こんにちは、今回は「住宅ローンの借り換え」についてお話ししていきます。
実は僕も住宅ローンの借り換えをしました、借り換えの際に色んな銀行を調べました。
調べていく中で分かったのは、「お得な銀行」って人によって全然違うってこと。
金利が安いだけじゃダメだし、手数料や団信の内容まで見ないと、逆に損しちゃうことも…。
そこで便利だったのが モゲチェック 
という一括比較サービス。自分に合った最適な銀行をスパッと教えてくれて助かりました。
でも、もちろん比較サービスに任せきりじゃなくて、自分でも判断できるようにしておきたい。
というわけで今回は、
- 借り換えの基礎知識
- おすすめの銀行ランキング（2025年最新版）
- 金利タイプ別の選び方
- 比較ポイントやメリット・デメリット
など、住宅ローン借り換えに関する情報をまるっと解説します！
住宅ローン借り換えとは？基礎知識と仕組み
「そもそも借り換えって何？」ってところから、分かりやすくお話ししていきますね。
そもそも借り換えとは何か
住宅ローンの借り換えっていうのは、今借りてるローンを別の金融機関に乗り換えることです。
簡単に言うと、「今のローンを一括で返済 → 新しいローンを組む」って流れ。
なんでそんなことするの？っていうと…
- 金利が下がることで総支払額が減る
- 月々の返済がラクになる
- 条件の良い団信（がん保障とか）に切り替えられる
っていうメリットがあるからなんです。
ただし、借り換えには登記費用・事務手数料など数十万円の諸費用がかかるため、「必ず得になる」とは限りません。
損益分岐をしっかり確認して進めましょう。
借り換えが注目される背景（2025年の金利動向）
2025年現在、住宅ローンの金利は「じわじわ上がりつつある」というのが全体の傾向です。
特に固定金利は、数年前より上がっていて「そろそろ底を打ったかも？」という声も出てきています。
一方で、変動金利はまだ低水準を保ってるんですが、将来的なリスクはあるので要注意。
そんな中で、
「今のうちに安い金利で借り換えておこう！」
っていう動きが活発になってるんですね。
実際、2024年の後半から借り換え件数が増えてきていて、住宅ローン比較サービスでも「借り換え」カテゴリが人気上昇中です。
借り換えの基本的な流れと必要書類
借り換えのざっくりした流れはこんな感じです。
- 今のローンの残高や条件を確認
- 候補となる銀行を比較（モゲチェックなどでOK）
- 事前審査を申し込む
- 審査通過 → 必要書類を提出
- 本審査に通ったら、契約へ
- 抵当権の移動手続きなどを経て、新しいローンが実行
必要書類としては、
- 本人確認書類（免許証、マイナンバーカードなど）
- 現在のローンの返済予定表
- 源泉徴収票や収入証明
- 住民票、印鑑証明
- 不動産の登記事項証明書
などが必要です。書類が多くてちょっと大変そうに見えるけど、最近はネット申込みもできるし、サポートも充実してるので意外とスムーズですよ。
住宅ローン借り換えおすすめ銀行【2025年10月】
ここからは、2025年10月時点で借り換えにおすすめの銀行をランキング形式で紹介していきます！
以下の金利は、2025年10月時点で各社が公表している参考レンジです。
※実際の適用金利は「審査結果・借入条件・団信内容」などにより異なります。新情報は各銀行の公式サイトをご確認ください。
| 順位 | 銀行名 | 特徴・金利目安（2025年10月時点） |
|---|---|---|
| 1位 | SBI新生銀行（パワースマート住宅ローン） | 変動金利：年0.590％〜（優遇条件適用後）保証料・繰上返済手数料無料／事務手数料定額型あり（参考：SBI新生銀行公式） |
| 2位 | PayPay銀行 | 変動金利：年0.63％〜（参考：PayPay銀行公式）がん保障付き団信（＋0.05％などの上乗せあり）／スマホ完結型手続き |
| 3位 | 住信SBIネット銀行 | 変動金利：年0.60％前後／通期引下げプランありネット手続き完結・アプリ管理が容易 |
| 4位 | auじぶん銀行 | 変動金利：年0.65％前後／全疾病保障付帯プランあり（無料・有料プラン選択可） |
| 5位 | ソニー銀行 | 変動金利：年0.60〜0.70％前後／顧客対応評価が高く、固定10年プランも充実 |
| 6位 | イオン銀行 | 変動金利：年0.70％前後／買い物優待付き（グループ利用者向け特典あり） |
| 7位 | 三菱UFJ銀行 | 変動金利：年0.79％〜（WEB優遇プラン）／大手行の安定性 |
| 8位 | 三井住友銀行 | 変動金利：年0.78％〜／WEB完結＋店舗相談対応可 |
| 9位 | りそな銀行 | 変動金利：年0.75％前後／地方エリアにも対応しやすい |
| 10位 | ARUHI（フラット35） | 固定金利型：年1.55％〜／長期固定に強い専門会社 |
金利タイプ別おすすめランキング
住宅ローンの借り換えで悩むポイントのひとつが「金利タイプ選び」ですよね。
変動にするか、固定にするか…。ここは自分のライフスタイルやリスク許容度に合わせて選ぶ必要があります。決まった正解があるわけではなく、自分自身がどう考えるかです。
どちらを選択するか人によってそれぞれなので何の参考にもなりませんが、僕は変動型を選択しました。
というわけで、ここでは【金利タイプ別】におすすめの銀行を紹介していきます！
変動金利タイプ（低金利重視型）
とにかく「今の金利が安い」っていうのが変動型の魅力。
特に短期で繰上返済を狙う人や、金利上昇のリスクを許容できる人におすすめです。
おすすめ銀行：
- SBI新生銀行（パワースマート住宅ローン） → 金利0.29％台、手数料も安い。変動型で借りるならここが王道。
- 住信SBIネット銀行（WEBコース 通期引下げプラン） → 金利0.31％〜、スマホ完結で管理しやすい！
- PayPay銀行（全期間引下型+がん団信） → 保障重視しつつ金利も安い。バランス型におすすめ。
固定10年タイプ（中期安定志向向け）
「10年間は金利を気にせず過ごしたい！」という人向け。
子育てや教育費がかかる時期に、返済額がブレないのは安心感があります。
おすすめ銀行：
- ソニー銀行（固定10年プラン） → 顧客満足度が高く、サポートも丁寧。金利も0.8%前後で安め。
- auじぶん銀行 → 固定期間中でも団信が強力。安定重視＋保障で選ぶならアリ。
固定20〜35年タイプ（長期安定型）
「将来の金利上昇が怖いから、とにかく固定したい！」という人向け。
返済計画が立てやすく、リタイア後までの見通しが立てやすいのがメリット。
おすすめ銀行：
- ARUHI（フラット35） → フラットに強い専門会社。審査も早くてスムーズ。
- イオン銀行（全期間固定プラン） → 長期固定でも金利が比較的低め。買い物割引もプラス要素。
フラット35借り換えに強い金融機関
「公的支援ローン」であるフラット35は、長期固定かつ収入基準が明確なので借り換えでも安定志向の人に人気です。
おすすめ：
- ARUHI → 業界最大手で借換実績も多く安心。
- 楽天銀行（提携フラット35） → ネット完結で、金利も比較的低め。
- 住信SBIネット銀行 → フラット35も取り扱いあり。民間型との比較も簡単にできる。
住宅ローン借り換えおすすめ銀行の比較表【金利・手数料・団信】
ここでは、先ほど紹介した銀行を「金利・手数料・団信（保障内容）」という視点でまとめて比較してみます。※これらの情報は2025年10月時点での情報です。条件によっても異なる場合がありますのであくまで参考程度にして最終的にはご自身で調べてみて下さい。
正直、金利だけで選ぶのは危険！
実際に借りるときに大事なのは「総支払額」なので、手数料や保障も含めてチェックしていきましょう。
変動・固定・フラットタイプ別金利比較一覧（2025年10月）
| 銀行名 | 変動金利（概算） | 固定10年金利 | フラット35金利 |
|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 0.29%〜 | 0.68%〜 | – |
| 住信SBIネット銀行 | 0.31%〜 | 0.69%〜 | 1.58%〜 |
| PayPay銀行 | 0.32%〜 | 0.74%〜 | – |
| auじぶん銀行 | 0.31%〜 | 0.71%〜 | – |
| ソニー銀行 | 0.319%〜 | 0.80%〜 | – |
| イオン銀行 | 0.35%〜 | 0.85%〜 | 1.60%〜 |
| 三菱UFJ銀行 | 0.395%〜 | 0.89%〜 | – |
| 三井住友銀行 | 0.38%〜 | 0.88%〜 | – |
| りそな銀行 | 0.35%〜 | 0.82%〜 | – |
| ARUHI（フラット35） | – | – | 1.55%〜 |
※金利は2025年10月時点での概算です。条件によって異なる場合があります。
事務手数料・保証料の有無を比較
| 銀行名 | 事務手数料 | 保証料 | 備考 |
|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 一律11万円 or 借入額の2.2% | なし | 定額手数料が選べる |
| 住信SBIネット銀行 | 借入額の2.2% | なし | 一部繰上返済も無料 |
| PayPay銀行 | 借入額の2.2% | なし | |
| auじぶん銀行 | 借入額の2.2% | なし | |
| ソニー銀行 | 借入額の2.2% | なし | 顧客満足度が高い |
| イオン銀行 | 借入額の2.2% | 条件によって必要 | グループ割引あり |
| 三菱UFJ銀行 | 借入額の2.2% | 条件により必要 | 対面相談ができて安心 |
| 三井住友銀行 | 借入額の2.2% | 条件により必要 | ネット申込特典あり |
| りそな銀行 | 借入額の2.2% | 条件により必要 | 書類提出が簡単 |
| ARUHI（フラット35） | 定額（税込：110,000円前後） | なし（保証制度なし） | 保証料不要がうれしい |
団信（がん・全疾病・三大疾病）の内容比較
| 銀行名 | 団信の基本保障 | がん・三大疾病特約 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 無料で一般団信付き | 有料でがん・三大疾病特約あり | 柔軟に選べる |
| 住信SBIネット銀行 | 一般団信付き | 三大疾病保障付きも無料 | フル装備タイプ |
| PayPay銀行 | 一般団信＋がん保障 | がん50％保障が無料 | バランスが良い |
| auじぶん銀行 | 全疾病団信が無料 | フルカバー | 保障重視派にぴったり |
| ソニー銀行 | 一般団信付き | 有料オプションあり | 丁寧なサポートが魅力 |
| イオン銀行 | 一般団信付き | がん団信はオプション | グループ割引活用可能 |
| 三菱UFJ銀行 | 一般団信付き | がん特約はオプション | メガバンクの安心感 |
| 三井住友銀行 | 一般団信付き | がん50％免除など | 保障内容は要確認 |
| りそな銀行 | 一般団信付き | オプションで疾病保障あり | 店舗相談も可能 |
| ARUHI（フラット35） | 任意加入（民間保険） | 民間保険会社を別契約 | 自由度が高くコスト抑えやすい |
ネット銀行vs メガバンク比較
どちらを選ぶべきか迷っている方に向けて、それぞれの特徴をまとめてみました。
ネット銀行のメリット
- 金利が圧倒的に低い
- 手数料も比較的安い
- 自宅で手続きが完結できる
メガバンクのメリット
- 対面での相談が可能
- 提携先が多く、団信が手厚い
住宅ローン借り換えシミュレーション【いくら得する？】
例として、以下の条件で試算してみましょう。
（※あくまでモデル例です。実際のメリットは個別条件により異なります。）
- 借入残高：3,000万円
- 返済期間：25年
- 現在金利：1.5％
- 借り換え後金利：0.5％（金利差1.0％）
この場合、理論上の利息削減額は約400万円になります。
ただし、ここから
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料（必要な場合）
など50～70万円前後の諸費用を差し引く必要があります。
登記費用・手数料など（50〜70万円前後）を差し引くと、実質的な得額は約280〜300万円程度になる場合も。本当にこれだけ支払い総額が下がると多いですよね。
✅ ポイント
金利差が小さい場合や残高が少ない場合は、費用を引いた後に得かどうかを必ず確認しましょう。
住宅ローンを借り換えるメリットとデメリット
住宅ローンの借り換えって、「なんとなくお得そう」っていうイメージはあるけど、実際はメリットだけじゃなく、デメリットもあります。
僕も最初は「金利が下がる＝良いことしかない！」って思ってたんですが、調べてみると注意すべき点もいくつか見えてきました。
ここでは、借り換えの「良い点」と「気をつける点」を両方まとめて解説していきます！
借り換えの主なメリット（利息軽減・返済期間短縮）
- 利息が大きく減る可能性がある → 金利が1％下がるだけで、数十万〜数百万円の利息削減につながることも！
- 返済額が軽くなる → 月々の返済が1万円以上らくになるケースもあります。
- 返済期間を短縮できる → 返済総額が減るだけでなく、老後の負担軽減にもつながります。
- 団信の保障がグレードアップすることも → 借り換えによって、がん保障や全疾病保障付きの団信に切り替えられることもあります。
デメリット（諸費用・手続き負担・控除条件）
- 諸費用がかかる → 登記費用、保証料、事務手数料など、平均で50〜70万円程度必要です。諸費用を含めたトータルの総返済額が借り換えた方が安くなるかを確認しましょう。
- 手続きがちょっと面倒 → 書類の用意、審査、契約、抵当権の移動…とやることが多め。とはいえ借り換え先の銀行が教えてくれることが多いと思いますのでそれほど心配いりません。
- 住宅ローン控除が切れる可能性がある → 借り換えによって、条件を満たさないと控除が受けられなくなるケースも。条件を満たせばそのまま住宅ローン控除を受けられますので事前にチェックしておきましょう。僕は住宅ローン控除を継続して受けることができました。
借り換えメリットが出やすい3つの条件
次の3つに当てはまるなら、借り換えで得する可能性が高いです！
- 今の金利より 1％以上低いローン に借り換えられる
- 残高が1,000万円以上、かつ 返済期間が10年以上 残っている
- 諸費用を3年以内に回収できそう（月々の返済差で計算）
これらに当てはまったら、積極的に借り換えを検討してOK！
特に、今はまだ変動金利が安いので、チャンスと言えるタイミングです。
借り換えのタイミングと目安
「借り換えって、今やるべき？ それとももう少し待ったほうがいい？」
これもよく聞かれる悩みのひとつです。
結論から言うと、条件が揃った時がその時です。
でも、具体的にどんな条件やタイミングがベストなのかは気になりますよね。
ここでは、借り換えに適したタイミングの目安をわかりやすく紹介していきます！
金利が1％以上下がったタイミング
まず最も大事なのが、「金利差」。
現在借りている住宅ローンより1％以上金利が下がる場合、借り換えによるメリットが大きくなります。
たとえば：
- 今の金利：1.8％
- 借り換え候補の金利：0.6％
この場合、1.2％の差があるので、借り換えしない理由がないレベルです。
「微妙な差だけど、将来の安心感を買いたい」って人なら、0.5％以上差があれば検討する価値アリ。
返済期間10年以上・残高1000万円以上が目安
これはよく言われる「借り換え三大基準」のひとつ。
以下の条件を満たしているなら、費用回収もしやすくメリットが出やすいです。
- 返済期間が10年以上残っている
- ローン残高が1,000万円以上残っている
逆に、期間が短かったり残高が少なかったりすると、借り換え費用のほうが高くつくこともあるので注意が必要です。
ライフイベント前（転職・教育費増加前）に見直し
- 子どもの入学・進学前に返済を軽くしておきたい
- 将来の転職や独立に備えて、月々の負担を抑えておきたい
- 今のうちに家計を整理しておきたい
こんなときは、借り換えのチャンスです。
ライフイベントが重なると出費も増えるので、その前に金利を下げて家計を軽くしておくのは立派な「先回りの家計戦略」です！
住宅ローン控除は借り換え後も使える？
住宅ローンの借り換えを検討するときに、必ずチェックしたいのが「住宅ローン控除」です。
「せっかく控除を受けてるのに、借り換えたら損するのでは？」って不安、ありますよね。
僕も「控除が無効になるんじゃ…」と思いましたが、正しく借り換えすれば継続できます。
ここでは、控除が継続される条件や注意点をしっかり解説していきます。
住宅ローン控除が継続される条件
住宅ローン控除は、一定の条件を満たせば借り換え後も引き続き受けられます。
主な条件は以下の通り。
- 同じ物件に住み続けていること（自宅であること）
- 返済期間が10年以上あること
- 住宅ローン控除を受けていた元のローンが対象だったこと
つまり、「マイホームとして住んでいて、10年以上返済するならOK」ってことですね。
※ただし、借り換えでローン年数が短くなって10年を切ってしまうとNGになるので注意！
※適用条件などは変わる可能性がありますので借り換え検討時に必ずご自身でお確かめください。控除が受けられなくなってしまうと借り換えで得た差額よりも控除が受けられなくなったことで損してしまう可能性があります。必ず 国税庁のサイトで最新情報をチェックしてください。
借り換え後に控除対象になるケース
「これまで控除を受けてなかったけど、借り換えを機に対象になる？」
このパターンもよく聞きます。
実は、借り換えだけでは新たに住宅ローン控除は受けられません。
控除が受けられるのは、「最初の購入時に条件を満たしていた場合」だけ。
借り換えはあくまで「継続」扱いなので、途中からの新規取得扱いにはならないんです。
住宅ローン借り換えで失敗しないポイント
住宅ローンの借り換えって、「やった方がいい」とわかってても、やり方を間違えると逆に損してしまうこともあるんですよね…。
実際、「金利は安くなったけど、手数料のせいでほとんど得しなかった…」なんて話もチラホラ聞きます。
ここでは、借り換えで絶対に押さえておきたいチェックポイントを紹介していきますね！
総支払額で比較する（実質金利で判断）
金利だけを見て判断するのはちょっと危険。
たとえば、「金利が0.1%安いA銀行」と「金利は高いけど手数料が安いB銀行」では、
実際の総支払額ではBの方が安かった！なんてこともザラにあります。
なので、比較する時は以下の2つに注目👇
- 月々の返済額（だけでなく）
- 借入期間中の総支払額
この「実質金利」を計算できるツールや、比較サービスも活用しましょう！
団信・手数料を含めたトータルコストを理解
住宅ローンって、「金利」だけじゃなく、
- 団信の保障内容（がん保障、全疾病など）
- 事務手数料・保証料・登記費用
など、いろんなコストが発生します。
特にネット銀行は手数料が高めなケースもあるので、団信込みのトータルコストで比較するのが大切。
金利タイプ変更時のリスク対策
変動金利から固定へ、あるいはその逆など、金利タイプを変更する借り換えをするときは慎重に！
たとえば、
- 今後金利が上がりそう → 変動→固定はOK
- 金利がまだしばらく低そう → 固定→変動もアリ（でもリスクは取る覚悟）
- 「金利が上がったらどのくらい負担が増えるか？」を試算しておくと安心です。
審査落ちを防ぐためのチェックリスト
せっかく申し込んでも、審査に通らなかったら意味がない…。
審査落ちを防ぐには、以下を事前に確認しましょう。
- 年収や勤続年数は、銀行の基準を満たしているか
- 他にローン（車・カードローンなど）の返済が多すぎないか
- クレジットの延滞履歴がないか（信用情報に注意）
- 収入証明や返済履歴をきちんと準備できているか
モゲチェックなどの借り換えサポートサービスでは、審査に通りやすい銀行を提示してくれるので、不安な人はぜひ活用しましょう。
住宅ローン借り換えに関するよくある質問（Q&A）
住宅ローンの借り換えって、いざやろうと思うと「これって大丈夫？」「こういうケースはどうなるの？」って疑問が出てきますよね。
僕も実際に借り換えを検討したときに、めちゃくちゃ検索しまくりました。
というわけで、ここではよくある質問をQ&A形式でまとめて解説していきます！
Q1：同じ銀行に借り換えできる？
A：基本的にはできません。
借り換えは「別の金融機関に乗り換える」ことが前提です。
同じ銀行内で金利引き下げをお願いすることはできますが、それは「条件変更」扱いになります。
金利引き下げでも本来の目的は達成されるはずなので、借り換えの手間と金利の下げ幅など比較して今の銀行で金利を下げてもらうのも十分選択肢になり得ます。
Q2：借り換えにかかる期間はどれくらい？
A：約1ヶ月〜2ヶ月程度が一般的。
- 事前審査：数日〜1週間
- 本審査〜契約：2週間〜1ヶ月
- 登記手続き・融資実行：1週間前後
全体で1〜2ヶ月程度は見ておくと安心です。
ただし、書類不備や連絡のやり取り次第では、もっとかかることもあります。
Q3：フラット35から民間ローンへ変更できる？
A：可能です。ただし注意点あり。
フラット35から変動や固定型の民間ローンに乗り換えることはOKです。
ただし、団信が任意加入だったフラット35から、民間ローンの団信必須条件になる場合、健康状態によっては審査に通らないことも。
→ 健康状態に不安がある人は、事前に団信の加入条件を確認しましょう。
Q4：借り換え後の団信加入条件は？
A：基本的には「健康状態の告知」が必要です。
団信に加入するためには、健康状態に関する告知が求められます。
- 持病がある
- 過去に長期入院歴がある
- がん治療の履歴がある
このような場合は、引受保険会社によっては加入を断られることもあります。
※引受基準緩和型の団信を用意している銀行もあるので、相談してみるといいですよ。
Q5：転職・収入減でも借り換えできる？
A：条件によりますが、難易度は高くなります。
- 転職して間もない
- 自営業で収入が不安定
- 収入が直近で大きく下がった
こういった場合は審査が厳しくなります。
でも、銀行によって基準が違うので、ダメ元で相談してみる価値はアリ。
→ 比較サービスでは「審査に通りやすい銀行」を提案してくれるので、まずは無料診断してみるのがおすすめです！
住宅ローン借り換え成功3つのポイント
- 金利だけでなく総支払額で比較する → 手数料・団信・固定期間終了後の金利を含めて判断。
- 将来のライフイベントを考慮する → 教育費・転職・老後資金などのタイミングも重要。
- 比較サービスを活用して時間を短縮 → モゲチェック などの無料診断で、自分の条件に合う銀行を絞り込むのが効率的。
まとめ｜住宅ローン借り換えは「低金利×手数料×団信」がポイント
ここまで、住宅ローンの借り換えについてたっぷりと解説してきました。
あらためて、住宅ローン借り換えで注目すべきポイントをまとめると、
✅ 借り換えが有利になる3つの条件
- 今より金利が1％以上下がる
- 残高が1,000万円以上、返済期間10年以上
- 諸費用を3年以内に回収できそう
✅ 比較のポイントは「金利だけじゃない」
- 事務手数料や保証料の有無
- 団信の保障内容（がん・全疾病など）
- 審査スピードやサポート体制
→ 総支払額や安心感まで含めて、トータルコストで比較するのが鉄則！
✅ モゲチェックの活用で最適な銀行がわかる
自分にピッタリの銀行を探すのって、実はめちゃくちゃ大変…。
でも モゲチェック のような一括比較サービスを使えば、条件に合った銀行が数分で出てきます。
僕も「モゲチェック」で効率的に借り換えができました。
最後に：借り換えは今の家計を守る有力な手段
2025年は日銀の政策変更を受けて金利がやや上昇基調にあります。
変動金利も0.5％台に近づいており、将来的にさらに上がる可能性もあります。
住宅ローンの借り換えを検討する良いタイミングだと思います。ただし、「今が絶対にお得」とは限りません。ライフプラン・返済期間・金利タイプによって最適なタイミングは人それぞれです。
「焦らず比較して決める」のがポイントです。
借り換えはうまくいけば、月1万円以上の返済減や、数百万円単位の利息カットも十分あり得ます。
少しの手間で、これだけの成果が出るなら、やらない理由はないですよね。
もし「ウチの場合はどうなんだろう…？」と迷っているなら、まずは一度、比較＆シミュレーションしてみることをおすすめします！
