条件を確認する
まず、現在返済している住宅ローンの数字をそろえます。
確認したいのは、
です。
返済予定表や金融機関のWebサイト・アプリなどで確認しておきます。
STEP2｜借り換え後の条件を確認する
次に、比較したい借り換え先の条件を確認します。
見るのは広告上の金利だけではありません。
など、現在のローンと比較できるように整理します。
複数の金融機関を比べる場合も、できるだけ同じ前提条件で確認すると違いがわかりやすくなります。
STEP3｜借り換え諸費用を確認する
次に、借り換えに必要な費用を確認します。
同時に、
も確認してください。
諸費用を借入額に含める場合は、その費用分も含めた借入額をもとに返済額を確認します。
STEP4｜現在ローン継続と借り換え後を試算する
条件がそろったら、
現在の住宅ローンを続けた場合と借り換えた場合
の今後の負担を比較します。
確認したいのは、
です。
変動金利を含む場合は試算で使用した金利が将来も続くとは限らないため、結果は前提条件に基づくものとして確認します。
具体的なシミュレーション方法はこちらの記事で解説しています。
住宅ローン借り換えシミュレーション｜金利・残高・諸費用を使って確認する
STEP5｜金額以外の条件も含めて判断する
最後に確認したいのが、金額以外の違いです。
なども比較します。
住宅ローン借り換えには金利差による返済負担の変化だけでなく、手数料や審査、団信、金利タイプ変更などの注意点もあります。
自分の条件を試算したうえで、具体的に借り換え候補を比べたい段階になったら金融機関ごとの違いを確認していきましょう。
住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法
住宅ローン借り換えの損益分岐点に関するFAQ
- Q金利差は何％あれば借り換える価値がありますか？
- A
一律に「○％以上」と決めることはできません。
借入残高、残り返済期間、現在と借り換え後の金利、諸費用、返済期間、金利タイプなどによって試算結果が変わるためです。
金利差だけで判断せず、諸費用を含めた今後の総負担を自分の条件で比較してください。
- Q金利差0.3％でも借り換える意味はありますか？
- A
条件によって異なります。
同じ0.3％でも、借入残高や残り返済期間、諸費用、返済条件などが違えば、借り換え後の負担も変わります。
「0.3％だから得・損」と判断するのではなく、自分の条件を使った試算で確認する必要があります。
- Q借り換え費用は何年で回収できますか？
- A
毎月の返済負担がほぼ一定額減り、諸費用を自己資金で支払う場合は、
自己資金で支払う諸費用 ÷ 毎月の返済負担軽減額
で簡易的な回収期間を確認できます。
ただし、変動金利、返済期間の変更、繰上返済などを十分に反映できないため、厳密な損益分岐点ではありません。
あくまで一定の前提条件に基づく目安として利用してください。
- Q金利差0.5％なら必ず得ですか？
- A
必ずではありません。
金利差があっても、借り換え諸費用、残り返済期間、返済期間の変更、金利タイプなどによって結果は変わります。
0.5％という数字だけではなく、諸費用を含めた今後の負担で比較してください。
- Q変動金利でも損益分岐点を計算できますか？
- A
一定の前提を置いた試算はできます。
ただし、変動金利は将来の適用金利が確定していないため、現在の金利を使った計算結果も確定値ではありません。
「現在の金利が続く」といった前提を確認したうえで、必要に応じて金利が変化した場合のケースも試算しておくと比較しやすくなります。
まとめ｜損益分岐点は金利差だけでは決まらない
住宅ローン借り換えの損益分岐点を考えるときは、「金利が何％下がるか」だけで判断しないことがポイントです。
確認する条件は、
などです。
基本となるのは、現在の住宅ローンを続けた場合の今後の負担と借り換え後の今後の負担＋借り換えに必要な費用を比較することです。
0.2％、0.3％、0.5％という金利差は判断材料の1つですが、それだけで損益分岐点は決まりません。
また、変動金利を含む場合は将来の金利が確定していないため、総返済額や損益分岐点も一定の前提条件に基づく試算になります。
まずは現在の残高・残期間・金利・諸費用を確認し、自分の数字で比較してみましょう。
住宅ローン借り換えシミュレーションで自分の条件を確認する
シミュレーション後に具体的な借り換え候補を比較したい場合は、住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法で、比較するときに確認したい項目を整理しています。
借り換えの判断を一つの数字だけで決めず、まずは現在の条件を整理し、試算してから候補を比較する順番で進めていきましょう。
