【2025年版】住宅ローン控除で年間最大31万円節税？お得な住宅購入のコツと注意点

住宅ローン控除とは？基本情報と概要

住宅を購入する人にとって、とても助かる制度のひとつが「住宅ローン控除」です。「控除」なんて聞くとちょっと難しく感じるかもしれませんが、簡単に言うと「家を買うためのローンの一部を税金から引いてくれる仕組み」です。この制度を使うと、毎年払う税金が減るので家計にとって大きな助けになります。

住宅ローン控除の目的と仕組み

住宅ローン控除は、家を購入した人が少しでも余裕を持って返済を進められるようにサポートするための制度です。たとえば、ローンを組んで家を買った場合、そのローンの年末時点での残高（借りたお金の残り）に対して一定の割合を計算し、その金額分を税金から引いてもらえます。

「借りたお金の残り」と言うとイメージしづらいかもしれませんが、たとえば年末時点で住宅ローンの残高が3,000万円だった場合、その0.7%（21万円）が税金から引かれる、ということです。この控除は最長で13年間続くので、かなり大きな節約になります。

ここがポイント！

年末のローン残高が多いほど控除額が増える仕組みなので、繰上げ返済を考える際は慎重に計画しましょう。

控除率と期間

控除率というのは、ローン残高にかける割合のこと。基本は 0.7% です。控除を受けられる期間は、新築住宅の場合は13年間、中古住宅（既存住宅）は10年間が基本です。

控除が受けられる年数が長いほど、家計の負担が減る期間も増えるので、どのタイプの住宅を選ぶかを考えるときのポイントにもなります。

借入限度額と最大控除額

住宅の種類や性能によって、ローン控除の対象となる金額の上限が違います。たとえば、2025年に入居する場合は以下のようになります。

• 長期優良住宅・低炭素住宅 借入限度額：4,500万円 最大控除額：31万5,000円/年
• ZEH水準省エネ住宅（ゼロエネルギー住宅を目指した省エネ性能の高い住宅） 借入限度額：3,500万円 最大控除額：24万5,000円/年
• 省エネ基準適合住宅（国が定めた省エネ基準をクリアした住宅） 借入限度額：3,000万円 最大控除額：21万円/年

たとえば、借入限度額が4,500万円の場合、実際にはその金額を超えるローンを組んでいても4,500万円までしか控除の対象になりません。また、省エネ性能の高い住宅のほうがより多く控除を受けられる仕組みになっています。

ここがポイント！

省エネ性能が高い住宅ほど、借入限度額が大きくなるため、より多くの控除が期待できます。

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの条件を満たしている必要があります。制度が便利だからといって、誰でも無条件で使えるわけではないんですね。ここでは「どんな人が」「どんな住宅で」この控除を利用できるのか、わかりやすく説明します。

所得の条件

まず最初にチェックすべきなのが、あなたの「収入」です。住宅ローン控除を受けるには、控除を受けたい年の 合計所得金額が2,000万円以下 である必要があります。

たとえば、給与収入や副業収入をすべて合わせて2,000万円を超えてしまうと、この制度は利用できません。普通の会社員や家族世帯の方であれば、ほとんどのケースで当てはまると思いますが、一応確認しておきましょう。

住宅の条件

次に重要なのが、控除を受ける住宅そのものの条件です。以下のポイントを満たしている必要があります。

• 床面積が50㎡以上（一部例外（単身者や子育て世帯など）で40㎡以上の住宅も対象）
• 自分が住むための住宅 であること
• 新築の場合、2024年以降は省エネ基準をクリアしていること

ここで注意したいのは「自分が住むため」という点です。たとえば、投資用のマンションを購入した場合は対象外になるので気をつけてください。また、新築住宅では、省エネ基準を満たしているかどうかが大きなポイントになります。

ローンの条件

ローン自体にもいくつかのルールがあります。具体的には以下の通りです。

• 返済期間が10年以上 であること
• 金融機関や住宅金融支援機構などからの借入 であること

この「10年以上」という条件があるため、短期のローンや、自己資金で購入する場合には住宅ローン控除は適用されません。ローンを組む際には、この点も考慮に入れておきましょう。

ここがポイント！

ローン返済期間が10年以上でないと控除が受けられないので、短期ローンを検討している場合は注意しましょう。

その他の条件

さらに、いくつか細かい条件もあります。例えば下記のような条件です。

• 家を購入してから6カ月以内に住み始めること
• 控除を受ける年の年末まで、その住宅に住んでいること

中古住宅の場合は、築年数や耐震性能に関する条件も加わります。特に築年数が古い住宅を購入する場合は、事前に確認が必要です。

このように、住宅ローン控除を受けるためには、いろいろな条件をクリアする必要があります。ただ、一つひとつはそこまで難しいものではありません。「自分の住宅が条件に当てはまるかどうか」について不安な点があれば、税務署や専門家に相談するのがおすすめです。

控除額の計算方法と注意点

控除額の計算例

住宅ローン控除の計算は、年末時点の住宅ローン残高に0.7%を掛けた金額が基本です。具体例を挙げます。

• 年末のローン残高：3,000万円
• 控除率：0.7%
• 控除額：3,000万円 × 0.7% = 21万円

この金額が所得税から引かれます。仮に所得税が21万円以下だった場合は、住民税からも一部控除される仕組みです。

注意点

控除を最大限に活用するには、いくつか注意点があります。

1. 省エネ基準の要件化（2024年以降） 新築住宅の場合、省エネ基準を満たしていないと控除が受けられません。購入を検討する際は、住宅性能を必ず確認しましょう。
2. 床面積要件の緩和措置（40㎡以上50㎡未満） 単身者や子育て世帯向けに緩和された条件ですが、期限が延長されるかどうかは2025年までの法改正次第です。
3. 繰上げ返済時の影響 繰上げ返済で年末時点の残高が減ると控除額も少なくなります。計画的に進めましょう。

ここがポイント！

控除額は「所得税」から引かれるのが基本ですが、住民税からも一部控除される仕組みがあります！

申請手続きの流れと必要書類

初年度の確定申告手順

住宅ローン控除を受けるためには、家を購入した最初の年に確定申告をする必要があります。以下が主な流れです：

1. 必要書類を準備する
   • 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
   • 登記事項証明書または不動産売買契約書のコピー
   • 源泉徴収票（給与所得者の場合）
2. 税務署で申告書を作成
   提出書類をもとに申告書を記入します。最近では電子申告も可能なので、e-Taxを利用すると、オンラインで申請が可能になり、税務署に直接訪問する手間を省けます。
3. 税務署に提出
   必要書類を揃えて提出すれば完了です。

2年目以降の年末調整方法

初年度以降は、勤務先の年末調整で手続きが済む場合がほとんどです。初年度の確定申告時に受け取った「住宅借入金等特別控除証明書」と「年末残高証明書」を会社に提出すれば、手続きが簡単に進みます。

ここがポイント！

初年度の確定申告だけは手間がかかりますが、2年目以降は年末調整で簡単に手続きできます。

住宅ローン控除の活用術

賢い控除の受け方

控除を最大限に活用するには、計画的な資金管理がポイントです。たとえば、以下のような工夫が考えられます。

• 控除期間が長い新築住宅を選ぶ
  新築住宅のほうが控除期間が長く、トータルで受けられる控除額が増えます。
• 省エネ基準を満たす住宅を検討
  省エネ性能の高い住宅は借入限度額も大きいため、より多くの控除が期待できます。

よくある疑問

1. 繰上げ返済をすると控除はどうなる？
   年末の残高が減るため、控除額も減少します。繰上げ返済をする場合は、控除を受けるメリットとバランスを考えることが大切です。
2. ほかの税制優遇措置と併用できる？
   はい、できます。ただし、利用する制度によっては条件が異なるため、事前に確認しましょう。

中古住宅の住宅ローン控除について注意すべき点

中古住宅の住宅ローン控除は、新築住宅とは異なる条件が設定されています。2024年以降も税制改正が適用され、一部の条件が変更されています。正確な情報をもとに、制度を有効活用するための注意点を解説します。

中古住宅の適用条件

床面積の条件

中古住宅の住宅ローン控除では、床面積は原則として 50㎡以上 が必要です。ただし、以下の場合には 40㎡以上50㎡未満 の住宅も対象となります。

• 年間所得1,000万円以下（合計所得金額が1,000万円以下）の場合。

この特例は、2024年以降も継続して適用されます。自身の所得額に応じて条件を確認し、対象かどうかを確かめましょう。

築年数の条件

中古住宅では、1982年（昭和57年）以降に建築された住宅であれば築年数に関係なく控除対象となります。1981年以前に建築された住宅 を購入する場合は、以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

• 耐震基準適合証明書 を取得する。
• 既存住宅売買瑕疵保険 に加入する。

所得の条件

控除を受けるためには、控除を受ける年の 合計所得金額が2,000万円以下 である必要があります。この基準を超える場合、住宅ローン控除の対象外となります。

省エネ基準の有無

中古住宅では、省エネ基準を満たしていなくても控除の対象になります。ただし、省エネ基準を満たすかどうかで 借入限度額 が異なります：

• 省エネ基準を満たす住宅：借入限度額 3,000万円 （長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅を含む）
• 省エネ基準を満たさない住宅：借入限度額 2,000万円

購入を検討する際は、住宅の性能を確認しておくことが重要です。

控除額と期間

控除率

中古住宅の控除率は 0.7% で、新築住宅と同じです。

借入限度額

• 省エネ基準を満たす住宅：借入限度額 3,000万円 （長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅を含む）
• 省エネ基準を満たさない住宅：借入限度額 2,000万円

例：借入額が2,500万円で省エネ基準を満たさない場合、控除対象は2,000万円分までとなります。

控除期間

中古住宅の控除期間は 10年間 です。一方、新築住宅の場合、2024年以降は原則として控除期間は10年間となり、省エネ基準を満たす住宅や不動産業者が再販した消費税課税中古住宅 では13年間適用されます。

購入後の条件

入居時期

購入後、6カ月以内に居住 し、控除を受ける年の年末までその住宅に住んでいる必要があります。

居住用途

購入した住宅は、自分または家族が住むためのもの である必要があります。投資用物件やセカンドハウスとして利用する場合は対象外です。

注意点と確認ポイント

耐震性能の確認

1981年以前の建築物を購入する場合、耐震性能を確認し、必要に応じて 耐震基準適合証明書 を取得する必要があります。

床面積と所得要件の確認

所得が1,000万円以下の場合、40㎡以上50㎡未満の住宅も対象となりますが、それ以外の場合は50㎡以上が条件です。購入前に、自身の所得状況や住宅の床面積を確認しましょう。

省エネ性能の確認

省エネ性能を満たす中古住宅は借入限度額が大きくなるため、控除額も増えます。性能評価書の取得などを事前に確認しましょう。

中古住宅ローン控除を活用するためのポイント

1. 築年数を確認する 1982年以降の住宅であれば築年数を問わず利用できます。それ以前の住宅は耐震基準適合が必須です。
2. 借入限度額を計算する 借入額と省エネ基準の有無に応じて控除額が変わるため、事前に試算しておくと良いでしょう。
3. 税務署や専門家に相談する 中古住宅の控除要件は複雑な場合もあるため、不動産会社や税務署、税理士に相談して条件を確認することをおすすめします。

ここがポイント！

中古住宅の住宅ローン控除は、省エネ基準の有無や借入限度額など、新築住宅とは異なる条件があります。特に2024年以降の制度改正によって、床面積や控除期間の条件が明確化されました。正確な情報をもとに、計画的な購入を進めて制度を最大限活用しましょう。

最新の税制改正情報と影響

2025年の税制改正ポイント

住宅ローン控除は毎年見直されることがあります。2025年には、以下の改正が予定されています。

• 新築住宅の省エネ基準がさらに厳格化される可能性。
• 借入限度額や控除率の変更の検討。

改正内容によっては、控除額が減ることも考えられるため、早めに住宅購入を検討するのも一つの選択肢です。

改正への備え方

税制改正に備えるには、最新情報をチェックすることが重要です。具体的には、以下を心がけましょう。

• 国税庁や住宅ローン関連のウェブサイトを定期的に確認
• 税理士や住宅ローンアドバイザーに相談する

最新情報を得るためのリソースと専門家の利用

住宅ローン控除に関する最新情報を知るには、信頼できるリソースを活用しましょう。

• 国税庁住宅ローン控除情報ページ
• 専門家への相談 税理士や住宅ローンアドバイザーに相談することで、自分の状況に合ったアドバイスを受けられます。初回の相談は無料の場合もあるので、気軽に利用してみましょう。

個人事業主と給与所得者の違い

住宅ローン控除の控除額は、給与所得者 も 個人事業主 も同じ計算方法で適用されます。ただし、控除額の適用プロセスや注意点が若干異なります。それぞれの特徴を以下に整理しました。

給与所得者の場合

• 控除額 年末の住宅ローン残高 × 控除率（0.7%）で計算されます。この計算方法は自営業者と同じです。
• 所得税と住民税の控除適用
  • 所得税の控除は源泉徴収票に記載された金額までが対象です。控除しきれない場合、住民税から一部控除されます。
  • 初年度のみ確定申告が必要ですが、2年目以降は勤務先で 年末調整 によって控除が適用されるため手続きが簡略化されます。
• 注意点 サラリーマンの場合、勤務先からの源泉徴収による税額が控除の対象になるため、給与額が低いと所得税が控除額に満たない場合があります（この場合、住民税控除が適用されます）。

個人事業主の場合

• 控除額 計算方法（年末ローン残高 × 控除率）は給与所得者と同じです。
• 所得税と住民税の控除適用
  • 所得税の控除額は、確定申告で算出した所得税額が限度となります。所得税を控除しきれない場合、住民税から一部控除されます。
  • 自営業者の場合、毎年必ず 確定申告 が必要です。
• 注意点 自営業者の場合、所得が安定しないケースも多いため、所得税額が控除額を下回る年が出る可能性があります。この場合、住民税控除が適用されても、全額控除されない場合がある点に注意が必要です。

給与所得者と個人事業主の違いのまとめ

共通するポイント

• 控除額の計算そのものはサラリーマンも自営業者も変わりません。
• 所得税控除しきれなかった分を住民税から控除できる点も共通です。

今後の動向に注意

住宅ローン控除制度は、経済状況や政策方針の変化に応じて頻繁に見直されます。2025年以降の税制改正については、本記事執筆時点では詳細が確定していない部分があります。そのため、以下の点に注意が必要です。

• 最新情報の確認
  国土交通省や国税庁の公式ウェブサイトで、最新の情報を定期的にチェックしましょう。
• 専門家への相談
  税理士や住宅ローンアドバイザーなど、専門家に相談することで、最新の制度変更や自身の状況に合わせたアドバイスを得られます。
• 柔軟な計画
  将来の制度変更に備え、住宅購入計画は柔軟性を持たせておくことが賢明です。
• 政府発表の注視
  税制改正大綱や関連法案の国会審議など、政府の公式発表を注視しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅購入者の家計を支える重要な税制優遇制度です。年末時点のローン残高に基づき一定の割合が所得税や住民税から控除される仕組みで、返済期間や住宅の種類、性能によって控除額や適用条件が異なります。特に省エネ基準を満たす住宅や長期間控除が受けられる新築住宅を選ぶことで、控除の恩恵を最大限活用できます。

また、控除を受けるためには、所得や住宅の性能、ローン条件などの要件を満たし、必要書類を揃えて初年度の確定申告を行う必要があります。2年目以降は年末調整で手続きが簡略化されるため、比較的手間を抑えて継続的な控除を受けられます。

2025年以降の税制改正の可能性にも注意が必要です。 現時点では詳細は未定ですが、新築住宅の省エネ基準がさらに厳格化されることや、控除率や借入限度額の見直しが検討される可能性があります。これにより、控除額や適用条件に変更が生じる可能性があるため、最新情報を常に確認し、柔軟な住宅購入計画を立てることが重要です。

税制改正の最新情報を得るには、国土交通省や国税庁の公式サイトをチェックし、必要に応じて税理士や住宅ローンアドバイザーといった専門家に相談するのがおすすめです。こうした準備を通じて、住宅購入における税制メリットを最大限に活用しましょう。