不動産は一生のうちに何度も購入するという人は多くないですよね。
なのでいざ購入するとなったらどうしたらいいかよく分かりません。
僕も最初はどうやって探すのがいいか全然わからず、でもいきなり不動産屋さんにいくのも少し抵抗がありました。
実際いきなり行っても全然問題ないですが、できれば事前に準備をしておくことをおすすめします。
この記事では中古物件の購入を検討されていらっしゃる方に物件探しの準備について紹介します。
物件検索や不動産屋さんに行く前にすること
不動産は新築にしろ中古にしろ金額の大きな買い物になります。
勢いだけで決めたり、お勧めされるがままの物件を購入して後悔するのは絶対に避けたいですよね。
場合によっては相場よりかなり高い値段で購入することになったり、住み出して「もう少し検討してから購入すれば良かった」とならないようにしましょう。
住宅購入を検討するならまずは、自分がどんな家に住みたいか家族ともしっかり話し合っておきましょう。
以下のようなことを決めておくと有効です。
予算
いくらまでの物件なら購入できるのか、手数料など含めて今回の物件購入の予算を決めておきましょう。
物件を見ていく中で、少し無理をすれば購入できる物件も出てくると思いますが、ローンが組めるという理由だけで借入可能額いっぱいまで借りてしまうと、後々の支払いが厳しくなる可能性があります。無理のない返済計画かどうか、十分に検討しておきましょう。
年収に対する年間返済額の割合は、一般に返済負担率（返済比率）と呼ばれます。金融機関の審査では30％〜35％程度が上限の目安とされることもありますが、無理なく返済する観点では、より低めに抑えるほうが安心です。
もちろん、家族の人数や各家庭の状況によって大きく異なる可能性があるのであくまで目安でしょうが、僕の家計では返済比率30%はかなり厳しいと感じています。
ちなみに年収500万円だった場合の返済比率と月々の返済額はこんな感じです。
| 返済比率 | 年間返済額 | 月々返済額の目安（ボーナス払いなし） |
| 20% | 100万円 | 8.3万円 |
| 25% | 125万円 | 10.4万円 |
| 30% | 150万円 | 12.5万円 |
| 35% | 175万円 | 14.6万円 |
僕が過去に借入した返済比率だと高くて25%、今は15%程度です。
ローンが80歳近くまで払い続けなければいけないのでかなり低めに抑えています。
若ければもう少し返済比率が高くても良かったかもしれません。
あとはそもそも中古住宅を選択した理由でもありますが、住宅以外にもお金を使いたいので、最初から無理しない程度の金額で物件を探しました。
40歳ごろまで、貯金どころか負債もあったのでこれからは少しずつでも貯金していきたいですし。
物件を探し始めると、どうしても予算オーバーの物件に目が行きがちです。リフォームも同様に、思った以上にお金をかけたくなりますが、一度深呼吸して考えてみるのも良いと思います。
個人信用情報
不動産を購入する際に、住宅ローンを利用する場合がほとんどだと思いますが、クレジットカードでの借入（カードローン）があったり、過去に支払い遅延している場合は、審査に通りにくい可能性があります。
過去に支払いが滞ったことがあるなど、不安な場合はCIC*1 のサイトで自身の信用情報を確認してみても良いかもしれません。
*1クレジット会社の共同出資により設立された、主に割賦販売や消費者ローン等のクレジット事業を営む企業を会員とする信用情報機関
開示報告書でどんな内容が開示されるかはこちらのPDFに記載されています。
リンクは古くなる可能性がありますので、CICのホームページより最新のものを参照されることをお勧めします。
数年前にカードローンの支払いを忘れていたことがあったんだけど、個人の信用情報大丈夫かな。。。ちょっと調べてみよう。
立地
立地条件も最初に考えておくと良いと思います。
まずは、どのエリアに住みたいのかをざっくり決めて、駅からの距離、近隣施設などを絞りましょう。
建物や内装は、後からでもある程度変更できる場合があります。立地だけは後から変えられないので慎重に選ぶことをお勧めします。
僕は気になるエリアがある場合は必ず現地に行って確認していました。
物件は皆さん入念にチェックされると思いますが、僕は物件だけではなく、周辺も徒歩で確認していました。
駅までの道のり、周辺の商業施設や交通量なども違う時間帯に現地に何回か行って歩いてみました。
このエリアよさそうかな〜と思っても実際歩いてみたり近隣施設を確認すると、ちょっとこの街に住むイメージができないという場所もありました。
なので、現地で徒歩や自転車で色々みて回るのがお勧めです。
実はこの方法は最初に購入したマンションを紹介してくれた不動産屋さんにアドバイスをもとに実践した方法です。
年配の方で、物腰が柔らかくとても親身に色々教えてくださいました。
新築も考えていたのですが、「将来引っ越す予定があるなら、立地や条件によっては価格が大きく下がりにくい中古物件のほうが合う場合もあると思います」と言ってくださったのもこの方です。
ガツガツした不動産会社であれば、新築を勧められることも多かったと思います。
しかし、この方は本当に親身に「予算もそんなに出さずにこのぐらいの物件がいいと思うよ」など「え！？そんなこと言っちゃっていいの？」とこっちが思うぐらい親切でした。
立地は後から変えられないから妥協したくないな
間取り
話は脱線しましたが、住むエリアが決まれば物件の間取りもある程度考えておきましょう。
木造の場合、リフォームで間取りを変えることは可能ですが、その分リフォーム費用が掛かることになりますので、極力理想の間取りの物件を探しましょう。
住みたいエリアにどうしても理想の間取りの物件がない場合は、リフォームを視野に入れても良いかもしれません。
和室を洋室に変更できるケースもありますが、建物の構造や管理規約などによって制限がある場合があります。また、当然ながらリフォーム費用もかかります。
予算はリフォームと合わせて検討する方が良いので物件探しと並行してリフォーム費用も調べておくことをお勧めします。
軽量鉄骨造の場合は、構造上の制約から間取り変更の自由度が低いことがあるため、事前確認が必要です。
和室から洋室への変更は可能です。
和室って洋室に変えられるんだね
まぁちょっと費用はかかるけどね、でも見違えるよ
こだわりのポイント
こだわりのポイントも購入の満足度を決める重要なポイントだと思います。
不動産屋さんに相談する際も伝えておくと、近い物件があれば紹介してくれます。
伝えていないと、ちょっと違うんだよなーって物件を紹介されて、「この物件はちょっと〜」と理由を伝えず何度も断るとだんだん紹介してもらえなくなってしまうこともあるため、こだわりのポイントがあるか自分の中でも整理しておきましょう。
僕はこだわりポイントを真剣に考えてみて、「あ〜自分が良いと思う物件にはこんな共通点があるのか」と、意識していなかったポイントにも実はこだわりがあったことに気付きました。
僕の場合はそのポイントは妥協できるものだったので、物件を見て「う〜ん」ってなった時、そのポイントだったら妥協することに決めていました。
もちろん譲れないポイントなら妥協していなかったと思います。
ここまで決まればかなり条件を絞れると思いますので、まずはインターネットで検索していきます。
スマホでもOKなので、スマホの場合なら不動産サイトのアプリをダウンロードして検索条件を指定して気になる物件を探してみましょう。
中古住宅探しのよくある質問（FAQ）
中古住宅探しは何から始めればいいですか？
中古住宅探しは、いきなり物件を見る前に予算・立地・間取り・こだわり条件の整理から始めるのがおすすめです。
この準備ができていないと、気になる物件が出てきたときに判断がぶれやすくなります。まずは家族で「どこまでなら払えるか」「どのエリアに住みたいか」「譲れない条件は何か」を話し合っておくと、探しやすくなります。
中古住宅の予算はどのように決めればよいですか？
物件価格だけでなく、諸費用やリフォーム費用も含めて考えることが大切です。
また、住宅ローンは借りられる額ではなく、無理なく返せる額を基準に考えると家計の負担を抑えやすくなります。教育費や老後資金、日々の生活費も踏まえて、少し余裕を持った予算設定を意識すると検討しやすくなります。
住宅ローンの審査が不安な場合はどうすればいいですか？
過去の支払い遅延や借入状況に不安がある場合は、住宅ローン審査の前に信用情報の確認を検討する方法があります。
不安を抱えたまま物件探しを進めるより、先に確認しておくことで資金計画を立てやすくなります。最終的な審査基準は金融機関ごとに異なるため、詳細は各金融機関の案内も確認しておくと安心です。
中古住宅は立地と建物のどちらを優先すべきですか？
一般的には、後から変えにくい立地を優先して考える人が多いです。
内装や設備はリフォームで見直せる場合がありますが、駅までの距離や周辺環境、生活利便性は購入後に変えられません。気になるエリアがあれば、昼と夜、平日と休日など時間帯を変えて現地確認してみると、住んだ後のイメージがつかみやすくなります。
中古住宅の間取りはリフォームでどこまで変えられますか？
建物の構造によって、変更しやすい範囲は異なります。
木造住宅では間取り変更を検討しやすいケースがありますが、その分リフォーム費用がかかることがあります。一方で、構造によっては大きな変更が難しい場合もあります。購入前に「どこまで変更したいのか」と「その費用感」をあわせて確認しておくと、後悔を減らしやすくなります。
中古住宅探しで不動産会社に行く前に決めておくべきことは何ですか？
最低限、予算・希望エリア・必要な間取り・譲れない条件は整理しておくと相談がスムーズです。
条件が曖昧なままだと、紹介される物件の幅が広すぎて比較しづらくなることがあります。反対に、優先順位が明確だと、不動産会社にも希望が伝わりやすくなります。
中古住宅の「譲れない条件」はどう整理すればいいですか？
条件は、絶対に外せないものと妥協できるものに分けて整理するのがおすすめです。
たとえば「通勤時間」「学区」「駐車場の有無」は譲れない一方で、「和室の有無」「内装の古さ」は後から調整できることもあります。最初に優先順位を決めておくと、物件比較がしやすくなります。
中古住宅はネット検索だけで探しても大丈夫ですか？
最初の情報収集として、ネット検索は十分役立ちます。
ただし、写真や間取り図だけではわからないことも多いため、気になる物件やエリアが見つかったら現地確認もあわせて行うのが大切です。周辺の雰囲気や生活動線、交通量などは実際に歩いてみると印象が変わることがあります。
中古住宅を探すときに現地確認で見るべきポイントは何ですか？
現地では物件そのものだけでなく、駅までの道のり、周辺施設、交通量、騒音、街の雰囲気なども確認しておくと判断しやすくなります。
可能であれば徒歩や自転車で周辺を回ってみると、生活のしやすさを具体的にイメージしやすくなります。
中古住宅探しで失敗を減らすコツはありますか？
気になる物件が見つかっても、すぐに決めるのではなく、予算・立地・間取り・将来の暮らし方に合っているかを一度立ち止まって確認することが大切です。
とくに中古住宅は、物件価格だけでなくリフォームや維持費も含めて考える必要があります。条件整理を先にしておくことで、焦って判断するリスクを減らしやすくなります。
まとめ
中古住宅探しは、いきなり物件検索を始めるよりも、まずは予算・立地・間取り・こだわり条件を整理しておくことが大切だと思います。
この準備をしておくだけで、気になる物件が出てきたときにも落ち着いて判断しやすくなりますし、不動産会社に相談するときも希望が伝わりやすくなります。
特に立地は後から変えにくく、予算は今後の生活にも関わる大事なポイントなので、焦らず家族とも話し合いながら考えておくのがおすすめです。
僕自身も、最初は何から始めればいいのかわからない状態でしたが、こうした条件を少しずつ整理していくことで、自分たちに合う物件のイメージが見えてきました。
まずはスマホやパソコンで気になるエリアの物件を検索しながら、どんな条件の家に住みたいのかを整理するところから始めてみるのがおすすめです。
次回は、実際にインターネットでの物件検索の進め方や、気になる物件を見つけたときの問い合わせについて解説します。
