住宅ローンの借り換えを考えたとき、「保証料って戻るの？」、「二重払いにならない？」と不安になりますよね。
僕自身も借り換えを検討したとき、保証料・団信・金利上乗せがごちゃごちゃで、結局いくら得なのか分からない状態になりました。
ネットを見ると「戻る」「戻らない」が混在していて、正直かなり混乱します。
住宅ローンの保証料は契約内容によっては返還されることがありますが、返還額は限定的なケースも多く、全員が対象になるわけではありません。
そして大事なのは、戻る・戻らないよりも借り換え後の「総支払額」で判断することです。
この記事では、
- 保証料が戻る／戻らないの最短判定方法
- 二重払いに見える仕組みの正体
- 団信・上乗せ金利まで含めた正しい比較軸
を、専門知識なしでも分かるように整理しました。
最後は、諸費用・保証料まで含めて「得か損か」を確定できる導線まで用意しています。
「保証料で失敗したくない人」は、ぜひこのまま読み進めてください。
※本記事は特定の金融商品や借り換え結果を保証するものではありません。一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
保証料は「戻ることがある」が、全員ではない。次にやるべきは「契約タイプの確認」
住宅ローンの保証料は、契約内容によっては返還されることがありますが、全員が対象ではありません。
重要なのは、今のローンがどんな契約形態なのかを先に確認すること。
これだけで、保証料が戻るかどうか、見込み額はどの程度かがほぼ判定できます。
保証料の扱いはローン商品（保証会社・契約形態）で決まる
保証料は、借入額や年数ではなく、ローン商品ごとの設計で扱いが決まっています。
具体的には、
- 保証会社を使うローンかどうか
- 保証料を「最初にまとめて払う」タイプか
- それとも「金利に上乗せ」するタイプか
この違いで、「戻る／戻らない」が分かれます。
「◯年借りたから◯割戻る」といった単純な話ではなく、契約書ベースで決まっているという点が、まず押さえるべきポイントです。
「二重払い」に見えるのは正常（借り換え先の保証料が新たに発生するため）
借り換えをすると、
- 旧ローンの保証料
- 新ローンの保証料
この2つが同時に話題に出てくるため、「保証料を二重に取られているのでは？」と感じやすいです。
ただ、仕組み上はこれは正常です。
借り換えは、「今のローンを完済 → 新しいローンを組み直す」という扱いになるため、新ローン側では新たに保証料（または代替コスト）が発生します。
問題は「二重に払うこと」そのものではなく、旧ローン側の保証料が精算されるかどうかです。
旧ローン側で「未経過分」が返ってくるケースがある
ここが一番誤解されやすく、かつ損得に直結するポイントです。
もし今のローンが、
- 保証料を一括前払いしている
- 借り換え（完済）時に精算規定がある
この条件に当てはまれば、保証料の「未経過分」が戻ってくる可能性があります。
逆に、
- 金利上乗せ型
- 「保証料は金利に含む」とされている
この場合は、戻る保証料そのものが存在しません。
だからこそ次にやるべきは、「自分のローンはどのタイプか」を一度で判定することです。
ここが曖昧なまま比較を始めると、
- 戻る前提で計算してしまう
- 総コストがズレる
という典型的な失敗にハマります。
最終的な損得判断は、保証料を含めた諸費用込みで行う必要があります。
※保証料の返還額は、確定するまで「0円」として扱うのが安全です。
実際の借り換え判断では、「戻ると分かったらプラス要素として後から加算する」くらいの慎重さが、判断ミスを防ぎます。
そもそも保証料とは？（1分で理解：団信・手数料との違い）
ここを整理できていないと、金利や手数料の比較を間違えます。
なので難しい理屈は抜きにして、「判断に必要な最低限」だけ押さえましょう。
保証料＝「保証会社を使うコスト」（ざっくり理解でOK）
保証料とは一言でいうと、
- 「万一返済できなくなったとき、銀行の代わりに返済する保証会社を使うための費用」です。
- 借り手（あなた）が直接得をする保険ではない
- 銀行側のリスク管理コストに近い
- ローン商品ごとに設計が違う
という特徴があります。
ここで重要なのは、保証料は「ローンに必ずある費用」ではないという点です。
最近は、
- 保証会社を使わないローン
- 保証料を金利に含めるローン
も増えていて、見え方がかなり分かりにくくなっています。
団信（生命保険）とは別物：混同すると比較を誤る
保証料と一番混同されやすいのが団信（団体信用生命保険）です。
役割はまったく別で、
- 保証料：銀行を守る仕組み
- 団信：あなたと家族を守る保険
という関係です。
団信は、
- 死亡・高度障害
- 三大疾病
- がん100％保障
などを付けると、金利が上乗せされることが多いですよね。
この「金利上乗せ」を、保証料の上乗せとごちゃ混ぜにしてしまうと、
- 金利が高い理由を誤解する
- 「保証料なし＝安い」と早合点する
といった判断ミスにつながります。
事務手数料とも別： 「手数料が安い＝総コストが安い」とは限らない
もう一つ注意したいのが、事務手数料です。
最近多いのが、
- 保証料なし
- その代わり事務手数料が「借入額×2.2％」など高め
という設計のローン。
この場合、
- 初期費用は軽そうに見える
- でも金利や手数料で回収される
というケースも珍しくありません。
つまり、
- 保証料
- 事務手数料
- 金利（保証料・団信の上乗せ含む）
これらは別々に見るのではなく、セットで見る必要があるということです。
結論として、「保証料がある／ない」だけで損得は判断できません。
このあと重要になるのは、
- 今のローンの保証料タイプ
- 新しいローンで“代わりに何が乗っているか”
を正確に拾い、総支払額で比較することです。
【最重要】保証料が「戻る／戻らない」を最短で判定する方法
住宅ローンの保証料は、Webサイトや商品パンフレットだけでは判断できないことが多く、実務上は契約書ベースで確認するのが最も確実です。
同じ金融機関の商品でも、契約時期や保証会社の違いによって扱いが異なるケースがあります。
保証料の話で迷う人のほとんどは、「調べ方がわからない」「どこを見ればいいかわからない」だけです。
逆に言えば、見る場所と聞くことが決まっていれば、5〜10分で判定できます。
ここでは、僕が実際に確認するときの最短ルートで整理します。
判定ステップ1：ローン契約書・返済予定表で「保証料の記載」を探す
まずやることはシンプルです。
今のローンの書類を1つ開くこと。
見る優先順位は以下です。
- 金銭消費貸借契約書
- 借入時の重要事項説明書
- 返済予定表（償還表）
チェックするキーワードはこれだけです。
- 「保証料」
- 「保証会社」
- 「一括前払い」
- 「金利に含む／金利◯％上乗せ」
ここで、
- 保証料◯円を支払っている
- 借入時に一括で支払った記載がある
なら、戻る可能性がある側です。
逆に、
- 保証料の金額がどこにも出てこない
- 「金利に含む」「保証料不要」とだけ書かれている
場合は、原則戻りません。
判定ステップ2：「一括前払い型」か「金利上乗せ型」かを確認する
次にやるのは、タイプの切り分けです。
保証料の代表的な2タイプはこれです。
① 一括前払い型
- 借入時に保証料をまとめて支払う
- 借り換え・完済時に「未経過分」が返る可能性あり
② 金利上乗せ型
- 保証料は払っていない
- その代わり金利が◯％上乗せされている
- 戻る保証料は存在しない
ここで注意点があります。
「保証料なし」と書かれていても、実態は②（金利上乗せ型）というケースが非常に多いです。
つまり、「払っていない＝得」、「戻らない＝損」ではないということ。
重要なのは、その分がどこにコストとして乗っているかです。
判定ステップ3：借り換え（完済）時の精算条件を金融機関に確認する
書類だけで判断がつかない場合、金融機関に1本電話するのが最短です。
ただし、聞き方を間違えると、
- 「ケースバイケースです」
- 「詳しくは窓口で…」
で終わります。
そこで、そのまま使えるテンプレ質問を置いておきます。
✔ 金融機関への確認テンプレ
現在利用している住宅ローンについて確認したいのですが、借り換えにより完済した場合、保証料の未経過分が返金される契約でしょうか。
返金がある場合、
- 返金の有無
- 返金の目安金額
- 返金タイミング
を教えてください。
この聞き方をすると、
- 戻る／戻らない
- おおよその金額感
- 手続きが必要かどうか
まで、一度で確認できます。
ここまでで分かるのは、
- ✔ 保証料は戻る可能性があるか
- ✔ 戻るなら、いくらくらいか
- ✔ 戻らないなら、そもそも計算に入れなくていいか
という前提条件です。
ケースA：一括前払い型（戻る可能性がある）— いつ、どうやって戻る？
このケースに当てはまる人は、借り換え時の見積もりが大きくズレやすいので要注意です。
「戻ると思っていた保証料」が、結果に数十万円単位で影響することもあります。
どんな人が該当しやすいか（保証料を最初に払っている）
一括前払い型に該当しやすいのは、次のような人です。
- 借入時に「保証料◯◯万円」と明細で支払った記憶がある
- 諸費用の中に「保証料」が独立して記載されている
- 昔ながらの銀行ローン（メガバンク・地銀）を利用している
特に、借入当初にまとまった初期費用を払っている人は、このタイプの可能性が高いです。
逆に、
- 「保証料は金利に含まれています」と説明された
- 保証料の金額を一度も見たことがない
という場合は、次のケースBになります。
戻るタイミング（完済後の精算）と注意点（手続きが必要な場合）
一括前払い型の場合、借り換え＝完済が成立したあとに、保証料の精算が行われます。
一般的な流れはこうです。
- 借り換え実行（旧ローン完済）
- 金融機関・保証会社で精算
- 数週間〜数か月後に返金
ここで注意点が2つあります。
- 自動で返ってくるとは限らない
- 返金までにタイムラグがある
特に、「請求しないと戻らない」ケースも実際にあります。
だからこそ、確認テンプレの質問で「返金手続きが必要かどうか」まで確認するのが重要です。
「返ってくる額」の考え方（未経過分が対象になりやすい）
返金額は、保証会社ごとに定められた独自の計算方法で算出されます。
一般的には「未経過分」を基準にしますが、返済期間に単純比例するとは限らず、返還率が低くなるケースや、ほとんど戻らない場合もあります。
たとえば、
- 35年ローンで一括前払い
- 10年経過時点で借り換え
このような場合、残存期間が返還計算の一要素になることはありますが、実際の返還額は保証会社の規定によって大きく異なります。
「25年分がそのまま戻る」と考えるのは危険で、あくまで目安イメージにとどめてください。
ただし、
- 途中解約控除
- 最低手数料
- 返金対象外期間
などが設定されているケースもあるため、「満額戻る」とは考えない方が安全です。
ここも、「目安でいくらくらいか」を金融機関に聞いておくと、シミュレーションの精度が一気に上がります。
よくあるつまずき
戻ると思っていたけど対象外だったという場合、
- 保証料を払った記憶がある
- だから戻ると思い込んでいた
- 実際は金利上乗せ型だった
または、
- 一部しか返金対象にならなかった
- 手続きをし忘れて返金を逃した
というパターンがあります。
これを防ぐには、「戻る前提」で計算しないことが鉄則です。
いったんは、
- 戻らない前提でシミュレーション
- 戻ると分かったら「プラス要素」として反映
この順番で考えると、過大評価による判断ミスを防げます。
ケースB：金利上乗せ型（基本は戻らない）— でも比較は不利とは限らない
このタイプの人は、「保証料が戻らない＝損」と感じやすいのですが、結論はもう少しシンプルです。
戻らないこと自体は不利でも有利でもなく、「総コストにどう表れているか」がすべてです。
「金利が高い＝損」ではない理由（初期費用が軽い）
金利上乗せ型の特徴はこれです。
- 借入時に保証料を払わない
- 初期費用が軽く、手元資金を残しやすい
- その代わり、金利が◯％上乗せされている
つまり、
- 短期間で借り換える
- 繰上返済を多用する
といった人にとっては、初期費用が重い一括前払い型より有利になることもあります。
たとえば、数年以内（目安として5年以内）に完済や再度の借り換えを予定している場合には、初期費用の軽い金利上乗せ型が有利になるケースもあります。
ただし、上乗せ金利・借入額・返済期間によって損益分岐点は大きく変わるため、必ず試算が必要です。
逆に、
- 長期間そのまま返し続ける
- 繰上返済の予定がない
場合は、トータルで支払う利息が増えやすいという特徴があります。
借り換えの比較でやりがちなミス（上乗せ金利を見落とす）
金利上乗せ型で一番多いミスは、「表示金利」だけを見て比較してしまうことです。
たとえば、
- 表示金利：0.45％
- 実際：保証料分＋0.2％上乗せ
この場合、
- 実質的な比較金利は0.65％です。
にもかかわらず、
- 「保証料なしだから安い」
- 「金利が低そう」
と判断してしまうと、総返済額で逆転することがあります。
重要なのは、上乗せ分を含めた「実効金利」で比較することです。
判断のコツ：総返済＋諸費用込みで比較する
ここで一番ラクなのは、自分で悩まないことです。
- 保証料が戻らない
- 上乗せ金利がある
これらをすべて含めて、
以下の記事も参考に計算してみてください。
すると、
- 今のローンを続けた場合
- 借り換えた場合
の差額が一発で出ます。
金利上乗せ型の人は、「保証料が戻らない」ことよりも、「どれくらいの期間で差が出るか」を見るのが正解です。
「保証料なし」のローンは本当に得？（団信・手数料・上乗せ金利との関係）
「保証料なし」という言葉、正直かなり強いですよね。
僕も最初は「それだけで得じゃない？」と思っていました。
ただ結論から言うと、保証料なし＝総コストが安い、とは限りません。
保証料なし＝別の項目にコストが乗っている可能性（事務手数料／金利）
保証料が「なし」になっているローンは、だいたい次のどれか、もしくは複合型です。
- 事務手数料が高い（借入額×2.2％など）
- 金利に保証料相当分が上乗せされている
- 両方が少しずつ高めに設定されている
つまり、保証料という名称が使われていないだけで、多くのローンでは別の形（事務手数料や金利など）でコストが設定されています。
ただし、商品設計によってはトータルコストが抑えられているケースもあるため、個別の比較が必要です。
ここでよくあるのが、
「保証料がないから、初期費用が安く見える」
という錯覚。
でも実際には、
- 毎月の返済額にじわじわ効く
- 長期で見ると支払総額が増える
ということも普通にあります。
団信（一般団信・三大疾病など）で総コストが変わる
「保証料なしローン」とセットで語られやすいのが団信です。
最近は、
- 一般団信は無料
- 三大疾病・がん100％は金利＋0.2〜0.3％
といった設計が増えていますよね。
ここで注意したいのは、保証料がないぶん団信の金利上乗せが相対的に重くなること。
たとえば、
- 表示金利：0.4％
- 三大疾病付き：＋0.3％
実質0.7％になります。
これを「保証料なしで0.4％は安い」と見てしまうと、比較の軸がズレます。
団信は「安心を買うコスト」なので、付ける・付けないは価値観次第ですが、総返済額への影響は必ず数字で確認すべきです。
「見かけの金利」ではなく「総支払額」で見る
ここまでをまとめると、
- 保証料がある／ない
- 団信を付ける／付けない
- 事務手数料が高い／低い
これらを単体で比べても意味はありません。
判断軸は一つだけ。
「最終的な総支払額」
だから、
- 保証料が戻るかどうか
- 金利上乗せがあるか
- 団信をどこまで付けるか
これらを全部確認したうえで、シミュレーションして確認する。
これが、「保証料なし」に振り回されない一番安全なやり方です。
借り換えで保証料を比較するときのチェックリスト
ここまで読んで「理解はしたけど、結局どこを見ればいいの？」と感じた人向けに、判断に必要な項目だけをチェックリスト化します。
この3点を押さえれば、保証料まわりで迷うことはほぼありません。
①旧ローン：保証料のタイプ／戻る条件／戻る見込み
まずは「今のローン」です。
最低限、次を確認します。
- 保証料は
- 一括前払い型
- 金利上乗せ型 のどちらか
- 借り換え（完済）時に
- 未経過分が返るか
- 返るならいくらくらいか
ここで大事なのは、「戻るかどうか」と「金額感」を分けて考えること。
- 戻る → プラス要素
- 戻らない → ゼロ
として扱い、過大評価しないのが安全です。
②新ローン：保証料の有無／代替コスト（手数料・金利・団信）
次に、新しく組むローン側です。
チェックポイントは、
- 保証料はあるか／ないか
- 「なし」の場合、代わりに
- 事務手数料が高くないか
- 金利上乗せがないか
- 団信を付けると
- 金利がどれくらい上がるか
ここでよくあるミスは、「保証料なし」をメリットとして単独評価すること。
必ず、
- 毎月の返済
- 総返済額
にどう影響するかで見ます。
③結論：差額 − 諸費用（保証料含む）で判断
最後はシンプルです。
- 借り換え後の総支払額
- 今のローンを続けた場合の総支払額
この差額から、
- 諸費用
- 保証料（戻る分／新たに発生する分）
をすべて差し引いて、
最終的にプラスかどうかを見る。
ここまで来ると、「保証料が戻る／戻らない」は判断材料の一部に過ぎないと分かるはずです。
実際、僕が借り換えを検討したときも、最初は「保証料が戻るならその分お得になる」と思って計算していました。
ところが金融機関に確認すると、自分のローンは金利上乗せ型で、戻る保証料自体が存在しないことが判明。
この確認をしないまま進めていたら、判断を誤っていたと思います。
よくある失敗：保証料で損する人のパターン
保証料そのものが原因で損をするというより、「思い込み」と「計算の抜け」で損をするケースがほとんどです。
代表的なパターンを3つに絞って整理します。
「保証料が戻る前提」で計算してしまう
一番多い失敗がこれです。
- ネット記事で「保証料は戻る」と読んだ
- 自分も戻ると思い込んだ
- 実際は金利上乗せ型だった
この状態で、
- 戻る保証料を“確定収入”として
- 借り換えメリットに上乗せ
してしまうと、シミュレーション結果が楽観的になりすぎます。
安全なのは、
- まず「戻らない前提」で計算
- 戻ると確定したら、あとから加算
この順番です。
団信を厚くして金利上乗せになり、総コストが増える
次に多いのが団信を手厚くした結果、金利が上がりすぎるケースです。
たとえば、
- 保証料なしローン
- 表示金利は低い
- でも三大疾病・がん保障をフルで付けた
結果、
- 金利＋0.3〜0.4％
- 返済期間が長い
となり、
総返済額が想定以上に増えることがあります。
団信は安心を買うものなので、「付ける・付けない」に正解はありません。
ただし、
- 「保証料がないから余裕がある」
- 「どうせなら全部付けよう」
と勢いで選ぶのは、後から後悔しやすいです。
残高が小さいのに初期費用が重く「費用負け」になる
最後は、残高が小さい人に多い失敗です。
- 残高が500万円以下
- 金利差はそこそこある
- でも諸費用が50万円以上
この場合、保証料が戻っても費用負けすることがあります。
特に、
- 事務手数料が定率型
- 登記費用が重い
ケースでは「保証料が戻るかどうか」以前に、借り換え自体が不利なこともあります。
👉 残高が小さい人は残高別の判断基準を必ず確認してください。
また、費用全体を整理したい場合は以下の記事も参考にしていただけると、全体像が掴みやすくなります。
次の一手：保証料を見積もりに反映して、得か損かを確定する
保証料の知識は、知っているだけでは意味がありません。
見積もりに反映して、数字で確定させて初めて価値があります。
やることは4ステップだけです。
Step1：旧ローンの保証料が戻るか確認
まずは、「戻るか／戻らないか」だけを確定させます。
- 書類確認
- 金融機関への電話
ここで、
- 戻る → 目安金額も把握
- 戻らない → 0円として扱う
とシンプルに処理します。
Step2：新ローンの代替コスト（手数料・金利・団信）を拾う
次に、新ローン側です。
- 保証料はあるか
- ない場合、何が代わりに乗っているか
- 団信を付けると金利はいくつ上がるか
この段階では、「良さそう／悪そう」ではなく、数字を拾うだけでOKです。
Step3：「保証料まで入れて」再計算
ここでようやく、諸費用込みでシミュレーションを行います。
- 旧ローン継続
- 借り換え後
それぞれについて、
- 総返済額
- 諸費用
- 保証料（戻る分／新規分）
をすべて入れ、差額がプラスかどうかを確認します。
この時点で、
- プラス → 借り換え候補として成立
- マイナス → 今回は見送り
と判断できます。
Step4：得になりそうなら候補を比較して申込へ
プラスが確認できたらはじめて比較フェーズに進みます。
- 金利
- 手数料
- 団信
- 使いやすさ
などを見比べ申込へ。
この順番を守れば、
- 「保証料が戻ると思っていたのに…」
- 「計算したら逆だった…」
という後悔はほぼ防げます。
