「住宅ローン、借り換えるならいつが一番得なんだろう？」
金利が下がった、上がりそう、周りが借り換えた。そんな情報を見聞きするほど、タイミングで迷いますよね。
僕自身もそうでしたが、実は借り換えの成否は「金利差」も大事ですがタイミングも重要です。
残り年数、固定期間、将来の予定。
この前提を外すと、月々は下がっても総額では損ということも普通に起こります。
この記事では、
- 借り換えは何年目が得なのか
- 10年固定の途中でも動いていいのか
- 残り5年・10年・15年以上で判断はどう変わるのか
- 金利上昇局面で「今動くべきか」の考え方
といったポイントを、数字で判断できる形に整理しました。
「今すぐ借り換えるべきか、それとも待つべきか」
この記事を読み終える頃には、次にやるべき行動がハッキリ分かるようになってもらえれば嬉しいです。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
タイミングは3つの条件で決まる
結論から言うと、住宅ローンの借り換えタイミングは3つの条件でほぼ決まります。
「金利が下がったから今すぐ借り換えたほうがいい？」と考えがちですが、
実際には条件を無視して動くと得するはずの借り換えが損になるケースも珍しくありません。
まずは、以下の3つを冷静にチェックしましょう。
① 残り年数（回収できる時間があるか）
借り換えには、事務手数料・保証料・登記費用など数十万円単位の初期費用がかかります。
この費用は、毎月の利息軽減で「時間をかけて回収する」ものです。
- 残り年数が長い → 回収できる時間が十分あり、メリットが出やすい
- 残り年数が短い → 回収期間が足りず、費用負けしやすい
つまり、「あと何年ローンを払い続けるか」＝借り換え判断の土台です。
残高や金利差を見る前に、まず残り年数を必ず確認してください。
② 固定期間・違約金（いつ動くと損しにくいか）
次に重要なのが、今のローンが「固定期間中かどうか」です。
特に10年固定などの場合、途中で借り換えると、
- 固定金利期間中の違約金
- 繰上返済手数料
といった見えにくいコストが発生することがあります。
一方で、
- 固定期間がもうすぐ終わる
- 変動金利で違約金がほぼない
こうしたケースでは、借り換えの「動きやすさ」が一気に上がるのも事実です。
「借り換えできるか？」ではなく、「今動くと余計なコストを払わずに済むか？」
この視点が重要です。
③ 今後の予定（前提が崩れないか）
最後は、意外と見落とされがちな将来の予定です。
例えば、
- 近いうちに繰上返済する予定がある
- 住み替え・売却の可能性がある
- 転職を考えている／収入が変わる予定がある
こうした前提があると、借り換え前提のシミュレーション自体がズレる可能性があります。
借り換えは「長く使う前提」で初期費用を払う行為なので、前提が崩れると一気に不利になります。
最終判断は諸費用込みでシミュレーション
ここまでの3条件をクリアして、「もしかして得かも？」と感じたら、そこで初めて次のステップです。
金利差だけを見ず、必ず諸費用込みでシミュレーションする。
これをやらずに借り換えると、
「月々は下がったけど、トータルでは損だった…」という失敗につながります。
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「いつ借り換えできる？」：借り換え可能時期と手続きの全体感
住宅ローンの借り換えは「◯年経たないとできない」という明確な制限はありません。
ただし、できる＝得する／スムーズとは限らないのが重要なポイントです。
ここでは「いつから可能か」と「実務上の注意点」を整理します。
1年目でも借り換えできる？
基本的には、1年目でも借り換えは可能です。
実際、以下のようなケースでは1〜2年目で動く人もいます。
- 当初想定より金利が大きく下がった
- フラット35 → 変動など商品を見直したい
- 借入当初に条件の悪いローンを組んでいた
ただし注意点も明確です。
- 残高がまだ大きく、違約金や手数料が重く出やすい
- 審査上「返済実績が短い」点を見られることがある
- 諸費用を回収する期間は十分あるが、初期コストの割合が大きい
そのため、「できるけど、諸費用込みのシミュレーションが重要」という位置づけになります。
10年固定など、固定期間中でも借り換えはできる？
これもよくある誤解ですが、固定期間中でも借り換え自体は可能です。
ただし、ここが最大の落とし穴になりやすいポイントです。
固定期間中に借り換える場合、次のコストが発生する可能性があります。
- 固定金利期間中の解約違約金
- 一部のローンでは高額な繰上返済手数料
これらは、
- 固定終了まで「あとどれくらいか」
- 違約金が「定額か／残高連動か」
で意味合いが大きく変わります。
固定終了の直前・直後であれば条件が緩むケースも多いため、「今すぐ借り換える」より「動けるタイミングを見極める」という判断も重要です。
借り換え完了までの期間（日数）の目安
実務上のスケジュール感も押さえておきましょう。
一般的な目安は以下の通りです。
- 事前相談・仮審査：1〜2週間
- 本審査〜契約：2〜3週間
- 旧ローン完済・新ローン実行：1週間前後
合計すると、申し込みから借り換え完了まで約1〜1.5か月が目安です。
そのため、
- 「固定期間が終わる月」
- 「金利キャンペーン終了前」
などを狙う場合は、逆算して1〜2か月前には動き始めるのが現実的です。
タイミング判断の基本：借り換えメリットは前半ほど出やすい
住宅ローンの借り換えは返済期間の「前半」であるほど、メリットが出やすいです。
これはテクニックの話ではなく、住宅ローンの利息構造そのものが理由です。
ここさえ理解できれば、細かい計算が苦手でも判断を誤りにくくなります。
理由：利息は返済の前半ほど多い
住宅ローンの多くは「元利均等返済」です。
この方式では、返済開始直後ほど利息の割合が大きいという特徴があります。
つまり、
- 返済前半：利息を多く払っている
- 返済後半：元本返済が中心になる
という構造です。
借り換えによるメリットは、
- 「今後払うはずだった利息を減らすこと」なので、
- 利息が多く残っている前半 → 効果が大きい
- 利息がほぼ払い終わった後半 → 効果が小さい
という結果になります。
だからこそ、「金利が下がったから借り換える」ではなく、「まだ利息が十分残っているか？」が最重要になります。
残り年数が短いほど「諸費用」が重くなる
借り換えには、ほぼ確実に次のような費用がかかります。
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用（抵当権設定・抹消など）
合計すると、数十万円規模になることも珍しくありません。
残り年数が短い場合、
- 減らせる利息が少ない
- それでも初期費用は同じだけかかる
という状態になるため、「得する前にローンが終わる＝費用負け」が起きやすくなります。
特に、
- 残り5年以下
- 残高がかなり少ない
このあたりは、金利差があっても慎重に見るべきゾーンです。
月々が下がるだけでは判断しない
もうひとつ、よくある失敗がこれです。
月々の返済額が下がるから得だと思った
確かに、借り換え後は月々の返済額が下がるケースが多いです。
しかしそれは、
- 返済期間が延びている
- 初期費用をローンに上乗せしている
といった理由によることもあります。
本当に見るべきなのは、「借り換えしなかった場合」と比べて、最終的にいくら支払いが減るか（総返済額）」
ここを見ない限り、安心して「得した」とは言えません。
もしも月々の返済が厳しい場合はこちらの記事も参考にしてください。
借り換えは何年目が得？（1年目/2年目/3年目…で迷う人へ）
「◯年目なら必ず得」という答えはありません。
ただし実務的には、年数ごとに得になりやすい傾向・損になりやすい傾向ははっきり分かれます。
ここでは、迷いやすい年数別に判断軸を整理します。
1年目・2年目でも得になるケース／損になりやすいケース
まず、1〜2年目。「早すぎるのでは？」と不安になる人が多いですが、
条件次第では得になるケースも普通にあります。
得になりやすいのは、例えばこんなケースです。
- 借入当初の金利が高め（当初優遇が弱かった）
- 金利差が比較的大きい（目安：0.5％前後）
- 残り年数が長く、回収期間が十分ある
- 違約金・手数料が軽い（変動金利など）
一方、損になりやすいのは、
- 固定期間中で違約金が重い
- 手数料が高いローン商品
- 金利差が小さい（0.2％前後）
このゾーンは、「感覚」では絶対に判断しないことが重要です。
諸費用込みのシミュレーションで数字を出す。
これが前提になります。
3年目〜5年目で見直すべき人の特徴
3〜5年目は、借り換え検討としてはかなり現実的なゾーンです。
この時期に見直すべきなのは、次のような人です。
- 当初に組んだローン条件が今見ると割高
- 金利タイプを見直したい（固定→変動、またはその逆）
- 世帯収入が安定し、審査面が有利になっている
一方で、
- 固定期間がまだ長く残っている
- 今後、大きな繰上返済予定がある
こうした場合は、「今すぐ借り換えない」判断も十分アリです。
このゾーンは「得しやすいが、前提条件でブレやすい」。
だからこそ、試算が価値を持ちます。
迷ったらまず試算（差額が薄いなら様子見も選択肢）
年数で迷ったときにやりがちなのが、
もう少し様子を見たほうがいいかな…
と、何もせずに時間だけが過ぎることです。
でも実際には、
- 差額が明確に出る → 動けばOK
- 差額がほぼ出ない → 無理に動かない
この切り分けができれば十分です。
差額が薄い場合は、
- 固定期間終了を待つ
- 金利動向を見ながら再検討する
こうした判断も、「数字を見たうえでの様子見なら立派な戦略です。
借り換えの最適解は「違約金」と「終了時期」で決まる
結論から言うと、固定期間中の借り換えは「金利差」ではなく、違約金と終了時期でほぼ結論が決まります。
ここを曖昧にしたまま動くと、「金利は下がったのに、結果は損だった」という失敗が起きやすいゾーンです。
固定期間中にありがちなコスト（違約金・手数料）の考え方
固定期間中に借り換える場合、注意すべきコストは主に2つです。
- 固定金利期間中の解約違約金
- 金融機関ごとの繰上返済手数料
この違約金は、
- 定額（数万円程度）
- 残高や残期間に応じて変動
など、ローン商品によって差が大きく、「想像以上に重い」ケースも普通にあります。
ポイントは、この違約金は借り換えで得られる利息軽減分から差し引いて考えること。
金利差が魅力的でも、違約金が重いとメリットは一気に削られます。
固定終了の直前／直後で比較の前提が変わる理由
固定期間が残っている人ほど、
- 「いつ動くか」で結論が変わります。
- 固定期間の途中 → 違約金が発生しやすく、条件は厳しめ
- 固定終了の直前 → 違約金が軽くなる or なくなるケースが多い
- 固定終了直後 → 変動に切り替わる前提で、比較しやすい
特に多いのが、
固定が終わるまで待つべきか、今動くべきか
という悩みですが、これは 「今動いた場合」と「終了後に動いた場合」を並べて試算するのが最短ルートです。
感覚ではなく、2パターンを数字比較するのが正解です。
固定→固定／固定→変動で判断が変わる
固定期間中の借り換えでは、次にどの金利タイプを選ぶかでも考え方が変わります。
- 固定 → 固定 → 安心感は高いが、金利差は小さくなりやすい
- 固定 → 変動 → 金利差は出やすいが、将来の上昇リスクあり
ここで大事なのは、
- 「一番低い金利」ではなく、「自分が耐えられる前提」です。
- 家計に余裕がある
- 返済額が多少上がっても問題ない
こうした条件があるなら、変動も選択肢になりますし、不安が強いなら、「安心を買う固定」も合理的な判断です。
10年固定で迷う人の最短手順
10年固定で迷っている場合、僕がいつもおすすめする最短手順はこれです。
- 今すぐ借り換えた場合（違約金あり）
- 固定終了後に借り換えた場合
この2つを、諸費用込みシミュレーションで並べて比較
- 差がはっきり出る → 有利な方を選ぶ
- 差がほぼない → 無理に動かない
これだけで、「今なのか、待つのか」で悩み続ける時間を一気に減らせます。
残り5年／10年／15年以上で借り換えは得？
結論から言うと、残り年数によって、借り換えの考え方そのものが変わります。
同じ金利差でも、残り年数が違えば「得・損の出方」はまったく別物です。
ここでは年数別に、判断の軸を整理します。
残り5年：得になりにくいが例外あり（費用が低い等）
残り5年以下は、
- 原則として「得になりにくいゾーン」です。
理由はシンプルで、
- 残り期間が短く、減らせる利息が少ない
- それでも登記費用や手数料は同程度かかる
つまり、諸費用を回収する前にローンが終わる可能性が高いからです。
ただし、例外もあります。
- 借り換え先の諸費用がかなり低い
- 金利差が大きい
- 団信条件の改善など、金額以外のメリットがある
この場合は、「金額＋条件面」も含めて判断する価値があります。
とはいえ最優先は、費用負けしないかのチェックです。
ここを飛ばすのは危険です。
残り10年：分かれ目（費用と金利差で結論が割れる）
残り10年は、
- 借り換えの可否がちょうど分かれる境界ゾーンです。
- 金利差がそこそこあり
- 諸費用が抑えられる
この条件がそろえば、十分に得になるケースもあります。
一方で、
- 金利差が小さい
- 固定期間中で違約金が重い
こうした場合は、「月々は下がるが、総額では微妙」になりがちです。
このゾーンの特徴は、直感ではほぼ判断できないこと。
だからこそ、諸費用込み試算をして、差額を見るこれが結論への最短ルートになります。
残り15年以上：得になりやすい（ただし前提条件に注意）
残り15年以上ある場合、借り換えは基本的に得になりやすいゾーンです。
- 利息がまだ多く残っている
- 諸費用を回収する時間が十分ある
このため、多少の金利差でもメリットが出やすくなります。
ただし油断は禁物で、
- 固定期間中で違約金が高い
- 近い将来に住み替え・繰上返済予定がある
こうした前提があると、「年数が長いのに得しない」という逆転も起こります。
年数が長いからOK、ではなく、条件が崩れないかを必ず確認しましょう。
残り年数が短い人は費用負けチェックが最優先
ここまでの話をまとめると、
- 残り年数が短い → 費用負けリスクが最大
- 残り年数が長い → 前提条件チェックが重要
という整理になります。
特に残高・年数が小さい人ほど、
「借り換え＝正解」と思い込まないことが大切です。
👉 残高が小さい人の判断基準
👉 最終的な損得確認
「今、借り換えすべき？」金利上昇局面の考え方（変動リスクの不安を解消）
結論から言うと、「金利が上がりそうだから今すぐ借り換えるべき」ではありません。
金利上昇局面で大切なのは、予想ではなく「自分の耐えられる前提」で判断することです。
不安だけで動くと、結果的にコストが増えるケースもあります。
変動金利が上がると何が起きる？
まず整理しておきたいのは、変動金利が上がったときに起きることです。
- 月々の返済額が増える
- 返済額が据え置かれても、元本の減りが遅くなる
- 結果として総返済額が増える
特に注意したいのは、「今すぐ返済額が跳ね上がるわけではない」という点です。
多くの金融機関で変動金利には、
- 5年ルール
- 125％ルール
といった仕組みがあり、影響は時間差で効いてくることがほとんどです。
だからこそ、短期の金利ニュースだけで慌てて動く必要はありません。
変動 → 固定にするタイミングの考え方（安心を買う）
金利上昇が気になる人にとって、変動 → 固定への借り換えは有力な選択肢です。
ただし、ここでの考え方は少し特殊です。
固定金利への借り換えは、
- 最安金利を狙う行為ではない
- 将来の不確実性を減らす行為
つまり、
- 「安心をコストで買う判断」になります。
- 家計に余裕がなく、返済額上昇が怖い
- 教育費・老後資金など支出が見えている
こうした場合は、多少金利が高くても固定にする判断は十分合理的です。
ただし固定は金利差だけで決めない（総コスト比較）
ここでやってはいけないのが、
変動が上がりそうだから、とりあえず固定へ
という判断です。
固定金利は、
- 当初金利が高め
- 借り換え時の諸費用も同様にかかる
ため、「安心は得たが、総額では高くついた」という結果になることもあります。
だからこそ、
- 今のまま変動を続けた場合
- 固定に借り換えた場合
この2つを諸費用込みシミュレーションで並べて比較
これができれば、
- 不安だけで動く
- 後から後悔する
こうした失敗を避けられます。
借り換えを慎重にすべきタイミング
借り換えは「できるからやる」ものではありません。
条件次第では、動かないほうが合理的・安全なタイミングもはっきり存在します。
ここでは、特に注意すべき代表的なケースを整理します。
近々繰上返済・住み替え予定がある
借り換えは、「これからも長く返済を続ける」前提で初期費用を払う行為です。
そのため、
- 数年以内に大きな繰上返済をする予定
- 住み替えや売却の可能性が高い
こうした予定がある場合、借り換えメリットを回収する前に前提が崩れるリスクがあります。
特に注意したいのが、
月々が下がるから得そう
という理由だけで動いてしまうケース。
短期でローンを圧縮・完済するなら、今のローンを維持した方がトータルで安いことも多いです。
月額の支払いが厳しい場合は下記の記事を参考にしてください。
転職直後・収入が不安定（審査リスクが高い）
借り換えは「新規借入」と同じ扱いなので、審査は改めて行われます。
そのため、
- 転職直後
- 独立・副業開始直後
- 収入が大きく変動している
こうした状況では、
- 審査に通らない
- 条件が悪くなる
といった可能性が高まります。
「今すぐ借り換えたい」気持ちがあっても、審査が通りやすいタイミングを待つのは立派な戦略です。
団信・健康状態に不安がある（条件悪化の可能性）
もうひとつ見落とされがちなのが、団信（団体信用生命保険）の条件です。
借り換え時には、原則として新たに団信へ加入し直す必要があります。
そのため、
- 持病がある
- 健康状態に不安がある
こうした場合、
- 団信に加入できない
- ワイド団信になり、金利が上がる
といった条件悪化が起こる可能性があります。
この場合は、
- 今の団信条件を維持する価値
- 金利差によるメリット
を慎重に比較すべきです。
ここまでの整理
ここまでで分かる通り、借り換えは「得しそうなタイミング」だけでなく、「避けるべきタイミング」を知ることが同じくらい重要です。
よくある質問（FAQ）
借り換えはいつからできる？
明確な制限はなく、借入直後でも可能です。ただし、違約金や費用負けの有無は必ず確認してください。
1年目／2年目でも借り換えできる？
できます。ただし金利差が小さい場合は費用負けしやすいため、必ず 諸費用込み試算を行いましょう。
10年固定の途中でも借り換えできる？
可能です。ただし、違約金の有無と固定終了までの残期間で結論が大きく変わります。
残り5年／10年でも得になる？
残り5年：原則は慎重（例外あり）
残り10年：条件次第で分かれる
いずれも総返済差額で判断するのが基本です。
12月・4月に借り換えする人が多い傾向があるのはなぜ？
固定期間の切り替え時期、金利キャンペーンの影響 など、実務的な理由が重なるためです。 ただし「時期」より「条件」が優先です。
金利が上がりそうなとき、今借り換えるべき？
不安だけで動く必要はありません。変動継続 vs 固定へ借り換えを並べて試算し、自分が耐えられる前提で判断しましょう。
まとめ
住宅ローンの借り換えタイミングは、「金利が下がったかどうか」だけでは決まりません。
重要なのは、
- 残り年数
- 固定期間・違約金
- 将来の予定が崩れないか
この3点を先に確認し、諸費用込みで数字を出すことです。
迷っている時間が一番のコストです。
以下の記事も参考にしてきただき、「動く／動かない」を自分で納得して決めるところから始めてみてください。
