住宅ローンの借り換えを調べていると、
- 「事務手数料が安い」
- 「事務手数料無料」
- 「手数料は上乗せOK」
といった言葉が並び、結局どれを選べば損をしないのか分からなくなることはありませんか？
- 「無料なら一番お得そう」
- 「手数料が安いローンを選べば間違いないはず」
僕自身も、最初はそう考えていました。
実際に金利・返済期間・手数料を数字で並べて比較してみると、条件によっては、手数料が安い（あるいは無料な）ローンのほうが、総支払額で不利になるケースも見られます。
その理由の一つとして、住宅ローンでは手数料・金利・返済条件が組み合わせて設計されている商品が多いことが挙げられます。
手数料だけを切り取って判断すると、あとから「思っていたのと違う」というズレが起きやすくなります。
この記事では、
・借り換え手数料の基本（定額／定率／無料の違い）
・手数料を上乗せする場合の注意点
・「得になりやすい人／損になりやすい人」の分かれ目
・手数料だけで選んで失敗しやすい典型パターン
を整理しながら、「手数料で迷わず、総コストで判断する考え方」を分かりやすく解説します。
この記事を読み終える頃には、「手数料が安いかどうか」ではなく、「自分の条件ではどれが一番合理的か」を数字で判断できる状態になっているはずです。
※本記事は特定の金融商品や借り換え結果を保証するものではありません。金融機関・商品内容・金利水準は時期や条件により異なります。一般的な考え方を整理したものであり、必ずしもすべてのケースに当てはまるものではありませんので最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
手数料は「金利とのセット商品」。安さは「手数料単体」では決めない
手数料が安くても金利が高いと逆転する
住宅ローン借り換えの手数料は「安い・高い」だけで判断すると失敗しやすいです。
なぜなら、借り換えローンは一般的に「手数料と金利がセット設計」になっているからです。
たとえば、
- 事務手数料が安い（あるいは無料）
- その代わりに金利が少し高め
といった設計が多い傾向があります。
一見すると「初期費用が抑えられてお得」に見えますが、残高が大きい・残り年数が長い場合は、
金利差による利息増加のほうが大きくなり、条件次第では数年後に逆転して不利になるケースもあります。
たとえば一例として、試算してみた条件の中には、「手数料無料だから有利そう」と感じたものが、返済期間を長めに取ると、結果的に総支払額で不利になるケースもありました。
「一括払い」か「金利上乗せ」かで、総支払額が変わる
次に重要なのが、手数料の支払い方です。
借り換えでは、主に次の2パターンがあります。
- 一括払い（定額 or 定率）
- 金利上乗せ型（手数料を金利に含める）
金利上乗せ型は、「手元資金を出さなくていい」というメリットがある一方で、借入期間中ずっと利息がかかり続けるのが最大の注意点です。
特に残り年数が長い場合は、
手数料そのもの ＋ その手数料に対する利息
まで含めて支払うことになります。
この違いを理解せずに「今、現金が減らないから」という理由だけで選ぶと、結果として総支払額では不利になりやすいです。
「諸費用＋金利」を同じ条件で比較して確定
ここまでの話をまとめると、住宅ローン借り換えで見るべきは「手数料の安さ」だけではありません。
見るべきなのは、次の3点です。
- 金利
- 手数料（定額／定率／無料）
- 支払い方法（一括／上乗せ）
これらをすべて含めた「総支払額」です。
だからこそ、条件を同じにして、諸費用込みで比較できるシミュレーションが不可欠になります。
借り換えの「手数料」とは何？
事務手数料（融資手数料）＝借り換え先に払う費用
まず整理したいのが、「借り換え手数料」と呼ばれているものの正体です。
多くの場合、これは借り換え先の金融機関に支払う「事務手数料（融資手数料）」を指します。
この手数料は、
- ローンの審査
- 契約手続き
- 融資実行に関わる事務
といった銀行側の事務コストとして設定されています。
ポイントは、「今借りている銀行ではなく、借り換え先で発生する費用」という点です。
「今のローンに手数料がなかったのに…」と感じる人も多いですが、借り換えは新規契約と同じ扱いなので、ここは避けられない部分だと理解しておくと迷いません。
「定額型」と「定率型」の違い
事務手数料には、大きく分けて2つのタイプがあります。
① 定額型
- 例：33,000円／55,000円 など
- 借入額に関係なく一定
② 定率型
- 例：借入額の2.2％
- 借入額が大きいほど金額も増える
たとえば、借入額が2,000万円の場合、定率型（2.2％）だと 約44万円 の手数料になります。
一方、定額型なら数万円で済むこともあり、この差だけを見ると「定額型が圧倒的に有利」に見えます。
ただし、ここで早合点するのはNGです。
商品によっては、定率型は金利が低めに、定額型はやや高めに設定されているケースもありますが、すべての金融機関に当てはまるわけではありません。
このあたりが、借り換え手数料がややこしい理由ですね。
保証料・登記費用など「手数料以外」もある
さらに混乱を招くのが、「手数料＝すべての費用」ではないという点です。
借り換えでは、事務手数料とは別に、
- 保証料
- 抵当権の抹消・設定にかかる登記費用
- 司法書士報酬
などが発生する場合があります。
これらは金融機関によって扱いが異なり、
- 金利に含まれている
- 初期費用として別途支払う
- 借入額に上乗せできる
など、条件がバラバラです。
だからこそ、「手数料が安いかどうか」だけ見て判断すると、全体像を見誤りやすいんですね。
手数料以外の費用も含めた全体像は、以下の記事を参考に一度しっかり整理してみるのがおすすめです。
「手数料が安い」ローンの見つけ方（見るべきポイントは3つ）
① 手数料のタイプ（定額／定率）と金額（％の場合は借入額に注意）
まず最初に確認すべきなのは、そのローンの手数料が「定額型」なのか「定率型」なのかです。
これはもう基本ですが、判断を誤りやすいポイントでもあります。
- 定額型：金額は小さく見えるが、金利がやや高めになりやすい
- 定率型：金額は大きく見えるが、金利が低めに設定されやすい
特に定率型の場合は、「％」の数字だけを見て判断しないことが重要です。
借入額が2,000万円なのか、1,000万円なのかで、同じ「2.2％」でも手数料額は倍近く変わります。
「率」ではなく、「実際の金額」に直してから比較するこれだけでも、判断の精度は上がります。
② 金利との関係（手数料が低い代わりに金利が高い、など）
次に見るべきなのが、手数料と金利のバランスです。
住宅ローンの借り換えでは、
手数料が安いローンほど、金利が高い
手数料が高いローンほど、金利が低い
というように、手数料と金利はバランスを取って設計されていることが多く、どちらか一方だけが常に有利になるとは限りません。
ここで大事なのは、「今どちらが得か」ではなく、
- 「どれくらいの期間・残高で支払うか」という前提条件です。
- 残り年数が長い → 金利差の影響が大きい
- 残り年数が短い → 手数料の影響が大きい
この関係を無視して、「手数料が安いから」「金利が低いから」と単独で選ぶと、判断を誤ります。
③ 繰上返済手数料・条件変更手数料など「後から効く費用」
最後に見落とされがちなのが、契約後に発生する可能性のある手数料です。
たとえば、
- 一部繰上返済の手数料
- 全額繰上返済の手数料
- 金利タイプ変更・条件変更の手数料
などは、「今すぐ払う費用」ではないため、比較時に抜け落ちがちです。
ただ、将来的に
- 繰上返済を考えている
- 固定→変動など金利タイプ変更の可能性がある
といった人にとっては、この差が数万円〜十数万円の違いになることもあります。
だからこそ、初期費用＋金利＋将来発生しうる手数料この3点をセットで見るのが「手数料が安いローン」を見抜くコツです。
ここまで整理すると、「手数料が安いローン」とは手数料単体が安いローンではなく、総支払額が最小になるローンだということが分かってきます。
事務手数料無料は得？損？
無料でも「別のコスト」に置き換わっていることがある
事務手数料無料＝必ず得、とは限りません。
なぜなら、手数料が無料になっている場合でも、別の形でコストが組み込まれていることが多いからです。
たとえば、
- 金利がやや高めに設定されている
- 保証料や関連費用が別枠で発生する
- 条件変更や繰上返済に手数料がかかる
といった形で、初期費用以外の部分で調整されているケースがあります。
金融機関によっては、集客目的やキャンペーンとして初期費用を抑えている場合もありますが、金利や他の条件で調整されているケースも多いため、「無料」という言葉だけで判断せず、総支払額での確認が欠かせません。
無料が得になりやすい人／損になりやすい人（残高・残年数で分岐）
では、事務手数料無料が向いている人／向いていない人は誰なのか。
これはシンプルに、残高と残り年数で分かれます。
無料が得になりやすい人
- 借入残高が比較的小さい
- 残り年数が短い
- 数年以内に完済・売却の可能性がある
この場合、金利が少し高くても「支払う期間が短い」ため、初期費用ゼロのメリットが勝ちやすいです。
無料が損になりやすい人
- 借入残高が大きい
- 残り年数が長い（20年以上など）
こちらは逆で、わずかな金利差でも長期間積み上がり、無料にしたはずの手数料以上に利息を払うことになりがちです。
比較の最短手順：無料条件を「総支払額の差」で判定
事務手数料無料かどうかで迷ったら、感覚で考えるのはやめて、数字で判断するのが最短ルートです。
やることはシンプルで、
- 手数料無料の条件をそのまま入力
- 金利が低く手数料がかかる条件も入力
- 諸費用込みで総支払額を比較
これだけです。
以下の記事を参考にシミュレーションで比較してみてください。
「無料だからお得そう」
「手数料が高いから損そう」
こうした印象論ではなく、総支払額の差がプラスかマイナスかで判断する。
これが、事務手数料無料で失敗しないコツです。
手数料は「上乗せ」できる？
上乗せ＝借入額に組み込む（＝金利がかかる）ため総支払額が増えやすい
結論から言うと、住宅ローン借り換えの手数料は「上乗せ（組み込み）」できるケースが多いです。
ただし、ここにははっきりした注意点があります。
上乗せとはつまり、手数料分も含めてお金を借りるということです。
当然ですが、借りたお金には金利がかかります。
つまり、
- 手数料そのもの
- その手数料に対する利息
この両方を支払うことになります。
一時的に現金を減らさずに済むのはメリットですが、総支払額は増えやすい、という点は理解しておくべきです。
上乗せが向くケース／向かないケース
では、どんな人に上乗せが向いていて、どんな人には向かないのか。
判断の分かれ目は、残り年数です。
上乗せが向くケース
- 手元資金を厚く残しておきたい
- 教育費・生活防衛資金を優先したい
- 残り年数が比較的短い
この場合、支払期間が短いため、
上乗せによる利息増加が限定的になりやすいです。
上乗せが向かないケース
- 残り年数が長い（20年以上など）
- できるだけ総支払額を抑えたい
こちらは、上乗せした金額に対して長期間利息がかかり続けるため、結果として「思った以上に高くつく」ことが多くなります。
上乗せを検討するなら必須：期間延長の有無と総支払額の増減
手数料の上乗せを検討する場合、しっかり確認すべきなのが「返済期間が延びていないか」です。
上乗せ自体は便利な仕組みですが、条件次第では総支払額が大きく増えることがあります。
特に注意したいのは、
- 手数料を上乗せした結果、月々の返済額を抑えるために
- 返済期間が延びてしまうケース
です。
この場合、
- 手数料分にも利息がかかる
- 返済期間が長くなる
という2つの要因が重なり、想定以上に支払総額が増えることがあります。
そのため、上乗せを検討する際は、
- 上乗せあり／なし
- 期間延長あり／なし
を同じ条件でシミュレーションして確認することが重要です。
「定率型（○％）」が効く人・効かない人
借入額（残高）が大きいほど定率型のインパクトが増える
まず押さえておきたい前提として、定率型の手数料は「借入額に比例」して増えます。
たとえば、
- 借入額3,000万円 × 2.2％ → 約66万円
- 借入額1,000万円 × 2.2％ → 約22万円
同じ条件でも、残高が違うだけで手数料額に数十万円の差が出ます。
このため、借入額が大きい人ほど「定率型＝高い」と感じやすいのは事実です。
ただし、ここで終わらないのが借り換えのややこしいところです。
残高が大きい人ほど「金利差」の影響も大きい
残高が大きいということは、金利差による利息の差も大きくなるということです。
定率型のローンは、
- 初期費用は高め
- その代わり金利が低め
に設定されていることが多く、残高が大きく、残り年数もある人ほど金利メリットが効きやすい傾向があります。
そのため、
- 定率型は一見高そう
- でも総支払額で見ると、むしろ安い
という逆転現象が起きやすいのもこのゾーンです。
残高が小さい人は「費用負け」しやすい（手数料が重い）
一方で、残高が小さい人は要注意です。
残高が500万円以下などの場合、金利を下げても得られる利息軽減効果は限定的です。
そのため、
- 定率型の手数料が重くのしかかる
- 利息軽減分で回収しきれない
いわゆる「費用負け」になりやすくなります。
このゾーンでは、
- 定額型
- 事務手数料無料
といった初期費用が軽い条件のほうが、
結果的に有利になるケースが多くなります。
残高別の判断
ここまで見ると分かる通り、定率型が得かどうかは「残高帯」でほぼ決まると言っても過言ではありません。
- 残高が大きい → 定率型＋低金利が効きやすい
- 残高が小さい → 初期費用が重く、費用負けしやすい
この判断を感覚でやると失敗しやすいので、
残高別の判断は以下の記事で整理してみてください。
最終的な確定は、シミュレーション諸費用込みの総支払額の差を見るのが王道です。
手数料を下げる「現実的な打ち手」
同じ銀行での条件変更・引き止め提案（手数料面も含む）を確認する
まず最初にやるべきなのは、「本当に借り換えが必要か？」を確認することです。
実は、他行へ借り換えを検討していると伝えることで、
- 金利の引き下げ
- 手数料の減額
- 条件変更（期間見直しなど）
といった引き止め提案が出ることがあります。
この場合、
- 新規借り換えの事務手数料
- 登記費用
- 司法書士報酬
などを丸ごと回避できる可能性があり、結果的に総コストが最小になるケースも珍しくありません。
いきなり他行比較に進む前に、「今の銀行で何ができるか」を一度確認する。
これは、かなり再現性の高い打ち手です。
手数料だけでなく「金利・期間・繰上返済条件」もセットで交渉対象にする
交渉の際にやりがちなのが、「手数料だけ下げてほしい」と単点でお願いしてしまうことです。
ただ、金融機関側からすると、
- 手数料
- 金利
- 返済期間
- 繰上返済条件
はすべてセットで設計された商品です。
そのため、
- 手数料はそのままで金利を下げる
- 金利は据え置きで繰上返済条件を緩和する
など、トータルで有利になる落としどころが出てくることもあります。
「何を下げるか」よりも、「総支払額をどう下げたいか」この視点で話すほうが、交渉は進みやすいです。
交渉が難しい場合は比較の土俵へ
もちろん、すべてのケースで条件変更や引き止めが成功するわけではありません。
- もともと金利が低い
- 契約条件上、変更が難しい
こうした場合は、無理に交渉を粘るより、比較の土俵に乗せるのが合理的です。
条件が出揃ったら、候補を横並びにして確認する。
ここまで来れば、「手数料が安いか」ではなく、「どれが一番トータルで得か」が自然と見えてきます。
よくある失敗：手数料だけで選んで損するパターン
月々が下がっても期間延長で総支払額が増える
借り換えでよくある勘違いが、「月々の返済額が下がった＝得した」と思い込んでしまうことです。
月々の支払いは軽くなっても、返済期間が延びていれば、総支払額は増えている可能性があります。
たとえば、
- 手数料を上乗せする
- 返済期間を延ばす
この2つが同時に起きると、
- 月々の負担は減る
- 利息を支払う期間は長くなる
という状態になります。
その結果、家計の感覚では楽になっているのに、トータルでは損をしているケースも珍しくありません。
だからこそ、借り換えでは月々の返済額ではなく、総支払額で判断することが大切です。
無料に釣られて金利が高く、長期で逆転する
「事務手数料無料」という言葉に惹かれて選んだ結果、長期で見ると損になるのも典型的な失敗です。
初期費用がゼロなのは魅力ですが、
- 金利がわずかに高い
- 返済期間が長い
この条件が重なると、数年後に金利差による利息増加が手数料分を上回ることがあります。
特に、
- 残高が大きい
- 20年以上の返済が残っている
こうした人ほど、「無料＝得」という思い込みは危険です。
「手数料以外の諸費用」を入れずに判断してしまう
もうひとつ多いのが、事務手数料だけを見て結論を出してしまうケースです。
借り換えでは、
- 保証料
- 登記費用
- 司法書士報酬
など、後から効いてくる費用がいくつもあります。
これらを入れずに「手数料が安いからOK」と判断すると、
あとで想定外の出費に気づくことになります。
だからこそ、諸費用込みで比較するのが鉄則です。
次の一手
Step1：自分の手数料タイプ（定額／定率）と条件を確認
まず最初にやるべきことは、「今のローン」「検討中のローン」の手数料タイプを整理することです。
確認ポイントはシンプルで、
- 定額型か、定率型か
- 金額（％の場合は実額に換算）
- 一括払いか、上乗せか
ここが曖昧なままだと、この先どんな比較をしても結論がブレます。
書類や金融機関のサイトを見て、事実ベースで整理するところから始めましょう。
Step2：手数料以外の費用も拾う
次にやるのが、「手数料以外の費用」をすべて洗い出すことです。
具体的には、
- 保証料
- 登記費用
- 司法書士報酬
など、事務手数料とは別に発生する費用です。
ここを飛ばすと、あとで「思っていたより高い」という事態になりがちです。
Step3：「諸費用込み」の総支払額差を出して結論を確定
条件と費用が揃ったら、いよいよ結論を出すフェーズです。
ここでやることはひとつだけ。
- 金利
- 手数料
- 上乗せの有無
- その他諸費用
これらを考慮して総支払額の差を見る。
プラスかマイナスかを見ることで、借り換え判断の大きな方向性が見えてきます。
Step4：条件が良ければ比較して申込み
シミュレーションの結果、「借り換えたほうが得」という結論が出たら、そこで初めて比較と申込みに進みます。
ここまで来ていれば、「手数料が安そうだから」ではなく、数字で裏付けされた判断ができている状態です。
よくある質問（FAQ）
借り換えの事務手数料はどれくらいが相場ですか？
一般的には、
- 定額型：数万円（3〜5万円前後）
- 定率型：借入額の 1〜2％台（2.2％が上限として設定されていることが多い）
がよく見られる水準です。ただし、相場＝得とは限らず、金利とのセットで判断する必要があります。
事務手数料無料は本当に得ですか？何を確認すべきですか？
必ずしも得とは限りません。
確認すべきポイントは以下の3点です。
- 金利が高く設定されていないか
- 保証料や別費用が増えていないか
- 残高・残年数に対して総支払額がどう変わるか
結論は総支払額を比較しないと確定しません。
手数料はローンに上乗せ（組み込み）できますか？デメリットは？
多くの金融機関で可能です。
ただしデメリットは明確で、
- 手数料にも金利がかかる
- 期間延長が起きると総支払額が増えやすい
という点があります。
手元資金を守る代わりに、総コストが増える可能性があると理解しておきましょう。
定額型と定率型はどちらが得ですか？残高が小さいと不利？
どちらが得かは、残高帯と残り年数次第です。
- 残高が大きい → 定率型＋低金利が効きやすい
- 残高が小さい → 定率型は費用負けしやすい
目安はありますが、最終判断は試算が必須です。
手数料以外で見落としやすい費用は何ですか？
よく見落とされるのは、
- 保証料
- 抵当権の抹消・設定費用
- 司法書士報酬
です。
同じ銀行で手数料や金利の見直し交渉はできますか？
ケースによりますが、可能なことはあります。
特に「他行で借り換えを検討している」と伝えると、金利引き下げや条件変更の提案が出ることもあります。
借り換え前に一度確認する価値は十分あります。
まとめ：手数料に惑わされず「総コスト」で判断すれば失敗しない
住宅ローンの借り換え手数料は、「安い・無料・上乗せできる」といった言葉だけを見ると、どうしてもお得そうな印象を受けがちです。
ですが、この記事で見てきた通り、手数料は単体で存在しているものではなく金利・返済期間・借入残高とセットで効いてきます。
事務手数料が安くても金利が高ければ無料でも長期で見れば逆転することがあり、上乗せできてもその分だけ利息が増えます。
つまり、「手数料で得したかどうか」は、あとから総支払額を見て初めて分かるというのが、借り換えの本質です。
だからこそ大切なのは、
・手数料のタイプを整理し
・手数料以外の費用も拾い
・同じ条件で数字を並べること
この順番を飛ばさずに、諸費用込みで比較することです。
感覚やイメージで選ばず、数字で「得か損か」を確定させてから動く。
これらを踏まえて比較すれば、手数料だけを見て判断してしまうリスクは大きく減らせます。
次は、総支払額を確認し、本当に借り換える価値があるかを数字で確かめてみてください。
そこまでできれば、「手数料が安いから」ではなく、「トータルで一番合理的だから」選んだ借り換えになります。
