「5年固定や10年固定の途中だけど、今って借り換えていいのかな？」
住宅ローンを組んで数年経つと、金利のニュースや他人の借り換え話を見て、こんな不安が頭をよぎりますよね。
固定期間中でも借り換えはできます。
ただし、「できる＝得」ではありません。
違約金や諸費用、固定終了後の金利まで含めて考えないと、「動いたのに損していた」という結果になることもあります。
特に5年・10年・20年・35年固定は、固定期間の長さによって「動くべき判断軸」がまったく変わります。
この記事では、
- 固定期間中でも借り換えできる仕組み
- 5年／10年／20年／35年固定ごとの考え方
- 途中解約で損しないための判断基準
を整理し、「今は動くべきか」、「更新まで待つべきか」を数字で判断できるように解説します。
感覚ではなく、納得して決めたい方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
固定期間の借り換えは「違約金＋残り期間＋次の金利タイプ」が影響大
固定期間中の借り換えは「できるかどうか」ではなく、「損しないかどうか」で判断します。
その判断軸は、だいたい次の3つに集約されます。
- 違約金・解約コストがどれくらいかかるか
- 固定期間があと何年残っているか
- 借り換え後に選ぶ金利タイプ（変動 or 再固定）
この3点を整理できれば、「今は動くべきか」「固定終了まで待つべきか」がかなり明確になります。
固定期間中でも借り換え自体は可能。ただし「コスト」で損益が変わる
まず大前提として、固定期間の途中でも住宅ローンの借り換えは可能です。
「固定中だから絶対に動けない」ということはありません。
ただし問題は、途中解約に伴うコストです。
- 金利差だけ見て「月◯円下がる！」と判断すると
- 違約金・手数料・登記費用などで
- トータルでは逆に損していた、というケースも多いです
僕自身も試算してみて、「金利は下がるのに、固定途中だと回収まで10年以上かかるな…」と見送ったことがあります。
固定中の借り換えは、「金利」より「総コスト」が主役だと考えた方が安全です。
固定終了の前後で、比較の前提（適用金利）が変わる
固定期間の借り換えでややこしいのが、「いつを基準に比べるか」で結果が変わる点です。
たとえば、
- 固定期間の途中で借り換える場合 →「今の固定金利」と「借り換え後の金利」を比較
- 固定終了が近い場合 →「固定終了後に適用される金利（多くは変動）」と比較
この違いを意識しないと、
「今より下がるから得だと思ったのに、固定終了後まで含めると実は微妙だった」
という判断ミスが起きやすくなります。固定終了後の金利（優遇がどうなるか）まで含めて考えることが、このページ全体の重要な前提になります。
最終判断は「諸費用込み」で考える
ここまでで方向性は見えますが、最終的な「得・損」の確定は、感覚では無理です。
理由はシンプルで、
- 違約金
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
これらを全部足して、実際に回収できるかを数字で見る必要があるからです。
このページでは考え方と判断軸を整理しますが、
最後は必ず「諸費用込み」でシミュレーションしてください。
借り換えシミュレーション
借り換えタイミング
固定はどれ？「期間」と「終了月」の調べ方
固定期間の借り換え検討は「自分の固定が何年で、いつ終わるか」を正確に把握しないと始まりません。
ここが曖昧なままシミュレーションすると、前提がズレて判断を誤ります。
このセクションでは、「どこを見ればいいのか」、「よくある勘違い」を一度で整理します。
返済予定表・契約書・ネット明細で見るべき項目
固定期間を確認する方法は、ほとんどの人が次のどれかで分かります。
- 返済予定表（償還表）
- 金銭消費貸借契約書
- 銀行のネットバンキング（ローン明細）
見るべきポイントは共通で、
- 「金利タイプ」
- 「固定期間〇年」
- 「固定金利適用終了年月」
この 「終了年月」 が、借り換え判断の基準点です。
「◯年固定」だけで安心せず、必ず“いつまでか”を日付で確認してください。
特にネット明細は便利で、「固定終了後の金利（予定）」まで表示されているケースも多く、かなり参考になります。
「固定期間」と「返済期間」を混同しない（よくある勘違い）
ここは本当によくあるミスなので、はっきり整理します。
- 固定期間：金利が固定されている期間（5年・10年など）
- 返済期間：ローン全体の返済年数（35年など）
たとえば、
「35年ローン＝35年固定だと思っていた」
というケース。
実際は「10年固定＋残りは変動」だった、という可能性もあります。
借り換えで影響するのは「返済期間」ではなく「固定期間」です。
ここを取り違えると、比較そのものが意味を持たなくなります。
固定終了後の金利（優遇の扱い）で結果が変わる
もう一つ重要なのが、固定終了後にどんな金利が適用されるかです。
多くの住宅ローンでは、
- 固定終了後は変動金利に移行
- その際、優遇金利が継続されるか・縮小されるかは商品次第
つまり、
- 「固定終了後も低金利が続く」のか
- 「一気に金利が上がる可能性がある」のか
で、借り換えの有利・不利が逆転することもあります。
このため、
固定期間中に借り換えるか、固定終了まで待つか
を考えるときは、
「今の固定」だけでなく「固定終了後の姿」まで含めて比較する必要があります。
ここまで確認できれば、次に気になるのはほぼ間違いなく
「途中で解約したら、結局いくら余計にかかるの？」
という点です。
固定期間中に借り換えるときの「追加コスト」チェック
固定期間中の借り換えで一番の不安要素は「金利」ではなく「追加コスト」です。
ここを正しく把握できれば、「動く／待つ」の判断はかなり冷静にできます。
多くの人が損をするのは、コストの全体像を見ないまま「金利が下がる」だけで判断してしまうからです。
違約金・手数料の考え方（発生有無と確認ポイント）
まず確認したいのが、固定期間途中での解約に違約金が発生するかです。
これはローン商品によって大きく異なります。
- 違約金なし
- 数万円〜十数万円程度
- 残期間に応じて変動するタイプ
確認方法はシンプルで、
- 契約書の「期限前完済」「繰上返済」の項目
- 銀行サイトのQ&A
- もしくは銀行へ直接問い合わせ
この時のポイントは、「借り換え＝一括返済扱い」になるという点です。
「繰上返済は無料だけど、全額返済は別条件」というケースもあるので、必ず「全額返済時」の条件で確認してください。
「固定を途中解約」したときに見落としがちな費用（登記・保証料等）
違約金だけ確認して安心するのは、正直かなり危険です。固定期間中の借り換えでは、次の費用がほぼ確実に発生します。
- 事務手数料（借り換え先）
- 保証料（または保証料相当の金利上乗せ）
- 抵当権の抹消・設定登記費用
- 司法書士報酬
これらは「固定かどうか」に関係なく発生しますが、固定期間が短いほど「回収する時間が足りない」という問題が出てきます。
特に見落としがちなのが、
- 旧ローンの保証料が戻ると思い込んでいる
- 登記費用は細かいから大丈夫だと思っている
というパターンです。
金額自体は小さく見えても、合計すると数十万円単位になることは珍しくありません。
以下の記事も参考にしてください。
諸費用について
保証料について
登記費用
例外：違約金が軽くても「費用負け」するケース
「違約金がほぼゼロなら、動いた方が得ですよね？」
こう聞かれることも多いですが、必ずしもそうとは限りません。
たとえば、
- 残り固定期間が短い（あと1〜2年）
- 金利差が小さい
- 借り換え後も再固定を選ぶ
こうした条件が重なると金利メリットより諸費用の方が勝つ＝費用負けになります。
僕自身もシミュレーションして、
「違約金はないけど、固定終了まで待った方が楽で安全だな」
と判断したことがあります。
固定期間中の借り換えは、「違約金が軽い＝得」ではなく、「総コストを回収できるか」で決める。
この視点を持っておくと、判断を誤りにくくなります。
5年固定：短期固定の人が迷う「今動く？次の更新を待つ？」
5年固定は「途中で動く価値が出る人」と「待った方が合理的な人」がはっきり分かれます。
判断のカギは、固定終了までの残り期間と、次に選ぶ金利タイプです。
5年固定の途中で借り換えが向く条件
5年固定は期間が短い分、途中解約でも「回収できる余地」がまだ残っているケースがあります。
次の条件に当てはまるなら、検討する価値はあります。
- 残り固定期間が 3年以上 ある
- 金利差が 0.5％前後以上 と比較的大きい
- 違約金が軽い、または発生しない
- 借り換え後は 変動金利 を選ぶ予定
特に、「5年固定＋その後は変動」という設計のローンを組んでいる人は、固定終了後の金利上昇リスクを早めにコントロールできるという意味で、途中借り換えが合理的になることがあります。
固定終了が近い場合の考え方（待つメリット・デメリット）
一方で、固定終了まであと1〜2年という場合は慎重です。
このケースでは、
- 借り換え諸費用を回収する時間が短い
- 固定終了を待てば違約金リスクが消える
- 比較の前提がシンプルになる
という理由から、「待つ」という選択の合理性が高くなります。
デメリットは、
- 固定終了後の金利が読みにくい
- 金利上昇局面では心理的な不安が残る
ただ、数字上は待った方が得というケースも多いです。
次を固定にするか変動にするか
5年固定の人が一番悩むのが、「次も固定にするか、変動にするか」です。
判断の目安はシンプルで、
- 家計に余裕があり、金利変動を受け止められる → 変動金利向き
- 返済額を一定に保ちたい、安心を優先したい → 再固定向き
ただし注意点として、短期固定を繰り返すほど、トータルでは金利が高くなりがちです。
5年固定は、「柔軟に動ける反面、判断を誤るとコストが膨らみやすい」
という特徴があります。
ここは感覚ではなく、
シミュレーションで「固定終了後」まで含めて比較するのが必須です。
10年固定
10年固定は「途中・終了前後・終了後」で判断軸が大きく変わる、いちばん設計力が問われる固定期間です。「条件次第で正解が真逆」になります。
10年固定「途中」：損しやすい落とし穴と回避策
10年固定の途中（残り5年以上）での借り換えは、金利差だけで判断すると失敗しやすいのが特徴です。
よくある落とし穴は次の3つです。
- 固定期間が長い＝違約金・解約コストが大きい
- 諸費用が重く、回収までに時間がかかる
- 借り換え後も再固定を選び、金利メリットが薄れる
回避策はシンプルで、
- 残り固定期間が6年以上あるか
- 金利差が0.5％以上見込めるか
- 借り換え後は変動金利を選ぶ前提か
この3点がそろわない場合、「動いたのに、結果ほぼ変わらなかった」という着地になることもあります。
10年固定「終了前後」：比較の前提が変わるのでシナリオが必須
10年固定の本番は、終了1〜2年前から終了直後です。
このタイミングでは、
- 「今の10年固定」との比較
- 「固定終了後の金利（多くは変動）」との比較
2つの前提を並べてシミュレーションする必要があります。
ここでやっておきたいのが、
- 固定終了後、そのまま放置した場合
- 借り換えた場合（変動／再固定）
という複数シナリオの比較です。
この作業をしないまま動くと、
固定終了後は実はそこまで上がらなかった→ 借り換え費用が無駄だった
という結果になりやすいので注意が必要です。
変動へ切替 vs もう一度固定
10年固定の人が一番悩むのが、「次は変動か、もう一度固定か」という選択です。
判断の整理に使えるチェック項目は次の通りです。
- 返済額が多少上がっても家計は耐えられるか
- 教育費・住み替えなど、今後の支出イベントは？
- 金利上昇を“ストレス”として感じるタイプか
ポイントは、10年固定を選んだ時点で“安心を重視するタイプ”である可能性が高いということ。
その場合、
- 無理に変動へ振り切らない
- 再固定でも「総コスト」で納得できるかを見る
という判断も、十分に合理的です。
10年固定は「金利差」ではなく「ライフプランとの整合性」まで含めて決める期間だと考えてください。
20年固定：中長期固定は「金利差」より「総コストと安心」をどう置くか
20年固定は「金利差が出たから動く」という判断が一番危険な固定期間です。
ここでは、目先の得より“家計の安定性”をどう評価するかが重要になります。
20年固定の途中で借り換える価値が出やすい条件
20年固定の途中で借り換えを検討するのは、かなり限定的なケースです。
価値が出やすいのは、次の条件がそろったときです。
- 残り固定期間が 10年以上 ある
- 金利差が 0.7％以上 と大きい
- 違約金・諸費用が比較的軽い
- 借り換え後は 変動金利 or より低い長期固定 を選べる
特に「当時は高金利で20年固定を組んだが、今は家計に余力がある」という場合は、固定の安心を「より低コストで買い直す」という考え方が成り立ちます。
固定を維持する価値／変動へ切替のリスク
20年固定の最大の価値は、「長期間、返済額が読めること」です。
そのため、
- 教育費・住宅以外の固定支出が重なる
- 共働きだが収入変動リスクがある
- 精神的な安定を重視したい
こうした場合は、多少金利が高くても、固定を維持する合理性があります。
一方で変動へ切り替える場合は、
- 金利上昇時の返済額増加
- 長期的な不確実性
を受け入れる必要があります。
20年固定から変動へ動くのは「数字」だけでなく「覚悟」も必要な判断です。
家計の安全域（返済比率・貯蓄）から決める
20年固定の判断では、家計の安全域を可視化することが最優先です。
具体的には、
- 返済比率が手取りの 25％以内 に収まっているか
- 生活防衛資金（半年〜1年分の生活費）があるか
- 金利が1％上がっても耐えられるか
これらを確認したうえで、
- 安心を取り続ける
- コストを下げにいく
どちらを選ぶかを決めるのが、後悔しにくい進め方です。
35年固定：長期固定は「安心の価値」が大きい
35年固定は「金利が下がったから借り換える」という発想が最も合わない固定期間です。
このローンを選んだ時点で、あなたはすでに「安心に対して対価を払う判断」をしています。
だからこそ、35年固定で動くなら、明確な理由と前提整理が必須です。
35年固定を借り換える代表理由
35年固定の借り換えが合理的になるのは、主に次のようなケースです。
- 当初より大幅に低い金利の長期固定が出てきた
- 共働き開始・昇進などで家計の安定性が大きく向上した
- 住み替え・繰上返済など、ライフプランが変わった
特に多いのが、
「当時は安心重視だったけど、今は余力ができて、リスクを取れるようになった」
というパターンです。
この場合、安心を捨てるのではなく、「選び直す」という考え方がしっくりきます。
長期固定→変動が向く／向かない人（リスクの見取り図）
35年固定から変動へ切り替える判断は、かなり性格が分かれます。
向く人
- 返済比率が低く、金利上昇を吸収できる
- 貯蓄が十分あり、最悪でも対応策がある
- 金利変動を冷静に受け止められる
向かない人
- 返済額の変動がストレスになる
- 教育費・老後資金など不確実要素が多い
- 「上がったらどうしよう」と常に気になる
35年固定は“安心を買っている状態”が最大のメリットです。
そこを手放してまで変動にするかどうかは金利差より、あなた自身の耐性で判断するのが正解です。
比較で必ずやるべき「金利上昇シナリオ」試算
35年固定の借り換え比較で、絶対に省いてはいけないのが金利上昇シナリオです。
最低限、
- 変動金利が ＋0.5％
- ＋1.0％
- ＋1.5％
この3パターンで、
- 毎月返済額はいくらになるか
- 家計に与える影響はどれくらいか
を試算してください。
この結果を見て「それでも問題ない」と言えるなら、変動への切替は選択肢になります。
固定期間の借り換えで失敗しがちなパターン
結論から言うと固定期間の借り換えで失敗する人の多くは「判断材料の一部しか見ていない」のが原因です。
ここでは、実際によくある失敗パターンを3つに絞って整理します。
「今の返済額」だけ見てOKにしてしまう
一番多い失敗がこれです。
- 「毎月◯円下がる」
- 「今より楽になる」
という目先の返済額だけを見て判断してしまうケースです。
固定期間の借り換えでは、
- 違約金
- 諸費用
- 固定終了後の金利
を含めると、トータルではほとんど差がない、むしろ損ということも珍しくありません。
毎月の数字は分かりやすいですが住宅ローンは「累計でどうなるか」がすべてです。
固定終了後の金利前提を置かずに比較してしまう
固定期間の借り換えでありがちなのが、
「今の固定」と「借り換え後」だけを比較する
という判断です。
しかし実際には、
- 今の固定が終わった後
- 借り換え後の固定（または変動）がどうなるか
ここまで含めないと、比較として成立しません。
特に、
- 固定終了後に優遇がなくなる
- 想定より高い金利になる
こうしたケースを無視すると、「一時的に得しただけ」で終わる可能性があります。
諸費用を見落として「得」が逆転する
「違約金は大したことなかったから大丈夫」
こう思って動いた結果、
- 事務手数料
- 保証料
- 登記費用
を足したら、想定より数十万円多かったというケースもあります。
固定期間が短いほど、
- 回収できる期間が短い
- 費用負けしやすい傾向
という構造になります。
「金利差 × 残り年数」より、「諸費用の重さ」この視点がないと、判断を誤りやすくなります。
ここまで読んで、
「考えること多いな…」
と感じた方も多いと思います。
でも大丈夫です。
次の一手
ここまで読んでいただいた方は、「固定期間別の考え方」はかなり整理できているはずです。
あとは迷わず行動に落とすだけです。
Step1：固定の種類・終了月・違約金の有無を確認
まずやることは、判断材料を揃えることです。
- 固定期間（5年／10年／20年／35年）
- 固定金利の終了月
- 固定期間途中での違約金・手数料の有無
ここが曖昧なままだと、どんなシミュレーションも意味を持ちません。
Step2：「固定終了後の前提」も含めて再計算
次にやるべきは、数字での最終確認です。
ポイントは、
- 今の固定が終わった「その先」まで含める
- 諸費用（違約金・登記・保証料など）を全部計算に入れる
この2点を外さないこと。
ここで初めて、
今動くべきか、固定終了まで待つべきか
が感覚ではなく、事実として見えるようになります。
Step3：得になりそうなら比較して申込へ
シミュレーションの結果、
- 明確に得
- リスクも納得できる
と判断できた場合だけ、次のステップとして 銀行比較・申込 に進めばOKです。
逆に、
- ほぼトントン
- 不安が残る
なら今は動かないという判断もありです。
よくある質問（FAQ）
固定期間中でも借り換えはできますか？（手続き上は可能？）
はい、手続き上は可能です。
固定期間中であっても、住宅ローンを一括返済して新しいローンに組み替える形になるため、制度的に制限されることはありません。
ただし、問題になるのは「できるか」ではなく、途中解約によるコストを払っても得かどうかです。
固定期間中の借り換えは、違約金・諸費用を含めた総コスト判断が必須になります。
固定期間中に借り換えると「違約金」は必ずかかりますか？
必ずしもかかるわけではありません。
違約金の有無・金額は、ローン商品と金融機関ごとの契約条件で決まります。
- 違約金なし
- 数万円〜十数万円
- 残り期間に応じて変動
と、条件はさまざまです。
注意点として「一部繰上返済は無料でも、全額返済は別扱い」というケースもあります。
必ず「借り換え＝全額返済」の条件で確認してください。
5年固定は「更新まで待つ」方が得なケースはありますか？
あります。むしろそういったケースも少なくありません。
特に、
- 固定終了まで 1〜2年
- 金利差が小さい
- 諸費用を回収する時間が短い
こうした場合は、
更新まで待った方が合理的になるケースも多いです。
5年固定は期間が短い分「途中で動くメリット」と「待つメリット」の差が小さく、費用負けしやすくなる傾向がある固定期間でもあります。
10年固定の途中で借り換えると損しやすい理由は何ですか？
理由はシンプルで、コストが重くなりやすいからです。
- 残り期間が長く、違約金が大きくなりやすい
- 諸費用の回収に時間がかかる
- 借り換え後も再固定を選ぶと、金利差が出にくい
結果として、「動いたのに、トータルではほとんど変わらない」という着地になりやすいのが10年固定の途中借り換えです。
「金利が下がったから」という理由だけで動くと、失敗しやすい代表例だと言えます。
20年固定／35年固定から借り換えるメリットはありますか？
ありますが、かなり限定的です。
メリットが出やすいのは、
- 当初より大幅に低い長期固定へ乗り換えられる
- 家計が安定し、リスク許容度が大きく変わった
- 繰上返済や住み替えなど、前提条件が変化した
といったケースです。
20年・35年固定は「安心を買っているローン」なので、金利差だけで判断すると後悔しやすくなります。
固定→変動、変動→固定に切り替える判断基準は？
判断基準は、金利の予想ではなく家計の耐性です。
チェックすべきポイントは、
- 返済比率に余裕があるか
- 貯蓄で金利上昇を吸収できるか
- 返済額の変動をストレスに感じないか
これらに余裕があれば変動、不安が残るなら固定、という考え方が基本です。
「どちらが得か」より「どちらなら続けられるか」で判断する方が失敗しにくいです。
固定終了後の金利（優遇）が分からないとき、どう比較すればいいですか？
分からない場合は、複数シナリオで比較するのが正解です。
具体的には、
- 優遇が継続されるケース
- 優遇が縮小されるケース
- 優遇なしになるケース
この3パターンでシミュレーションします。
そのうえで、
一番厳しい条件でも耐えられるか？
を基準に判断すると、後悔しにくくなります。
固定期間の借り換えは、「楽観」ではなく「現実的な想定」で比較することが大切です。
まとめ
固定期間中の住宅ローン借り換えは、「できるか」ではなく「納得できるか」で決めるものです。
- 固定期間
- 残り年数
- 違約金と諸費用
- 固定終了後の金利
この4点を整理し、総コストで判断できれば、大きく失敗することはありません。
大切なのは、「今すぐ動くこと」ではなく、自分の家計とリスク許容度に合った選択をすることです。
下記の記事も参考に自分なりの答えを見つけてください。
