不動産会社の査定を比較したあと、「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれを選べばいいの？」と迷う人は多いと思います。
媒介契約は、不動産会社へ家の売却を依頼するときに結ぶ契約です。
3種類あり、複数社へ依頼できるか、自己発見取引ができるか、不動産会社同士が物件情報を共有するネットワーク「レインズ」への登録義務、活動報告の頻度などが異なります。
結論からいうと、すべての人に最適な媒介契約はありません。
複数社へ依頼したいなら一般媒介、信頼できる1社に任せながら自由度も残したいなら専任媒介、1社へ全面的に任せたいなら専属専任媒介が候補になります。
この記事では、3種類の媒介契約の違いを比較しながら、それぞれ向いている人や注意点、囲い込みを防ぐためのレインズ「売主専用画面」の確認方法まで解説します。
査定後に「どの会社と、どの媒介契約を結ぶべきか」で迷っている方は、自分に合った契約を選ぶ判断材料にしてください。
不動産会社の査定を比較して売却を任せたい会社が見えてくると、次に迷うのが「媒介契約はどれがいいのか」ではないでしょうか。
不動産の媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3種類があります。
名前が似ているので分かりにくいですが、大きな違いは「何社に依頼できるか」「自分で買主を見つけられるか」「不動産会社にどこまで報告義務があるか」です。
結論からいうと、誰にでも最適な媒介契約はありません。
ただし、すでに信頼できる不動産会社を1社に絞れていて、窓口を一本化しながら自分で買主を見つける可能性も残したいなら、専任媒介契約は比較的バランスの取りやすい契約です。
一方、
という考え方ができます。
契約名だけで決めるのではなく、自分の売却方針と不動産会社への信頼度から選びましょう。
まだ査定を依頼する会社を比較していない方は、先に「不動産一括査定サイト5社を比較｜おすすめはどこ？物件・目的別の選び方」を確認してください。
査定結果は届いたものの、どの不動産会社へ任せるか決めていない方は「家を売る不動産会社の選び方｜査定額だけで決めてはいけない理由」を参考にしてください。
- 媒介契約はどれがいい？まず3種類を比較
- 媒介契約とは？不動産会社へ売却を依頼するための契約
- 一般媒介契約｜複数の不動産会社に依頼できる
- 専任媒介契約｜1社に任せながら自己発見取引もできる
- 専属専任媒介契約｜売却活動を1社へ全面的に任せる
- 結局どれがいい？媒介契約を選ぶ3つの基準
- 迷ったときの媒介契約の選び方
- 専任媒介でも他の不動産会社から買主を紹介してもらえる
- 専任・専属専任ではレインズの「売主専用画面」を確認する
- 囲い込みとは？売主専用画面で確認する理由
- 囲い込みを防ぐために売主が確認したい5つのこと
- 媒介契約を結ぶ前に確認したい10項目
- 媒介契約でよくある失敗
- 筆者の体験｜契約種類より先に不動産会社を比較した
- よくある質問
- まとめ｜媒介契約は「何社に任せたいか」と「どこまで自分で管理するか」で選ぶ
媒介契約はどれがいい？まず3種類を比較
最初に、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを比較してみましょう。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 依頼できる不動産会社 | 複数社 | 1社 | 1社 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| レインズ登録 | 義務なし（任意） | 原則7日以内 | 原則5日以内 |
| 売主への活動報告 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 法令上の上限なし※ | 3か月以内 | 3か月以内 |
| 売主専用画面 | 売主専用画面は原則対象外※ | 利用可能 | 利用可能 |
| 向いている人 | 複数社を自分で管理したい | 1社に任せつつ自由度も残したい | 1社へ全面的に任せたい |
※一般媒介でもレインズ登録は可能。登録状況は指定流通機構へ確認できる場合があります。
※一般媒介契約には法律上の3か月という上限はありませんが、国土交通省の標準媒介契約約款では3か月以内とされています。実際の契約期間は媒介契約書を確認してください。
また、レインズへの登録期限は、不動産会社の休業日などを除いて計算されます。
この表だけを見ると、
「複数社に頼める一般媒介が一番売れやすいのでは？」
「義務が多い専属専任が一番しっかり売ってもらえるのでは？」
と感じるかもしれません。
しかし、媒介契約の種類だけで売却価格や売却スピードが決まるわけではありません。
ここを理解したうえで、それぞれの違いを見ていきましょう。
媒介契約とは？不動産会社へ売却を依頼するための契約
媒介契約とは、家やマンション、土地などを売却するときに、不動産会社へ買主探しや売買契約のサポートを依頼するための契約です。
不動産会社は媒介契約をもとに、
などを行います。
3種類の媒介契約で変わるのは、主に売主と不動産会社の関係です。
特に確認したいのが、次の4点です。
- 何社の不動産会社へ依頼できるか
- 自分で見つけた買主と契約できるか
- レインズへの登録義務があるか
- 販売活動の報告義務があるか
「専任のほうが高く売れる」「一般のほうが高く売れる」と単純に決めるのではなく、自分が売却活動をどのように管理したいかで考えるのがおすすめです。
一般媒介契約｜複数の不動産会社に依頼できる
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる媒介契約です。
A社、B社、C社の3社へ同時に売却を依頼するといった方法が可能です。
自分で買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」も認められています。
一般媒介契約の特徴
一般媒介契約の主な特徴は以下です。
なお、一般媒介契約には、ほかに依頼している不動産会社を知らせる「明示型」と、特約によって明示しない「非明示型」があります。
実際にどの形式で契約するのかは、不動産会社から説明を受けて確認してください。
一般媒介契約のメリット
最大のメリットは、複数社へ同時に依頼できることです。
たとえば、
- A社はマンション販売に強い
- B社は地域の購入希望者を多く抱えている
- C社はインターネット広告に強い
といった違いがあれば、それぞれの販売ルートを利用できます。
また、1社だけに売却活動を任せることに不安がある場合にも選択しやすい契約です。
一般媒介契約の注意点
一方で、複数社とのやり取りを売主自身が管理する必要があります。
各社から、
「内覧希望が入りました」
「価格について問い合わせがありました」
「広告の反響がありません」
と連絡が来るため、会社数を増やしすぎると管理が大変です。
また、一般媒介契約には定期的な活動報告義務がありません。
だからといって報告を受けられないわけではありませんが、契約前に、
「どのくらいの頻度で販売状況を報告してもらえますか？」
と確認しておいたほうが安心です。
レインズへの登録も義務ではないため、登録してほしい場合は契約前に確認しておきましょう。
一般媒介契約が向いている人
一般媒介契約は、次のような人に向いています。
ただし、「一般媒介なら必ず多くの買主に届く」とは限りません。
専任媒介でもレインズを通じて他社が買主を紹介できるためです。
この違いについては後ほど詳しく説明します。
専任媒介契約｜1社に任せながら自己発見取引もできる
専任媒介契約は、売却を依頼できる不動産会社を1社に限定する契約です。
一般媒介契約との大きな違いは、ほかの不動産会社へ重ねて依頼できないことです。
一方、自分で見つけた買主と契約する自己発見取引は認められています。
専任媒介契約の特徴
専任媒介契約では、
となっています。
レインズへの登録は、媒介契約締結日の翌日から原則7日以内です。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約では窓口が1社になるため、売主側の管理がしやすくなります。
問い合わせ件数や内覧件数、広告の反響なども1社から確認できます。
さらに、
- レインズへの登録
- 2週間に1回以上の活動報告
が義務付けられているため、一般媒介よりも販売状況を把握する仕組みが整っています。
自分で買主を見つける可能性も残せるので、3種類の中では自由度と管理のしやすさのバランスを取りやすい契約です。
専任媒介契約の注意点
最大の注意点は、売却活動を1社へ任せることです。
担当者の販売戦略が合っていなかったり、十分な販売活動が行われなかったりすると、別の会社へ並行して依頼することはできません。
だからこそ、専任媒介契約を結ぶ前の不動産会社選びが大きなポイントになります。
査定額だけではなく、
まで確認しましょう。
「家を売る不動産会社の選び方｜査定額だけで決めてはいけない理由」も参考にしてください。
自己発見取引なら必ず費用ゼロとは限らない
専任媒介では自分で見つけた相手と契約できますが、「不動産会社へ何も支払わなくてよい」と決めつけないほうがよいでしょう。
国土交通省の標準専任媒介契約約款では、自己発見取引をする場合は不動産会社への通知が必要とされ、不動産会社が媒介契約の履行に要した費用について、一定範囲で償還を求められる場合があります。
また、個人間で直接不動産を売買する場合は、契約条件や重要事項、登記などについて別のリスクもあります。
自己発見取引を予定している場合は、媒介契約を結ぶ前に費用と手続きについて確認してください。
専任媒介契約が向いている人
次のような人は専任媒介を検討しやすいでしょう。
「どれを選んだらよいか分からない」という場合、すでに信頼できる会社を選べているなら、まず比較候補にしたい契約です。
専属専任媒介契約｜売却活動を1社へ全面的に任せる
専属専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
専任媒介との大きな違いは、自己発見取引ができないことです。
自分で友人や知人などの購入希望者を見つけた場合でも、契約した不動産会社を通して売買することになります。
専属専任媒介契約の特徴
レインズへの登録期限は、媒介契約締結日の翌日から原則5日以内です。
専任媒介より登録期限が短く、活動報告の頻度も高く設定されています。
専属専任媒介契約のメリット
売主側から見ると、販売活動の窓口を完全に1社へまとめられるのが特徴です。
また、1週間に1回以上の活動報告が必要なため、
- 問い合わせ件数
- 内覧件数
- 広告への反響
- 購入希望者からの意見
などを比較的こまめに確認できます。
売却活動を自分で細かく管理するより、信頼できる担当者へ任せたい人には選択肢になります。
専属専任媒介契約の注意点
専任媒介よりも売主側の自由度が低くなります。
特に、
「親戚が買いたいと言ってきた」
「知人から購入したいと相談された」
といったケースでも、自分だけで直接売買することはできません。
また、1社だけに任せる点は専任媒介と同じです。
「専属専任だから必ず熱心に売ってもらえる」
「専属専任なら必ず早く売れる」
という保証があるわけではありません。
契約種類よりも、担当者の販売計画と実際の活動内容を確認してください。
専属専任媒介契約が向いている人
こうした人であれば、専属専任媒介が候補になります。
結局どれがいい？媒介契約を選ぶ3つの基準
媒介契約は、「一般・専任・専属専任のどれが一番優れているか」ではなく、自分の売却方法に合わせて選びます。
迷ったら、次の3つを確認してみてください。
1．売却を任せたい会社を1社に絞れているか
最初の判断基準です。
「この会社なら任せられる」
と思える不動産会社がすでに決まっているなら、専任媒介または専属専任媒介が選択肢になります。
反対に、
「まだA社とB社で迷っている」
「1社だけに任せるのは不安」
という状態なら、無理に専任契約を急ぐ必要はありません。
査定額だけで会社を決めず、先に不動産会社を比較してください。
2．複数社を自分で管理できるか
一般媒介では複数社へ依頼できます。
ただし、会社が3社になれば、
なども複数社から入ります。
複数社を比較しながら自分で販売活動を管理したいなら一般媒介。
連絡窓口を1社へまとめたいなら専任・専属専任のほうが管理しやすいでしょう。
3．自分で買主を見つける可能性があるか
友人、親族、近隣住民などから、
「売るなら買いたい」
と言われる可能性があるなら、自己発見取引ができる一般媒介または専任媒介を検討します。
自分で買主を探す予定がまったくなく、1社へ全面的に任せたいなら専属専任媒介も候補になります。
迷ったときの媒介契約の選び方
簡単に整理すると、次のようになります。
複数の不動産会社へ依頼したい
→ 一般媒介契約
信頼できる1社へ任せたいが、自分で買主を見つける可能性もある
→ 専任媒介契約
信頼できる1社へ全面的に任せたい。毎週報告も受けたい
→ 専属専任媒介契約
初めて家を売る人で、すでに不動産会社を十分比較して信頼できる1社が決まっているなら、専任媒介は比較的使いやすい選択肢です。
一方、「まだこの会社で本当にいいのか分からない」という状態なら、契約種類を考える前に会社選びへ戻ったほうがよいでしょう。
専任媒介でも他の不動産会社から買主を紹介してもらえる
媒介契約でよくある誤解が、
「専任媒介にすると、その不動産会社だけで買主を探すことになる」
というものです。
専任媒介・専属専任媒介では、売却を依頼できる不動産会社は1社だけです。
しかし、買主を紹介できる不動産会社まで1社に限定されるわけではありません。
専任・専属専任では物件情報がレインズへ登録されます。
レインズは、不動産会社が物件情報を共有するためのネットワークです。
たとえば売却をA社へ専任で依頼した場合でも、
A社
↓
レインズへ物件を登録
↓
B社・C社・D社などが物件情報を確認
↓
各社の購入希望者へ紹介
という流れがあります。
つまり、売却を依頼できる会社の数と買主へ物件情報が届く経路は別の話です。
「一般媒介は3社だから3倍広く売れる」「専任は1社しか買主を探せない」と単純に判断しないようにしましょう。
むしろ確認したいのは、
という実際の販売活動です。
専任・専属専任ではレインズの「売主専用画面」を確認する
専任媒介または専属専任媒介を結んだら、レインズへの登録を不動産会社任せにせず、自分でも確認しましょう。
レインズへ物件が登録されると、不動産会社から「登録証明書」が交付されます。
売主は登録証明書に記載された情報を利用して、売主専用画面から自分の物件の登録状況を確認できます。
2025年からは、登録証明書に二次元コードが掲載され、スマートフォンなどから売主専用画面へアクセスしやすくなっています。
売主専用画面で確認できること
主に、
などを確認できます。
特に確認したいのが「取引状況」です。
取引状況には、
- 公開中
- 書面による購入申込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
という区分があります。
2025年1月から、不動産会社にはこの取引状況をレインズへ登録することが義務付けられています。
専任・専属専任で契約したら、
登録証明書を受け取る → 売主専用画面へログインする → 取引状況を確認する
までをセットにしておきましょう。
囲い込みとは？売主専用画面で確認する理由
専任媒介や専属専任媒介で注意しておきたいのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、不動産会社が自社の利益を優先し、売主の意向に反して他の不動産会社へ物件を紹介しないなど、物件情報や取引状況を意図的に制限する行為です。
たとえば、本当は紹介できる状態なのに、
「すでに申し込みが入っています」
「売主の都合で現在紹介できません」
などとして他社からの紹介を断れば、他社が抱えている購入希望者へ物件が届かなくなる可能性があります。
買主候補が減れば、
といった不利益につながる可能性があります。
両手仲介と囲い込みは同じではない
ここは分けて考える必要があります。
売主と買主の双方を同じ不動産会社が仲介する、いわゆる「両手仲介」になったからといって、それだけで囲い込みとはいえません。
問題なのは、両手仲介にするために他社からの紹介を故意に拒むなど、売主の利益に反する販売活動が行われることです。
「両手仲介になったか」だけを見るのではなく、販売活動が適切に公開されているかを確認しましょう。
囲い込みを防ぐために売主が確認したい5つのこと
1．レインズの登録証明書を受け取る
専任・専属専任でレインズへ登録されたら、登録証明書を確認します。
売却価格や所在地など、登録内容に間違いがないかも見ておきましょう。
2．売主専用画面へログインする
登録証明書を受け取ったら、そのまま保管するだけではなく、売主専用画面を確認します。
自宅の取引状況がどう表示されているかチェックしてください。
3．覚えのない「紹介停止」になっていないか確認する
自分では紹介停止を依頼していないのに、
「売主都合で一時紹介停止中」
となっている場合は、不動産会社へ確認します。
購入申し込みを受けていないのに「書面による購入申込みあり」となっている場合も同様です。
4．他社からの問い合わせ状況も聞く
活動報告では、
「問い合わせが3件ありました」
だけではなく、
- 自社経由の問い合わせ
- 他社からの紹介依頼
- 内覧件数
- 購入を見送った理由
なども確認すると、販売状況を判断しやすくなります。
5．反響がないときは、すぐ値下げする前に原因を確認する
売れないからといって、原因が必ず価格とは限りません。
- 広告写真
- 掲載媒体
- 物件説明
- 内覧対応
- 販売対象
- 周辺の競合物件
- 他社への情報公開
などに問題がある可能性もあります。
値下げを提案されたら、
「なぜ価格が原因だと判断したのか」
「現在までに何件問い合わせがあり、どのような理由で見送られたのか」
まで確認しましょう。
媒介契約を結ぶ前に確認したい10項目
媒介契約書へ署名する前に、少なくとも次の項目を確認しておくと安心です。
- 一般・専任・専属専任のどれなのか
- 契約期間はいつまでか
- レインズへいつ登録するのか
- 登録証明書はいつ受け取れるのか
- どの不動産ポータルサイトへ掲載するのか
- 販売活動をどのくらいの頻度で報告するのか
- 他社からの購入希望者も紹介してもらえるか
- 売れなかった場合はどのように販売方法を見直すのか
- 自己発見取引をした場合の費用や手続き
- 途中で契約を終了する場合の条件や費用
特に専任・専属専任では、
「専任でお願いします」
と言われてその場で決めるのではなく、販売計画まで聞いたうえで判断しましょう。
媒介契約は不動産会社への信頼だけでなく、契約内容を確認してから結ぶものです。
媒介契約でよくある失敗
査定額が一番高い会社とその場で専任契約を結ぶ
不動産会社の査定額は、買取価格を保証するものではありません。
高い査定額を提示した会社が、一番高く売ってくれるとは限りません。
査定額ではなく、その価格の根拠と販売計画を確認してください。
一般媒介なら必ず高く売れると思う
一般媒介は複数社へ依頼できますが、複数社に依頼すれば自動的に高く売れるわけではありません。
各社の販売方法や情報共有の仕方によって結果は変わります。
専任なら必ず熱心に売ってくれると思う
専任媒介にはレインズ登録や活動報告などの義務があります。
しかし、広告方法や担当者の提案力まで契約種類だけで決まるわけではありません。
「専任だから安心」ではなく、実際の活動内容を確認してください。
レインズの登録証明書を確認しない
専任・専属専任の場合、登録証明書を受け取ったら必ず確認しましょう。
売主専用画面まで確認しておけば、販売活動の透明性を高められます。
筆者の体験｜契約種類より先に不動産会社を比較した
僕自身、自宅として住んでいた築30年以上の中古マンションを2回売却した経験があります。
売却するときに意識したのは、最初から1社の話だけで決めないことでした。
複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定額だけではなく、
にも違いがあります。
実際に売却を任せる会社を決める前に、こうした違いを比較しておくと、「なぜこの会社に任せるのか」を自分なりに判断しやすくなります。
媒介契約は、その次の段階です。
どの媒介契約を選ぶにしても、売却を任せる会社そのものに納得できていなければ、安心して進めるのは難しいと思います。
まだ査定する会社を探している段階なら、先に「不動産一括査定サイト5社を比較｜おすすめはどこ？物件・目的別の選び方」で一括査定サイトの違いを確認してください。
査定結果がそろっているなら、次に不動産会社を比較します。
「家を売る不動産会社の選び方｜査定額だけで決めてはいけない理由」も参考にしてください。
そのうえで一般・専任・専属専任のどれにするかを決めるのが、分かりやすい順番です。
よくある質問
- Q媒介契約は結局どれがいいですか？
- A
信頼できる不動産会社を1社に絞れているなら、専任媒介はバランスを取りやすい契約です。
窓口を1社へまとめられ、レインズ登録と2週間に1回以上の活動報告があり、自己発見取引もできます。
ただし、複数社へ依頼したい場合は一般媒介、自分で買主を探す予定がなく毎週報告を受けたい場合は専属専任という選択肢があります。
- Q一般媒介と専任媒介はどちらが高く売れますか？
- A
契約種類だけでは判断できません。
一般媒介は複数社へ依頼できますが、専任媒介でもレインズを通じて他社から買主の紹介を受けられます。
売却価格には、不動産会社の販売力、価格設定、物件条件、市況、広告方法など多くの要因が影響します。
- Q専任媒介にすると他の不動産会社は買主を紹介できませんか？
- A
いいえ。
売却の依頼先は1社に限定されますが、レインズを通じて他の不動産会社が物件を確認し、自社の購入希望者へ紹介できます。
売却を依頼する会社の数と、買主を紹介する会社の数は別です。
- Q一般媒介でもレインズに登録できますか？
- A
登録できます。
ただし、一般媒介にはレインズへの登録義務がありません。
レインズへの登録を希望する場合は、不動産会社へ事前に確認してください。
- Q専任媒介と専属専任媒介の一番大きな違いは何ですか？
- A
分かりやすい違いは自己発見取引です。
専任媒介では、自分で見つけた買主と契約できます。
専属専任媒介では、自己発見取引はできません。
また、活動報告は専任媒介が2週間に1回以上、専属専任媒介が1週間に1回以上です。
- Q媒介契約は途中で変更できますか？
- A
契約期間満了後に別の契約種類や別の不動産会社を選ぶことは可能です。
契約期間中に変更・解除する場合は、契約内容や理由によって費用などが問題になる場合があるため、媒介契約書・約款を確認したうえで不動産会社へ相談してください。
まとめ｜媒介契約は「何社に任せたいか」と「どこまで自分で管理するか」で選ぶ
媒介契約には、
の3種類があります。
選び方を整理すると、次のようになります。
複数の不動産会社へ依頼したい
→ 一般媒介契約
信頼できる1社へ任せながら、自己発見取引の余地も残したい
→ 専任媒介契約
信頼できる1社へ全面的に任せ、毎週報告を受けたい
→ 専属専任媒介契約
3種類の中で絶対にこれが正解、という契約はありません。
また、「一般なら高く売れる」「専任なら早く売れる」と契約種類だけで判断するのも避けたいところです。
最初にやるべきなのは、複数社の査定と提案を比較し、信頼できる不動産会社を見つけることです。
まだ査定先を比較していない方は、まず「不動産一括査定サイト5社を比較｜おすすめはどこ？物件・目的別の選び方」も参考に不動産一括査定サイトの特徴を確認してください。
査定結果がそろったら、査定額だけではなく販売戦略や担当者まで比較します。
そのうえで、自分に合った媒介契約を選びましょう。
専任・専属専任を選んだ場合は、契約して終わりではありません。
レインズの登録証明書を受け取り、売主専用画面で取引状況を確認しながら、問い合わせ件数や内覧状況を定期的に確認していくことが、納得できる売却につながります。
参考資料
