「もう50代だけど、住宅ローンの借り換えってできるのかな…」
「60代・70代でも審査に通るケースはある？」
そんな不安を感じて、このページにたどり着いた人も多いと思います。
住宅ローン借り換えは年齢だけで一律にNGになるわけではありません。
ポイントになるのは「今何歳か」ではなく、借り換え後に何歳で完済するか（完済時年齢）です。
ただし、50代・60代・70代では、
- 返済期間の取り方
- 年金を含めた収入見込み
- 団体信用生命保険（団信）の条件
などが大きく影響し、同じ借り換えでも、条件によって結果や有利・不利が大きく分かれる傾向があります。
僕自身が調べる中で感じた点でもありますが、実際に多くのケースで共通して見られる傾向でもあります。
金利が下がるから、月々が楽になるから、という理由だけで動くと、あとから思ったより得ではなく、不安が増えたというケースも少なくありません。
この記事では、
- 借り換えは何歳まで可能なのか
- 50代・60代・70代それぞれの現実的な判断基準
- 年齢で失敗しないための「通し方」と考え方
を、できるだけ噛み砕いて解説します。
「自分の年齢だとどう判断すればいいか」を整理したい人は、ぜひこのまま読み進めてみてください。
※住宅ローンの審査基準や年齢条件は、金融機関・商品・個人の属性によって異なります。本記事は一般的な考え方をもとに解説しています。最終的な判断は必ず個別条件で確認することが重要です。
年齢の鍵は「申込時」ではなく完済時年齢
年齢そのものだけで一律にNGになるケースは多くありませんが、年齢に伴う返済期間・収入・団信条件によって結果が大きく変わります。
年齢で判断する軸は、申込時年齢ではなく完済時年齢です。
ただし実際の審査では、完済時年齢に加えて、申込時年齢・収入・団体信用生命保険（団信）なども総合的に判断されます。
多くの金融機関では、完済時年齢75〜80歳以内を一つの目安としているケースが多いですが、実際の上限は金融機関や商品によって異なります。
一方で、
- 返済期間が短くなる
- 団信（団体信用生命保険）の条件が厳しくなる
- 収入の将来見込みを説明する必要が出てくる
といった制約が一気に増えるケースが一般的です。
このため、50代以降の借り換えでは
「金利が下がるか」より先に「この期間設計で通るか・得か」を冷静に見極めることが最重要になります。
50代はまだ選択肢があるが、期間次第で差が出る
50代は、年齢面ではまだ比較的柔軟です。
完済時年齢を意識しつつ、20年・25年といった返済期間を組める人も多いため、借り換えで得を出せる余地があります。
ただし注意点もあります。
- 期間を長く取れるからといって得になるとは限らない
- 月々は楽でも、総支払額が増えるケースもある
- 「通る設計」と「得な設計」がズレることがある
このズレを把握せずに進めると、「審査は通ったけど、よく見るとそこまで得じゃなかった」という結果になりがちです。
50代の借り換えは、期間をどう取るかで結果が真逆になる世代だと考えておくと判断しやすくなります。
60代は「期間・収入見込み・団信」で分岐が大きい
60代になると、借り換えの可否は一気に個別判断になります。
ポイントは主に3つです。
- 返済期間を何年取れるか
- 年金を含めた収入見込みをどう説明できるか
- 団信に加入できるか（条件・上乗せ金利含む）
ここで重要なのは、「年金収入＝即NG」ではないという点です。
ただし、年金収入のみの場合は審査が厳しくなる金融機関も多く、通過できるかどうかは条件次第で大きく分かれます。
60代の借り換えは、
「条件が合えば成立するが、雑に進めると落ちやすい」そんなゾーンだと思ってください。
70歳は難易度が高く、代替案も含めて検討が現実的
70歳になると、借り換えのハードルは高くなる傾向があります。
成立するケースもありますが、条件はかなり限定されるため、多くの場合は慎重な判断が必要になります。
理由はシンプルで、
- 取れる返済期間が極端に短い
- 団信の加入条件が厳しい
- 諸費用を回収できる期間が限られ、条件によっては回収が難しくなるケースが多くなります。
この状態で無理に借り換えを狙うと、審査に通らなかったり、総コスト面で不利になるケースが多くなります。
そのため70歳前後では、
- 同じ銀行での条件変更
- 繰上返済による負担軽減
- 家計全体の見直し
といった代替案も含めて検討する方が合理的なケースが多くなります。
自分の完済時年齢を出す
借り換えを考え始めたら最初にやるべきことは「完済時年齢」を数字で出すことです。
これが分からないまま金利や銀行を比較しても、判断がブレる可能性が高くなります。
理由はシンプルで、
年齢に関する審査・通過ライン・得損判断のすべてが「完済時年齢」を基準に組み立てられているからです。
完済時年齢＝現在年齢＋残り年数（借り換え後は期間で変わる）
完済時年齢の計算はとても簡単です。
完済時年齢 ＝ 現在の年齢 ＋ 借り換え後の返済期間
たとえば、
- 現在55歳
- 借り換え後の返済期間20年
この場合、完済時年齢は 75歳 になります。
ここで重要なのは、「今のローンの残り年数」ではなく「借り換え後に設定する年数」で決まるという点です。
つまり借り換えでは、
- 15年にする
- 20年にする
- 25年にする
この選択だけで、審査の通りやすさも、毎月返済額も、総支払額も全部変わるということになります。
期間短縮／延長で「通りやすさ」と「得損」はトレードオフ
返済期間の設計は、トレードオフになるケースが多くなります。
- 期間を短くする → 完済時年齢が下がり、審査は通りやすい → ただし月々の返済額は重くなる
- 期間を延ばす → 月々は楽になる → ただし完済時年齢が上がり、審査が厳しくなる → 総支払額が増えやすい
50代・60代でよくある失敗が、「月々を下げたいから期間を延ばすことで完済時年齢が上限に引っかかる」というパターンです。
逆に、「通すために期間を短くしたら、家計が苦しくなった」というケースもあります。
だからこそ、期間は1パターンで決め打ちせず、年齢が絡む借り換えでは複数案を出すことが重要です。
迷ったらシミュレーションで複数パターンを並べて比較
僕がおすすめしているのは、返済期間を2〜3パターン並べて同時に比較することです。
たとえば、
- 15年：完済時年齢が低く、通りやすい
- 20年：バランス型
- 25年：月々は軽いが審査と総額に注意
このように並べると、
- どこが「通過ライン」か
- どこから「費用負け」になるか
が一気に見えてきます。
この比較は、感覚ではなく数字でやることが重要です。
そのために使うのが諸費用込みシミュレーションです。
50代：借り換えの現実解
50代の借り換えは「条件が揃えば得を狙えるが、雑にやると失敗しやすい」ゾーンです。
年齢的にはまだ余地がある一方で、判断を誤ると「通ったのに微妙」「むしろ損だった」という結果にもなりがちです。
ポイントは、自分が得を狙える側なのか、慎重に進める側なのかを先に切り分けることです。
得になりやすい条件（残り年数・金利差・諸費用）
50代でも、次の条件が揃っている人は借り換えで得を出しやすいです。
- 借り換え後でも15〜20年以上の返済期間が取れる
- 金利差が0.3％以上あると得になりやすい傾向があります（※残高や返済期間によっては0.2％程度でも成立するケースがあります）
- 諸費用を含めても回収できる期間が残っている
特に大事なのは、「残り年数」です。
同じ50代でも、
- 52歳で20年組める人
- 58歳で12年しか組めない人
では、選択肢の数も、得の出方もまったく違います。
ここを無視して
「50代だからもう遅いかな？」
「まだいけそうだからとりあえず申し込もう」
と進めるのは、リスクが高いと言えます。
まずは、自分が利息差で稼げる時間をどれだけ残しているかを、冷静に確認するのが先決です。
固定化（安心）を目的にする場合の考え方
50代になると、「得かどうか」よりも
「これ以上、金利変動に振り回されたくない」
という理由で借り換えを考える人も増えます。
この判断自体は、まったく間違っていません。
ただし注意点があります。
- 固定金利への借り換えは、純粋な利息削減にならないことも多い
- それでも「安心」を買う価値があるかどうかは人次第
ここで大事なのは、得をしているつもりにならないことです。
固定化は、
- 家計の見通しを立てやすくする
- 老後資金計画と合わせやすくする
といった安心コストの意味合いが強くなります。
この考え方は、固定から変動、変動から固定の判断軸として以下の記事で詳しく整理していますが、50代では特に「安心を取る借り換え」も立派な選択肢になります。
住み替え予定がある場合の注意
50代で意外と多いのが、数年以内に住み替え・売却を考えているケースです。
この場合、借り換えは慎重に考える必要があります。
なぜなら、
- 借り換えの諸費用は、短期間では回収できない
- 途中売却すると、「費用負け」になるケースが非常に多い
からです。
「あと5〜7年で売るかも」という状況なら、
借り換えではなく、
- 繰上返済
- 条件変更
- そのまま維持
といった選択肢の方が合理的な場合も少なくありません。
60代：審査の壁は「収入見込み」と「団信」
60代の借り換えは「年齢」よりも、
①この先の収入をどう説明できるか
②団信にどう入るか（入れない場合を含む）
この2点で可否が分かれます。
50代までと違い、60代は「なんとなく通るだろう」で進めると失敗しやすい年代です。
逆に言えば、論点を先に潰して設計できれば成立するケースも十分あります。
年金見込みの扱い（一般論）と説明の重要性
まず誤解されがちですが、年金収入が中心＝即NG、というわけではありません。
多くの金融機関では、
- 公的年金（老齢年金）
- 企業年金・個人年金
を安定収入の一部として評価します。
ただし重要なのは、
「年金がある」ではなく
「いつから・いくら・どれくらい安定して入るか」
を説明できるかどうかです。
60代の審査で差が出るのは、
- 申し込み内容に年金見込みが整理されているか
- 返済額が年金収入に対して無理のない水準か
このあたりです。
ここを曖昧にしたまま進めると、「収入見込みが読めない」という理由で否決されやすくなります。
60代は書類と説明の丁寧さが、審査結果に影響しやすい
と考えておくと失敗しにくいです。
団信がネックのときの分岐（商品選び・条件設計）
60代で最も引っかかりやすいのが、団体信用生命保険（団信）です。
よくあるパターンは次の通りです。
- 団信の年齢上限に近い／超えている
- 健康状態の告知で条件が厳しくなる
- ワイド団信（上乗せ金利）になる
団信に入れない場合でも借り換えが成立するケースはありますが、選択肢はかなり限定され、金利や条件面で不利になるケースが多い点には注意が必要です。
金融機関や商品によっては、
- 団信の条件が比較的緩い
- 上乗せ金利を受け入れれば加入できる
- 団信なしの商品が選択肢になる
といったケースもあります。
ただし、団信条件が悪化すると
「金利が下がっても、総コストでは高くなる」
ケースも珍しくありません。
そのため60代では、団信込みの実質金利で判断することが大切です。
無理に借り換えない判断（総コストと安心の最適）
60代の借り換えで、僕が一番大事だと思っているのは、
「借り換えない判断」をちゃんと選択肢に入れることです。
具体的には、
- 諸費用を回収できる期間が短すぎる
- 団信の条件が重く、想定以上に高くなる
- 月々は下がるが、老後の安心が削られる
こうした場合、借り換えない判断も重要な選択肢になります。
60代以降は、
- 総支払額
- キャッシュフロー
- 精神的な安心
この3つのバランスが何より重要になります。
「数字上は少し得だけど、不安が残る」なら、借り換えない選択肢もよく検討しましょう。
70歳：難易度が高い理由と、検討するなら最初に確認したいこと
70歳前後での住宅ローン借り換えは、条件によって可否やメリットが大きく分かれやすい年代です。
この年代では、「通るかどうか」だけでなく、
借り換え以外の選択肢も含めて、全体として意味があるかを冷静に見極めることが重要になります。
期間が取れず費用回収が難しい
70歳になると、最大の壁は返済期間がほとんど取れないことです。
多くの金融機関では、
- 完済時年齢の上限（75〜80歳） があるため、70歳時点では取れても 5〜10年程度 になります。
この期間では、
- 金利差で得られる利息削減額が小さい
- 借り換え諸費用（数十万円）を回収できない
という状況になりやすく、審査に通った場合でも諸費用を回収できず、総コストでは不利になるケースが多く見られます。
「月々が少し下がる」という理由だけで進めると、総コストでは不利になるケースもあります。
団信・返済負担率で引っかかりやすい
もう一つの大きなハードルが、団信と返済負担率です。
70歳前後では、
- 団信の年齢上限に達している
- 健康状態による告知リスクが高い
- ワイド団信でも条件が厳しい
といった理由で、団信そのものが選べない、もしくは極端に高くなるケースがあります。
また、返済期間が短いため、
- 月々の返済額が高くなる
- 年金収入に対する返済負担率が跳ね上がる
という問題も起きやすく、
この2点で審査に引っかかるケースが非常に多いです。
代替案（条件変更・繰上返済・家計設計の見直し）
70歳前後で借り換えを検討する場合、最初から代替案もセットで考えることが現実的です。
代表的な選択肢は次の通りです。
- 同じ銀行での条件変更（金利引下げ交渉）
- 繰上返済による返済期間の短縮・利息圧縮
- 住宅ローンに固執せず、家計全体を見直す
これらは、
- 新たな審査負担が小さい
- 諸費用がほぼかからない
- 精神的な負担が少ない
というメリットがあります。
70代では、「借り換えを通すこと」自体を目的にするのではなく、他の選択肢も含めて冷静に比較することが重要になります。条件変更や繰上返済などの選択肢も含めて検討することが現実的です。
年齢が上がるほど増える「失敗パターン」
50代・60代・70代の借り換えで失敗する人には、よくあるパターンがあります。
しかもこれらは、「知っていれば避けられた」ものが多いです。
選択肢が狭くなるからこそ、60代・70代では個別条件の影響がより大きくなります。
期間延長で月々は軽くなるが総支払が増える
もっとも多い失敗が、
「月々を下げたい」→「返済期間を延ばす」→「総支払が増える」
というパターンです。
たしかに期間を延ばせば、
- 月々の返済額は下がる
- 家計は一時的に楽になる
しかしその裏で、
- 利息を払う期間が長くなる
- 完済時年齢が上がり、審査条件が悪化する
というデメリットが確実に積み上がります。
特に50代後半〜60代でこれをやると、「楽になったつもりが、老後に重くのしかかる」という結果になりがちです。
月々の数字だけで判断せず「総支払額」と「完済時年齢」をセットで見るのが基本です。
諸費用を回収できず費用負け
次に多いのが、借り換え諸費用を軽く見てしまう失敗です。
借り換えでは、
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
などで、数十万円単位の初期費用が発生します。
年齢が上がるほど返済期間は短くなるため、
- 利息削減額が小さい
- 費用回収に時間がかかる
という構造になり、
「金利は下がったのに、トータルでは損」
というケースが珍しくありません。
特に、
「あと◯年しか返さない予定」
「将来売却の可能性がある」
こうした人は要注意です。
諸費用込みシミュレーションで回収できるかを先に確認してから進めることが重要です。
健康面で団信条件が悪化し、想定より高くなる
年齢が上がるほど見落とされやすいのが、団信の影響です。
よくあるのは、
- 団信の上乗せ金利を想定していなかった
- ワイド団信になり、金利差が消えた
- 団信条件が理由で選べる商品が極端に減った
といったケースです。
特に60代以降では、
「金利が低い＝得」ではなくなる
場面が一気に増えます。
団信込みで考えないと、
- 表面金利は下がっている
- でも実質コストは上がっている
という見た目だけの借り換えになりかねません。
年齢が高いほど、金利は「団信込みの実質」で判断するということをルールにしておくと、失敗を避けやすくなります。
次の一手
年齢が気になる借り換えほど「順番」を守って進めることが重要です。
思いつきで申し込むのではなく、審査上の目安、損得、比較の順で固めると、失敗をほぼ防げます。
Step1：完済時年齢と返済期間の候補を2〜3パターン作る
まずやることはシンプルです。
返済期間を1本に決めないこと。
たとえば、
- パターン①：短め（通過重視・安心）
- パターン②：中間（バランス）
- パターン③：やや長め（月々重視）
この3本を並べるだけで、
- どこまでが現実的か
- どこから無理が出るか
が一気に見えてきます。
年齢が高いほど、「選択肢を並べる」こと自体がリスクヘッジになります。
Step2：審査（収入・団信）の把握
次にやるのは、審査で引っかかりそうなポイントを先に把握することです。
特に年齢が絡む場合は、
- 収入見込み（年金含む）
- 返済負担率
- 団信の条件
この3点が肝になります。
ここを整理せずに申し込むと、
「条件は良さそうだったのに否決」
という一番もったいない結果になりがちです。
以下の記事で、自分の年齢・属性だと何が論点になるかを事前に確認しておくと、無駄な申し込みを避けられます。
Step3：諸費用込みで得損確認して比較
最後にやるのが、数字での最終判断です。
- 金利差
- 返済期間
- 諸費用
- 団信込みの実質コスト
これらをすべて入れた状態で、
- 「本当に得か／やらない方がいいか」を確定させます。
ここで「微妙」「不安が残る」と感じるなら、その直感はだいたい正しいです。
最終的に進む場合だけ、比較で候補を絞る。
この順番を守ることが、年齢リスクを最小化するコツです。
よくある質問（FAQ）
住宅ローン借り換えは何歳までできますか？
法律上の年齢制限はありません。
ただし実務上は、多くの金融機関で完済時年齢75〜80歳以内が一つの目安になります。
そのため、
「何歳までできるか」ではなく
「借り換え後に何歳で完済する設計か」
で可否が決まります。
完済時年齢を超える設計は、審査が非常に厳しくなるため、現実的ではないケースが多いと考えておくのが無難です。
50代で借り換えるなら、期間は短くするのが良い？延ばすのが良い？
一概にどちらが良い、という答えはありません。
- 通過重視・安心重視 → 短め
- 月々の余裕・家計重視 → やや長め
という考え方になります。
重要なのは、1パターンで決め打ちしないことです。
15年・20年など複数パターンを並べ、
- 完済時年齢
- 総支払額
- 月々返済
を比較したうえで決めるのが、50代では最も失敗が少ない進め方です。
60代で年金が中心でも借り換え審査は通りますか？
通るケースはあります。
多くの金融機関では、公的年金・企業年金を安定収入として評価します。
ただし、
- いつから
- いくら
- どれくらい安定して入るか
を説明できないと、審査は厳しくなります。
60代の借り換えでは、年金見込みを含めた返済計画を数字で説明できるかここが通過率を左右します。
団信に入れない場合は借り換えできませんか？
入ることができるケースもあります。
商品や金融機関によっては、
- 団信条件が比較的緩い
- ワイド団信（上乗せ金利）で対応できる
- 団信なしの商品が選べる
といった選択肢もあります。
ただし、団信条件が悪化すると実質コストは確実に上がります。
そのため、団信込みで得かどうかを判断するこれが年齢が高い人ほど重要になります。
70歳でも借り換えが成立するケースはありますか？
条件がかなり限定されますが、成立するケースはあります。
たとえば、
- 残高が小さい
- 返済期間が短くても家計に無理がない
- 団信条件が問題にならない
といった条件が揃う場合です。
そのため、借り換え以外の選択肢と比較しながら判断することが大切です。
条件変更・繰上返済・家計見直しなど、代替案と比較したうえで判断するのが現実的です。
まとめ
住宅ローン借り換えに「◯歳まで」という明確な線引きはありません。
しかし実務上は、年齢が上がるほど判断軸がシビアになるのは間違いない事実です。
この記事で一貫してお伝えしてきたポイントを整理します。
- 年齢で見られるのは「申し込み時」ではなく完済時年齢
- 50代はまだ選択肢があるが、返済期間設計で結果が大きく分かれる
- 60代は収入見込み（年金）と団信が審査の分岐点
- 70代は難易度が高く、借り換え以外の選択肢も現実的
- 年齢が上がるほど 「月々が下がるから得」 「金利が低いから良い」 とは限らなくなる
だからこそ、年齢に不安がある借り換えでは、
- 完済時年齢と返済期間を2〜3パターン出す
- 審査（収入・団信）の論点を先に確認する
- 諸費用込みで本当に得かを数字で確定する
この順番を守ることが、失敗を避ける最大のポイントです。
借り換えは「通るかどうか」ではなく、「本当に自分に合っているか」で判断することが重要です。
まずは、諸費用込みシミュレーションで数字を出し、以下で自分の年齢の審査ポイントを確認する。
そのうえで必要な人だけ、比較に進めば十分です。
年齢はリスクではありますが、正しく設計すれば、致命傷にはなりません。
焦らず、数字と現実を基準に判断していきましょう。
※住宅ローンの審査基準や年齢条件は、金融機関・商品・個人の属性によって異なります。本記事は一般的な考え方をもとに解説しています。最終的な判断は必ず個別条件で確認することが重要です。
