住宅ローンの残高が300万円、500万円、あるいは1000万円以下になると、
「今さら借り換えって意味あるのかな？」と迷いますよね。
僕自身もそうでしたが、結論から言うと、残高だけで借り換えの得・損は決まりません。
実際に結果を分けるのは、
- 残り返済年数
- 金利差
- そして何より「諸費用」
この3つのバランスです。
特に残高が小さいほど、諸費用を回収できず「費用負け」するリスクが高くなります。
このページでは、残高 300万円／500万円以下／700〜1000万円以下 という
検索されやすく、悩みが集中するゾーンごとに、
- 借り換えが厳しいケース
- 条件次第で成立するケース
- やらない方がいい判断
を正直に整理しました。
「なんとなく不安」、「感覚で判断したくない」そんな人が、数字で納得して結論を出せるようにまとめています。
なんだか、ちょっとめんどくさそうと思った方、自分でシミュレーションしなくても モゲチェック 
というサービスを利用すれば、銀行を一括比較して、借り換えでいくら減らせるかの金額とおすすめの銀行を診断してくれます。
ただし、地方銀行など比較の対象となっていない銀行も含めて比較したい方はモゲチェックとシミュレーションを使って比較するのが良いと思います。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。本ページ内の一部リンクは、アフィリエイト広告を含みます。
残高が小さいほど「金利差」より「諸費用」が勝つ（費用負けが最大リスク）
結論から言うと、住宅ローンの借り換えは「残高が小さいほど不利」になりやすいです。
理由はシンプルで、下がる利息の総額より、借り換えにかかる諸費用の方が勝ってしまう、いわゆる「費用負け」が起きやすいからです。
「金利が下がるなら得でしょ？」と思いがちですが、残高が300万・500万と小さくなるほど、金利差より諸費用の影響が圧倒的に大きくなる点は、最初に押さえておく必要があります。
まず見るべき3つ：残高／残り年数／諸費用（残高だけでは決まらない）
借り換えの損得は、次の3つでほぼ決まります。
- ① ローン残高
- ② 残り返済年数
- ③ 借り換えにかかる諸費用
よくある誤解が、「残高が◯万円だから得・損」と残高だけで判断してしまうこと。
実際は、残高が同じでも「残り年数」や「諸費用」が違えば、結論は真逆になります。
たとえば、
- 残高500万円でも残り20年あれば利息はそこそこ減る
- 残高700万円でも残り5年なら、利息はほとんど減らない
このように、残高はあくまで一要素にすぎません。
残高別のざっくり傾向：300万は厳しめ、500万以下は条件次第、700〜1000万は分岐点
ここで、細かい計算は抜きにして、残高別の「ざっくり傾向」を整理しておきます。
- 残高300万円 → 多くの場合でハードルが高い。金利差があっても、借り換えにかかる諸費用を回収できず、「費用負け」になるケースが少なくない。
- 残高500万円以下 → 借り換えの結果がプラスにもマイナスにも分かれやすいゾーン。諸費用・残り年数・金利差のバランス次第。
- 残高700〜1000万円以下 → 条件が揃えば借り換えメリットが出やすくなる残高帯。ただし最後はやはり「諸費用」で決まる。
この記事では、この3つの残高帯ごとに「どう考えればいいか」を、できるだけ分かりやすく解説していきます。
この記事の使い方（あなたの残高帯の章へ）
読み方はとてもシンプルです。
- 自分のローン残高がどのゾーンか確認する
- 該当する残高帯の章を読む
- 「いけそうか・やめた方がいいか」の感触を掴む
- 最後に諸費用込みのシミュレーションで確定
特に重要なのは最後のステップです。
感覚だけで判断せず、必ず諸費用込みで数字を確認してください。
- 👉 諸費用込みで最終判断したい人
- 👉 まず金利差がどれくらい必要か知りたい人
ここから先は、残高別にかなり具体的な話をしていきます。
「自分の場合はどうか？」を考えながら、該当する章を読み進めてみてください。
残高はいくら？
借り換えを検討する際、最初につまずきやすいのが「自分の残高がいくらなのか、正確に分かっていない」ことです。
残高の把握が曖昧なままでは、シミュレーションの前提自体がずれてしまい、正しい判断ができません。
このセクションでは、残高の確認方法と、見落としがちな注意点を整理します。
住宅ローンの残高の確認方法（返済予定表／ネット明細）
住宅ローンの残高は、次のいずれかで確認できます。
- 金融機関から届いている返済予定表（償還表）
- インターネットバンキングのローン明細画面
- 年1回送付される残高証明書
ポイントは、「当初借入額」ではなく、現時点の残高を見ることです。
特に、繰上返済をしている場合は、当初の想定より残高が大きく減っているケースもあります。
借り換え判断では、直近の残高（今すぐ借り換える前提の金額）を使ってください。
「残高」と「借り換え額」がズレるケース（諸費用上乗せ・期間変更）
注意したいのが、「現在の残高」＝「借り換え後の借入額」にならないケースがあることです。
代表的なのが以下の2つです。
- 諸費用をローンに上乗せする場合 事務手数料・登記費用・保証料などを現金で払わず、借入額に含めると、 借り換え後の残高は今より増えます。
- 返済期間を延ばす／短くする場合 月々の返済額を下げるために期間を延ばすと、 残高は同じでも利息総額が増えることがあります。
このズレを理解せずに「残高◯万円だから得なはず」と考えると、
実際には総支払額が増えていたという結果になりかねません。
残高が少ない人ほど注意：返済期間が短いと結論が変わる
残高が300万〜500万円と少ない人ほど、残り返済期間の影響は非常に大きくなります。
たとえば、
- 残高300万円・残り20年
- 残高300万円・残り5年
この2つでは、借り換えで減る利息の総額がまったく異なります。
特に残り5年・10年程度の場合、金利差があっても利息はほとんど減らず、諸費用だけが確実に発生します。
そのため、残高が少ない人ほど、
- 残高
- 残り年数
- 諸費用
をセットで考えることが必須です。
返済期間が短いケースについては、タイミングや判断の考え方を以下の記事で詳しく整理しています。
残高が小さいほど損しやすい理由
ここでは、「なぜ残高が小さいと借り換えで損しやすいのか」を、難しい数式なしで整理します。
この仕組みを理解しておくと、「毎月いくら下がるか」に惑わされなくなります。
仕組み：減る利息の総額が小さい＝諸費用を回収しにくい
借り換えで得をする正体は、とてもシンプルです。
借り換えで減る利息の総額 − 借り換えにかかる諸費用
この差がプラスなら得、マイナスなら損です。
残高が小さい場合、そもそも「これから払う利息の総額」が小さいため、
いくら金利を下げても、減る利息が限られます。
一方で、
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料（または保証料相当）
といった諸費用は、残高が小さくなっても大きくは下がりません。
結果として、「減る利息 ＜ 諸費用」になりやすい。
これが、残高が小さいほど費用負けしやすい理由です。
「毎月返済が下がった」だけで判断すると危険
よくある失敗が、「毎月の返済額が◯千円下がったから得」と判断してしまうことです。
たとえば、
- 毎月2,000円下がった
- 年間で2.4万円お得
と聞くと、得した気がしますよね。
ただし、ここで一度立ち止まる必要があります。
- 借り換えの諸費用はいくらか
- その2.4万円を何年続けて、やっと回収できるのか
仮に諸費用が30万円なら、回収に12年以上かかる計算です。
その途中で、
- 繰上返済する
- 住み替える
- 金利が上がる
といったことが起きれば、回収前に終わってしまう可能性もあります。
月々の返済額は分かりやすい指標ですが、判断基準としては不十分だと覚えておいてください。
例外：残高が小さくても得になるパターンがある（手数料が低い等）
とはいえ、「残高が小さい＝絶対に損」というわけではありません。
例外的に、得になるパターンも存在します。
たとえば、
- 事務手数料が定額かつ低額
- 保証料・登記費用を抑えられる
- 残り年数がまだ長い
- 金利差が比較的大きい
こうした条件が重なると、残高300万〜500万円でもプラスになるケースはあります。
ただし、これらは感覚では判断できません。
だからこそ、次のステップとして、
- 諸費用の内訳を理解し
- 諸費用込みでシミュレーションする
ことが重要になります。
諸費用の考え方を整理したい場合は 以下の記事 を、
最終判断を一気に済ませたい場合は以下の記事も参考にしてください。
残高300万：借り換えは得？
結論から言うと、残高300万円の借り換えはかなり厳しめです。
多くのケースで、金利が下がっても諸費用を回収できず「費用負け」になります。
ただし、「絶対にやる意味がない」というわけではありません。
条件をかなり絞れば、例外的に成立するケースもあります。
ここでは、正直な前提を共有したうえで、
「やるならどんな条件か」、「どんな場合は見送るべきか」を整理します。
300万で得になりやすい条件（残り年数が長い／金利差が大きい／費用が低い）
残高300万円でも、得になりやすいのは次の条件がすべて、もしくは複数重なる場合です。
- 残り返済年数がまだ長い（15年以上など）
- 金利差が比較的大きい
- 借り換えの諸費用がかなり低い
- 諸費用を現金で払える（上乗せしない）
ポイントは、「利息が減る期間をできるだけ長く取り、初期費用を極限まで抑える」ことです。
この条件が揃わない限り、300万円では回収が難しいと考えた方が安全です。
300万で損になりやすい条件（残り年数が短い／費用上乗せ／固定期間中）
一方で、次のような条件が一つでも当てはまる場合は、
損になりやすいです。
- 残り返済年数が10年未満
- 諸費用をローンに上乗せする
- 固定金利期間中で違約金が発生するケース
- 月々の返済額だけを下げる目的
特に多いのが、「月々が少し下がるから」という理由で借り換えてしまい、
総支払額では増えているケースです。
残高300万円では、「下がったように見える」＝「得」ではありません。
300万の最短チェック手順
残高300万円の人は、細かく悩むよりも、早く結論を出す方が合理的です。
最短手順はこれだけです。
- 諸費用込みのシミュレーションを実行
- 総支払額の差を確認
- 差額が「数万円〜十数万円」程度なら見送り
この段階で「思ったより差が出ない」と感じたら、その感覚はほぼ正しいです。
時間や手間、審査リスクを考えると、無理に借り換えを進める必要はありません。
シミュレーションは モゲチェック で総返済額がいくらぐらい安くなるか調べるのが便利です。
※本ページ内の一部リンクは、アフィリエイト広告を含みます。
代替案：借り換えより繰上返済が向くケース
残高300万円の場合、借り換えよりも繰上返済の方が合理的なケースも多いです。
判断の軸はシンプルで、「借り換えで減る利息 ＜ 繰上返済で確実に減る利息」の関係になりやすいからです。
特に、
- 手元資金に余裕がある
- 金利がそれほど高くない
- 残り年数が短い
こうした場合は、借り換えを検討する前に繰上返済を考える価値があります。
ここは深掘りしすぎず、「300万円では借り換え以外の選択肢も現実的」という視点を持っておくのが大切です。
残高500万以下：得にも損にもなる「分かれ目」の見極め
残高500万円以下は、借り換えにおいて最も判断が難しいゾーンです。
300万円ほど厳しくはないものの、700万円以上のように余裕があるわけでもありません。
結論としては、得にも損にもなり得る“分かれ目”。
ポイントは、「何が結果を分けるのか」を正しく理解することです。
500万以下で分岐しやすいポイント
残高500万円以下で最も効いてくるのは、やはり諸費用です。
- 金利差があるかどうか
- 月々が下がるかどうか
よりも先に、諸費用をどれだけ抑えられるかが結果を左右します。
同じ500万円でも、
- 諸費用20万円
- 諸費用40万円
では、回収に必要な期間がまったく変わります。
このゾーンでは、金利差より費用差と言っても過言ではありません。
見落としがちな費用（事務手数料・登記・保証料）
借り換え検討でよくあるのが、「金利」ばかり見て、費用の中身を見ていないケースです。
特に見落とされやすいのが、
- 事務手数料（定率型か定額型か）
- 抵当権設定・抹消の登記費用
- 保証料（または保証料相当）
これらは合計すると、数十万円単位になることも珍しくありません。
残高500万円以下では、この数十万円が「得か損か」を一気にひっくり返します。
固定期間（10年固定など）が絡むと結論が変わる
500万円以下で特に注意したいのが、固定金利期間中の借り換えです。
- 固定期間中の違約金が発生するケース
- 固定終了後の金利上昇リスク
- 借り換え後の金利タイプ変更
これらが絡むと、「今は得に見えるが、将来は不利」というケースも出てきます。
固定期間に関わる判断は少し複雑なので、タイミングや考え方は以下の記事で詳しく整理しています。
判断の最短手順
残高500万円以下の人は、感覚で悩むより数字で早く切るのが正解です。
おすすめの最短手順は次の通りです。
- Excelで諸費用込みシミュレーション
- 「今のまま」「借り換え」の総支払額を比較
- 金利上昇シナリオも軽く確認
ここで、
- 明確に差が出る → 前向きに検討
- 差が小さい／微妙 → 見送り
と割り切ると、迷いがなくなります。
残高700万円〜1000万以下：条件が揃えば「十分狙える」、最後は費用で決まる
残高700万円〜1000万円以下になると、借り換えは現実的な選択肢になります。
300万円・500万円以下と比べて、減らせる利息の総額が大きくなるためです。
ただし、「この残高なら安心」というわけではありません。
最終的な勝敗を分けるのは、やはり諸費用です。
得になりやすい典型（残り年数が長い／金利差が一定以上／費用が抑えられる）
このゾーンで得になりやすいのは、次の条件が重なるケースです。
- 残り返済年数がまだ十分にある
- 金利差が一定以上ある
- 事務手数料・登記費用を抑えられる
- 諸費用を現金で支払える
特に重要なのは、「利息が減る期間をしっかり確保できるか」と「初期費用を最小限にできるか」です。
この2点が揃えば、700〜1000万円は借り換えメリットが出やすいゾーンと言えます。
損になりやすい例外（残り年数が短い／費用上乗せ／団信条件悪化）
一方で、この残高帯でも損になりやすい例外はあります。
- 残り返済年数が短い
- 諸費用をローンに上乗せする
- 団信の条件が悪化する
- 金利タイプを深く考えずに変更する
特に団信（団体信用生命保険）は見落とされがちです。
保険内容が悪くなると、金利差以上のデメリットになることもあります。
700〜1000万でやる人が最後に確認すべき3点（費用・リスク・タイミング）
このゾーンの人が、最終判断前に確認すべきポイントは3つです。
- 諸費用は総額でいくらか
- 金利上昇や将来計画のリスクを許容できるか
- 今が借り換えのタイミングとして適切か
数字上プラスでも、
- 数年以内に繰上返済する予定
- 住み替えの可能性がある
- 収入や家計の変動が大きい
こうした前提がある場合、「やらない」という判断が正解になることもあります。
よくある悩み
ここまで読んでも、「自分はどこを一番気にすればいい？」と感じている方も多いと思います。
そこでこのセクションでは、よくある悩み別に、見るべきページを整理します。
迷ったら、該当する項目だけを先に確認しても問題ありません。
「金利差が0.2/0.3/0.5で迷う」
「金利差がどれくらいあれば得なのか分からない」
これは借り換え検討で最も多い悩みです。
金利差は小さく見えても、残高×残り年数次第で結果が大きく変わります。
金利差ごとの考え方や損益分岐は、以下の記事で整理しています。
まずはここで、「自分の条件だとどこが境目か」を確認してください。
「諸費用を上乗せしたら？」
「諸費用を現金で払えないから、ローンに上乗せしたい」この悩みも多いです。
結論としては、上乗せすると損になりやすくなります。
ただし、ケースによっては許容できる場合もあるため、
まずは以下で再計算してください。
諸費用の内訳や考え方を詳しく知りたい場合は、以下を併せて確認すると理解が深まります。
「残り年数が5年/10年しかない」
残り年数が短い人ほど、借り換えの判断は慎重にすべきです。
特に、
- 残り5年
- 残り10年
このゾーンでは、金利差があっても利息がほとんど減らないケースが多くなります。
借り換え時期や残り年数ごとの考え方は、下記で詳しく解説しています。
「借り換え後に金利が上がるのが怖い」
変動金利への借り換えで、「今は得でも、将来が不安」という声もよく聞きます。
ここは、
- 家計の余力
- 金利上昇への耐性
- 繰上返済の選択肢
を踏まえて考える必要があります。
変動金利のリスク整理も下記の記事にまとめているので、不安がある場合は先に確認しておくと安心です。
「同じ銀行で借り換え（交渉）できる？」
「借り換えじゃなく、今の銀行で金利を下げてもらえないか」
この発想はとても合理的です。同一金融機関での条件変更や交渉の考え方は、下記の記事で整理しています。
借り換えに比べて手間は条件変更の方が少なくなります、ただし交渉は必ず成功するわけではありません。
僕の体験談も記事にしていますので、参考にしてください。
「得」でも借り換えしない方がいいケース
ここまでで、「条件次第では得になる」ことは分かったと思います。
ただし、数字上はプラスでも、あえて借り換えしない方がいいケースもあります。
このセクションでは、「やらない判断も正解になる場面」をあらかじめ整理しておきます。
差額が小さすぎる（手間・審査リスクに見合わない）
シミュレーションの結果、
- 総支払額の差が数万円〜十数万円程度
このレベルであれば、無理に借り換えをしない方が合理的です。
借り換えには、
- 書類準備
- 審査
- 日程調整
- 精神的な負担
といった見えないコストがかかります。
差額が小さい場合、これらに見合わないことが多いです。もちろん判断は人それぞれなのでご自身で納得できる方にしてください。
団信・保険条件が悪化する／総コストが増える
借り換えによって、
- 団信の保障内容が弱くなる
- 付帯保険が外れる
- 実質的な総コストが増える
こうした場合は、金利差だけで判断しない方が安全です。
特に団信は、万一のときの家計への影響が大きいため、条件悪化は慎重に考える必要があります。
近い将来に繰上返済・住み替え予定がある
借り換えの前提は、
- 「その条件でしばらく返済を続けること」です。
もし、
- 数年以内に繰上返済する予定がある
- 住み替え・売却の可能性がある
こうした予定がある場合、前提そのものが崩れます。
回収前に完済・売却してしまうと、諸費用だけが残る形になりやすいため注意が必要です。
と、はっきり判断できます。
よくある質問（FAQ）
残高が少ないと借り換えは損？
損になりやすいのは事実ですが、条件次第です。
残高が少ないほど、借り換えで減る利息の総額が小さくなり、
諸費用を回収できず「費用負け」しやすくなります。
ただし、
- 残り年数が長い
- 金利差が大きい
- 諸費用がかなり低い
こうした条件が重なれば、例外的に得になるケースもあります。
重要なのは、必ず諸費用込みで判断することです。
500万以下でも得になるのはどんな条件？
諸費用が抑えられ、残り年数がある場合です。
残高500万円以下で得になるかどうかは、金利差よりも諸費用の影響が支配的です。
- 事務手数料が定額で低い
- 登記・保証料を抑えられる
- 残り返済年数がまだ長い
このあたりが揃えば、プラスになる可能性があります。
逆に、費用が重いと一気に不利になります。
残高1000万以下で、金利差はどれくらい必要？
一概には言えず、残り年数と費用次第です。
「金利差◯％あればOK」という単純な話ではありません。
- 残り年数が長い
- 諸費用が低い
この条件なら、比較的小さな金利差でも成立します。
判断に迷う場合は、以下の記事で自分の条件に近いケースを確認するのが近道です。
諸費用を上乗せした場合、結論は変わる？
多くの場合、不利になります。
諸費用をローンに上乗せすると、
- 借入額が増える
- 利息が増える
- 回収までの期間が延びる
というデメリットが出ます。
「上乗せしても得かどうか」は、下記の記事を参考に諸費用込みでシミュレーションを行って確認してください。
感覚判断は危険です。
繰上返済と借り換え、どっちを優先すべき？
残高が小さい場合は、繰上返済が有利なことが多いです。
特に、
- 残高300万〜500万円
- 残り年数が短い
- 金利が極端に高くない
この条件では、借り換えより繰上返済の方が確実に利息を減らせるケースが多くなります。
まずは「借り換えでどれくらい減るか」を把握し、それと繰上返済を比較する視点を持つのがおすすめです。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、残高が小さいほど「金利差」より「諸費用」が効く判断になります。
特に、
- 残高300万円 → 基本は厳しめ、例外条件のみ検討
- 残高500万円以下 → 諸費用次第で得にも損にも
- 残高700〜1000万円以下 → 条件が揃えば十分狙える
というのが、現実的な結論です。
大切なのは、
- 月々の返済額ではなく
- 総支払額で
- 諸費用込みで判断すること
この3点を外さないこと。
感覚やイメージで悩み続けるより、一度きちんと数字を出してみると結果的にラクになります。
