住宅ローンの借り換えを調べ始めると、必ず出てくるのが「諸費用って結局いくらかかるの？」という疑問です。
事務手数料、保証料、登記費用、印紙代…。
調べれば調べるほど項目が増えて、「金利が下がっても、費用で損するんじゃないか？」 と不安になりますよね。
僕自身も最初は、月々の返済額や金利ばかりに目が行き、諸費用の全体像を理解しないまま判断しかけた経験があります。
でも実は、借り換えの諸費用はポイントさえ押さえれば、そこまで複雑ではありません。
この記事では、
- 借り換えでかかる諸費用の「全体像」
- 何にいくらかかるのかの整理方法
- 費用が高くても得になるケース／損になるケース
- よくある「費用負け」「比較ミス」の原因
を、判断に必要なところだけに絞って解説します。
なお、この記事では「どの銀行がおすすめか」「細かい計算方法」までは踏み込みません。
まずは 費用の正体を理解すること に集中しましょう。
諸費用が見えれば、あとはシミュレーションで「得か損か」を確定させるだけです。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
借り換え費用は「3つの費用」で決まる
住宅ローン借り換えの諸費用は細かく見えても、実は「3つの塊」に分けて考えれば整理しやすいです。
ここを押さえておけば、「結局いくらかかるの？」「何を見積もればいいの？」と迷うことはほぼなくなります。
① 銀行に払う費用（事務手数料・保証料など）
まず一番インパクトが大きいのが、借り換え先の銀行に支払う費用です。
代表的なのは以下のようなものですね。
- 事務手数料（取扱手数料・融資手数料など名称はさまざま）
- 保証料（不要な銀行もあり）
- 団信の上乗せ金利（費用というより“金利に含まれるコスト”）
この①は、銀行や商品によって差が大きく、総額を大きく左右するポイントです。
「金利が低いからお得そう」と感じても、実はこの①が高くてトータルでは不利、というケースは本当に多いです。
② 登記まわりの費用（抵当権設定・抹消／登録免許税／司法書士）
次に、どの銀行でもほぼ必ず発生するのが登記関連の費用です。
- 既存ローンの抵当権抹消
- 新しいローンの抵当権設定
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
ここは多くのケースで「交渉で安くなる」ものではなく、制度上ほぼ決まっている固定費と考えてOKです。
そのため、
思ったより高い…なんでこんな費用がかかるの？
と感じやすいポイントでもあります。
ただし司法書士の報酬だけはお願いする司法書士によって変わります。
記事自体は住宅の購入時のローンについてですが、借り換えも登記費用については同じことが言えますのでこちらの記事も参考にしてみてください。
③ 付帯コスト（印紙・繰上返済手数料・保険見直しなど）
最後が、人によって発生したりしなかったりする「付帯コスト」です。
たとえば、
- 繰上返済手数料（今のローン側）
- 印紙代
- 火災保険の再加入・期間調整
- 場合によっては保証料の精算差額
一つひとつは少額でも、積み上がると数万円〜十数万円になることもあるので油断できません。
費用が高い＝損ではない。
ここで大事なことを一つ。
諸費用が高いからといって、即「借り換えは損」とは限りません。
- 金利差がしっかり取れる
- 残り期間が長い
- 残高がまだ大きい
こうした条件が揃えば、初期費用を払っても、最終的には得になるケースは普通にあります。
「本当に得か損か」の最終判断は、必ず諸費用を入れたシミュレーションで確定させましょう。
下記の記事も参考に、諸費用込みで得か損か再計算してみてください。
借り換えでかかる諸費用の全体像
借り換え費用は「必ず発生するもの」と「条件次第で変わるもの」を分けて把握するのがコツです。
ここを混ぜて考えると、「想定外の出費」が起きやすくなります。
まずは全体像を、一覧で整理しておきましょう。
費用項目チェックリスト（誰でも発生／条件で変動）
| 区分 | 費用項目 | 発生タイミング | 備考 |
|---|---|---|---|
| 銀行 | 事務手数料（取扱／融資手数料） | 借り換え時 | 定額 or 定率。銀行差が大きい |
| 銀行 | 保証料 | 借り換え時 | 不要な銀行もある |
| 銀行 | 団信上乗せ金利 | 借入期間中 | 費用ではなく金利に含まれる |
| 登記 | 抵当権抹消 | 借り換え時 | 原則必須 |
| 登記 | 抵当権設定 | 借り換え時 | 借入額に応じて税額変動 |
| 登記 | 登録免許税 | 借り換え時 | 法定費用 |
| 登記 | 司法書士報酬 | 借り換え時 | 数万円が相場 |
| 付帯 | 印紙代 | 契約時 | 数千〜数万円 |
| 付帯 | 繰上返済手数料 | 現ローン返済時 | 金融機関・契約条件次第 |
| 付帯 | 火災保険の調整 | 借り換え後 | 未経過分の返戻／再加入など |
この表を見て分かる通り、
- 登記費用はほぼ全員が対象
- 銀行費用は商品選びで差が出る
- 付帯コストは人によって有無が分かれる
という構造になっています。
「見積書でどこを見る？」費目名の読み替え（事務手数料＝取扱手数料 等）
もう一つ、初心者の方がつまずきやすいのが「費目名の違い」です。
たとえば、同じ内容でも銀行によって呼び方が違います。
- 事務手数料 → 融資手数料／取扱手数料／借入手数料
- 保証料 → 保証会社事務手数料（実質保証料）
- 団信 → がん団信特約／三大疾病特約（金利上乗せ型）
見積書を比較するときは、
名前が違う、金額の出し方が違う
と感じても、「これは①銀行費用のどれに当たるか？」と分類して見ると整理しやすくなります。
全体像を掴んだら「細かい金額」は後回しでOK
この段階では、1円単位の正確な金額を出す必要はありません。
まずやるべきなのは、
- 自分に関係する費用はどれか
- 総額が「どこで膨らみやすいか」
を把握することです。
事務手数料のタイプで総額がブレる（定額型 vs 定率型）
借り換え費用の差は、事務手数料が「定額型」か「定率型」かでほぼ決まります。
ここを理解せずに金利だけで選ぶと、「想定より高かった…」となりがちです。
定額型の特徴（初期費用が読みやすい／少額残高に向く場合）
定額型は、その名の通り借入額に関係なく、一定額の手数料を支払うタイプです。
一般的な特徴は次の通りです。
- 数万円〜数十万円で固定
- 見積もりがシンプルで分かりやすい
- 借入残高が小さい人ほど有利になりやすい
たとえば、残高が500万円程度の場合、定率型だと割合負けしやすいですが、定額型なら費用を抑えやすいケースがあります。
一方で、
- 残高が大きい人
- 金利差が小さい人
にとっては、定額でも割高に感じることがあります。
定率型の特徴（借入額連動で増える／残高が大きいと影響大）
定率型は、借入額の◯％という形で手数料が決まるタイプです。
特徴を整理すると、
- 借入額が多いほど手数料も増える
- 目安は「借入額 × 2％前後（多くは1.1〜2.2％・税込）」
- 高残高・長期ローンほど影響が大きい
たとえば、残高2,000万円なら手数料だけで40万円前後になることもあります。
ただし、
- 金利が低めに設定されている
- 保証料が不要になるケースが多い
など、トータルでは得になる場合もあるのがややこしいところです。
「手数料無料」は何が無料？（無料に見える条件の確認ポイント）
広告や公式サイトでよく見かけるのが、
「事務手数料無料！」
「初期費用0円！」
という表現です。
ここで必ず確認したいのは、「何が」無料なのかという点です。
チェックすべきポイントは以下です。
- 定額手数料が0円なだけで、定率手数料は別にある？
- 保証料は本当に不要？
- 団信の上乗せ金利で回収されていない？
「無料」という言葉だけで判断すると、別の形でコストを払っていることもあります。
事務手数料は「単体」ではなく「構造」で判断する
ここまでをまとめると、
- 定額型か定率型か
- 保証料の有無
- 金利とのセット
この構造で総額が決まるということです。
だからこそ、
定額型だから得
定率型だから損
と単純には言えません。
この時点では「どちらが向いていそうか」を見極め、最終判断は必ず諸費用込みで再計算します。
保証料の考え方：借り換えで「二重取り」にならない？
制度上、同じ保証料を二重に請求されることは基本的にありません。
ただし、
・既存ローンの保証料が戻らない
・借り換え先で新たに保証料が必要
という場合、結果的に二重に支払ったように感じるケースはあります。
「戻るかどうか」「新たに必要かどうか」は契約内容次第なので、仕組みを最低限確認しておく必要があります。
そもそも保証料とは
保証料とは、住宅ローンを借りる際に、
万一返済できなくなったとき、銀行のリスクを肩代わりする「保証会社」に払う費用
です。
ポイントは、
- 借主のための保険ではない
- 銀行側のリスク対策コスト
という点です。
そのため、銀行によっては
- 保証料を別途支払う方式
- 最初から保証料不要の商品
が存在します。
既存ローンの保証料は戻る可能性がある
今のローンで一括前払い型の保証料を支払っている場合、借り換え時にローンを完済すると、未経過分が返金される可能性があります。※全額ではなく、所定の計算方法・手数料控除後の金額になるのが一般的です
ここで確認すべきポイントは3つです。
- 保証料を「一括前払い」で払っているか
- 契約書に「返戻金」の記載があるか
- 返金は自動か、申請が必要か
一方で、
- 金利に上乗せするタイプ
- 毎月分割で支払っているタイプ
の場合は、戻る保証料はありません。
この違いを知らないと、
保証料が戻ると思ってたのに…想定より資金が足りない
というズレが起きやすくなります。
借り換え先で保証料が「必要／不要」になるケース
借り換え先では、次の2パターンに分かれます。
- 保証料が必要な銀行
- 保証料が不要な銀行
最近は後者も増えていますが、その場合でもコストが完全に消えるわけではありません。
多くは、
- 事務手数料が高め
- 金利にコストが織り込まれている
といった形で調整されています。
つまり、
保証料不要＝必ず得
ではなく、「どこにコストが移動しているか」を見る視点が大切です。
団信（保険）や上乗せ金利との関係（見かけの金利だけで比べない）
保証料とセットで誤解されやすいのが、団信（団体信用生命保険）です。
最近は、
- がん団信
- 三大疾病
- 全疾病保障
など、手厚い保障が増えています。
ただし多くの場合、
- 金利が＋0.1〜0.3％上乗せ
- ＝毎月の返済額に影響
します。
この上乗せは「費用」として見えにくいため、
金利が低いからお得、保証料も不要だから安心
と判断すると、
実はトータルコストが高くなるケースもあります。
保証料は「戻る／不要」より「総額」で判断する
ここまでの話をまとめると、
- 既存ローンの保証料が戻るか
- 借り換え先で保証料が必要か
- 金利や団信にどう影響しているか
この3点をセットで見ることが重要です。
最終的には、
保証料が戻った・不要だった＝得
ではなく、諸費用と返済総額を含めて得かどうかで判断します。
👉 審査条件や団信の注意点を整理した以下の記事もあわせて確認しください
登記費用・抵当権：見落とすと痛い固定費（登録免許税・司法書士）
登記費用は「避けられない固定費」です。
金利や手数料のように比較で下げることができないため、最初から織り込んで考える必要があります。
抵当権設定／抹消で何が起きるか（手続きの全体像）
住宅ローンを借り換えるときは、
- 今の銀行のローンを完済
- 既存の抵当権を「抹消」
- 新しい銀行でローンを実行
- 新たに抵当権を「設定」
という流れになります。
つまり借り換えとは、「同じ家に、もう一度ローンを設定し直す」手続きです。
この一連の登記手続きがある以上、登記費用がゼロになることはありません。
司法書士費用が発生する理由（見積もりの見方）
登記手続きは自分で行うことも理論上は可能ですが、実務上はほぼ全員が司法書士に依頼します。
理由はシンプルで、
- 平日に法務局へ行く必要がある
- 書類不備があると手続きが止まる
- ローン実行日に合わせた段取りが必要
と、個人で対応するにはリスクが高いからです。
見積書では、
- 登録免許税（国に払う税金）
- 司法書士報酬（数万円程度が目安）
が分かれて記載されているかを確認しましょう。
権利証（登記識別情報）を紛失している場合の注意点
意外と多いのが、「権利証が見当たらない…」というケースです。
この場合でも借り換えは可能ですが、
- 事前通知制度の利用
- 司法書士による本人確認情報の作成
など、追加手続きが必要になります。
結果として、
- 手続きに時間がかかる
- 司法書士費用が増える
可能性があるため、早めに確認しておくのが安全です。
登記費用は「高い・安い」ではなく「前提条件」
登記費用については、
なんでこんなにかかるの？
もう少し安くならない？
と感じる方も多いですが、制度上ほぼ決まっているコストです。
そのため、
- 登記費用を含めた総額で判断する
- 金利差で回収できるかを見る
というスタンスが重要になります。
「諸費用をローンに上乗せ」していい？
諸費用の上乗せは「ダメではない」が、「余分に利子を支払う」ことになります。
特に、差額がギリギリの人ほど注意が必要です。
上乗せのメリット（手元資金を減らさない）
諸費用をローンに上乗せする最大のメリットは、
現金をほとんど使わずに借り換えができることです。
具体的には、
- 手元資金を温存できる
- 生活防衛資金を崩さずに済む
- 「今は現金を出したくない」人でも動ける
という安心感があります。
特に、
- 貯蓄はあるが減らしたくない
- 子育て・教育費が重なる時期
などでは、心理的なハードルが一気に下がります。
上乗せのデメリット（元本が増えて利息が増える）
一方で、見落とされがちなのがデメリットです。
諸費用を上乗せすると、
- 借入元本が増える
- その分、返済期間中ずっと利息がかかる
という構造になります。
たとえば、
- 諸費用50万円を上乗せ
- 金利1％・残り20年
この場合、実質的には50万円以上を返すことになります。
「初期費用を払わなかった代わりに、あとから少しずつ多く払っている」状態ですね。
判断の目安：上乗せした場合は必ず再計算
ここでの判断基準は、とてもシンプルです。
- 金利差が大きい
- 残り期間が長い → 上乗せしても吸収できる可能性が高い
- 金利差が小さい
- 残り期間が短い → 上乗せすると“得が消える”可能性が高い
つまり、
上乗せできるかどうかではなく上乗せしても得が残るかどうか
が判断軸になります。
この確認をせずに、
手元資金が減らないからOK
と進むのが、よくあるパターンです。
上乗せは「逃げ」ではなく「選択肢」。数字で決める
諸費用の上乗せ自体は、決して悪い選択ではありません。
ただし、
- 上乗せした総借入額
- その結果の総返済額
を必ず数字で確認する必要があります。
上乗せ込みで下記の記事も参考に再計算してみてくださいね。
借り換え費用を下げるための現実的な打ち手（節約ポイント）
借り換え費用は「交渉」で下げるものではなく、「構造選び」で下げるものです。
細かい値引きを狙うより、最初の選び方で差がつきます。
交渉より先に「構造」を選ぶ（手数料タイプ・保証料の要否）
まず意識したいのは、
- どの銀行にするか以前に「どんな費用構造を選ぶか」です。
具体的には、
- 事務手数料：定額型か／定率型か
- 保証料：必要か／不要か
- 団信：上乗せ金利があるか
この3点で、初期費用も、将来払う総額もほぼ決まります。
ここを外すと、
あとで交渉すればいい、細かいところは後で見る
となりがちですが、正直、多くの銀行では住宅ローンの費用は交渉で大きくは下がりません。
「まとめて見積もる」と比較が楽になる（見積もり依頼時の聞き方テンプレ）
次に効くのが、見積もりの取り方です。
バラバラに条件を聞くと、
- 何が含まれているか分からない
- 比較できない
- 判断が遅れる
という状態になります。
おすすめは、最初からこう聞くことです。
「借り換えにかかる諸費用を、事務手数料・保証料・登記費用を含めた“総額”で教えてください」
この一言で、
- 隠れコストが出にくくなる
- 銀行ごとの構造差が見える
- 比較が一気に楽になる
というメリットがあります。
住み替え・繰上返済予定がある人は費用回収できないリスクが高い
最後に、意外と見落とされがちなのが将来の予定です。
- 数年以内に住み替え予定
- 繰上返済を積極的にする予定
- 転勤・売却の可能性がある
こうした人は、諸費用を回収する前にローンが終わる可能性があります。
この場合、
- 金利が下がっても
- 月々が軽くなっても
トータルでは損になることがあります。
節約の本質は「自分の条件に合わない選択をしない」こと
ここまでのポイントをまとめると、
- 構造を選ぶ
- 総額で見積もる
- 将来の予定を織り込む
この3つを押さえるだけで、無駄な費用はかなり避けられます。
残り年数や固定期間との関係は下記の記事もあわせて確認しておくと安心です。
よくある失敗：費用負け・比較ミスが起きるパターン
借り換えで後悔する人の多くは「計算ミス」ではなく「見方のミス」をしています。
ここでは、実際によくある失敗パターンを整理します。
月々返済が下がっただけでOKにしてしまう
一番多いのがこのパターンです。
- 月々の返済額が下がった
- 家計が楽になった → 「借り換え成功」と判断してしまう
しかしこれは、途中経過しか見ていない状態です。
- 初期の諸費用
- 返済期間全体の利息
まで含めて見ないと、最終的に得か損かは分かりません。
月々1万円下がっても、初期費用で50万円以上かかっていれば、回収に数年かかるケースもあります。
「金利が低い」に引っ張られて、手数料・保証料を見落とす
次に多いのが、
この銀行、金利が一番低いからここにしよう
という判断です。
金利は確かに重要ですが、
- 事務手数料は定率型で高額
- 保証料が別途必要
- 団信の上乗せがある
といったケースでは、金利の低さが帳消しになることも珍しくありません。
金利は「目立つ数字」、諸費用は「見えにくい数字」。
だからこそ、総額で並べて初めて正しい比較になります。
自分でシミュレーションしなくても モゲチェック 
というサービスを利用すれば、銀行を一括比較して、借り換えでいくら減らせるかの金額とおすすめの銀行を診断してくれます。
ただし、地方銀行など比較の対象となっていない銀行も含めて比較したい方はモゲチェックとシミュレーションを使って比較するのが良いと思います。
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残高が小さいのに諸費用が重くのしかかる（費用負け）
もう一つ、要注意なのが残高が少ない人です。
たとえば、
- 残高300万円〜500万円
- 残り期間も短め
この条件で、
- 事務手数料
- 登記費用
- 付帯コスト
を払うと、金利差で回収できない＝費用負けになりやすいです。
このゾーンは、「借り換えできるか？」ではなく、「借り換えする意味があるか？」を冷静に見る必要があります。
残高別に「費用負けしやすいライン」を整理した以下の記事も参考にしてください。
失敗の共通点は「部分最適」
ここまでの失敗をまとめると、
- 月々だけを見る
- 金利だけを見る
- 初期費用だけを見る
という部分最適が原因です。
借り換えは、
初期費用 × 金利 × 残高 × 残り年数
の掛け算。
一部だけ見ても、正解にはなりません。
金利差が判断軸の人は以下の記事も参考にしてください。
よくある質問（FAQ）
借り換え費用の目安はどれくらいですか？
数十万円〜100万円前後に収まるケースが多いですが、借入残高が小さい場合は数十万円台に収まることがほとんどです。
ただし金額に幅が出る理由は明確で、
- 事務手数料が定額型か定率型か
- 保証料が必要かどうか
- 借入残高の大きさ
この3点で大きく変わります。
特に残高が大きい人ほど、定率型手数料の影響を受けやすくなります。
事務手数料が安い／無料って本当ですか？
「無料」と書かれていても、すべての費用がゼロになるわけではありません。
多くの場合、
- 定額手数料が無料なだけ
- 定率手数料や金利で回収している
- 保証料や登記費用は別
といった構造です。
何が無料で、何が対象外かを必ず確認しましょう。
保証料は戻りますか？戻りませんか？
戻る可能性があるのは、一括前払い型の保証料を支払っている場合のみです。
金利上乗せ型や分割型の場合は、返戻はありません。
また、戻るとしても、
- 自動で返金されるのか
- 申請が必要なのか
は金融機関によって異なります。
登記費用はなぜ必要ですか？
借り換えでは、
- 既存の抵当権を抹消
- 新たに抵当権を設定
という法的手続きが必須です。
そのため、登録免許税や司法書士費用は避けられない固定費になります。
諸費用を上乗せすると損になりますか？
一概に損とは言えませんが、差額が小さい人ほど不利になりやすいのは事実です。
上乗せすると元本が増え、その分の利息を長期間払うことになります。
必ず、上乗せした条件でシミュレーションを行い、得が残るかを確認してください。
※本記事内の金額・割合は、一般的な目安です。実際の条件は金融機関・契約内容・借入額によって異なります。
まとめ
住宅ローン借り換えの諸費用は、細かく見える一方で、考え方はとてもシンプルです。
- 費用は「銀行・登記・付帯」の3つに分ける
- 手数料や保証料は「構造」で差が出る
- 費用が高い＝損、ではない
大切なのは、諸費用を感覚で判断しないこと。
この記事では、
- 何に、いくらかかるのか
- どこで総額がブレるのか
を整理しました。
あとは、諸費用を入れた数字で「本当に得か損か」を確定させるだけです。
この順番で進めれば、「借り換えして失敗した…」というリスクは、かなり下げられます。
