「住宅ローンがまだ残っているけれど、家は売れる？」
「売ってもローンが残ったらどうなるんだろう……」
住宅ローンの返済がきつくなってくると、家を売って負担を減らしたほうがよいのでは、と考えることもあると思います。
結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却できます。
ただし通常の売却では、家の引き渡し時に住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消するための手続きを進められる状態にする必要があります。
そのため、最初に確認したいのは次の2つです。
「住宅ローンがいくら残っているか」
「家がいくらで売れそうか」
この2つを確認すれば、通常売却できそうなのか、自己資金などが必要なのかが見えてきます。
ただし、査定額が住宅ローン残高を上回っているだけでは十分ではありません。仲介手数料などの売却費用も考慮する必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている家を売る条件から、アンダーローン・オーバーローン、住み替えローン、任意売却まで分かりやすく解説します。
- この記事でわかること
- 住宅ローンが残っている家でも売却できる
- 家を売りたいと思ったら「ローン残高」と「査定額」を確認する
- 判断するときは「査定額」ではなく売却に必要な金額全体を見る
- アンダーローンなら通常売却を進めやすい
- オーバーローンでも家を売れる方法はある
- 返済がきついなら「売却先行」と「購入先行」のどちらがよい？
- 住宅ローンがきつくても、すぐ家を売る必要はない
- 住宅ローンの返済が難しいなら滞納する前に相談する
- 通常売却と任意売却は何が違う？
- 住宅ローンが残っている家を売る流れ
- 売るか迷っているなら、まず家の価値を数字にする
- 住宅ローンが残っている家を売るときの注意点
- よくある質問
- まとめ｜まずローン残高と家の価値を確認しよう
この記事でわかること
住宅ローンの返済がきついからといって、すぐに家を売る必要はありません。
まず数字を確認して、「売る」「住み続ける」のどちらが家計を立て直しやすいのかを判断していきましょう。
住宅ローンが残っている家でも売却できる
住宅ローンが残っていても、家は売却できます。
ポイントは、家を引き渡すときに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための手続きを進められることです。
住宅金融支援機構では、同機構の融資について、返済途中で住宅を他人に譲り渡す場合は融資金を全額返済する必要があると案内しています。一定の場合には債務を引き継げる例外もあります。
ただし、「家を売り出す前に住宅ローンを完済しなければならない」という意味ではありません。
一般的には、
家を売却する
↓
決済日に買主から売却代金を受け取る
↓
売却代金や自己資金などで住宅ローンを一括返済する
↓
抵当権抹消・所有権移転の登記申請に必要な手続きを進める
↓
買主へ家を引き渡す
という流れで進みます。
たとえば、
住宅ローン残高：1,800万円
家の売却価格：2,500万円
であれば、売却代金から住宅ローンを返済できます。
実際には仲介手数料などの費用もかかりますが、売却代金などによって住宅ローンを完済できれば、ローンの返済期間が20年、30年残っていても売却は可能です。
家を売るときはなぜ抵当権を抹消するの？
抵当権とは、住宅ローンを借りるときに土地や建物を担保とするために設定される権利です。
住宅ローンを返済できなくなった場合、金融機関は抵当権に基づき、担保となっている不動産から貸したお金の回収を図ることができます。
住宅ローンを完済しても、登記記録上の抵当権は自動的に抹消されません。
そのため、登記記録から抵当権を消すための抵当権抹消登記が必要です。
法務局も、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記について手続きを案内しています。
家を売却するときは、一般的に決済日に司法書士が関与し、
売却代金の決済 → 住宅ローンの完済 → 抵当権抹消・所有権移転の登記申請
を一連の流れとして進めます。
金融機関によって一括返済の手続き方法や必要日数は異なるため、買主が決まったら早めに借入先へ確認しましょう。
家を売りたいと思ったら「ローン残高」と「査定額」を確認する
住宅ローンが残っている家を売りたいと思ったら、最初に確認するのは次の2つです。
- 現在の住宅ローン残高
- 現在の家がいくらで売れそうか
この2つが分からなければ、売却した場合の資金計画を立てられません。
まず住宅ローン残高を確認する
住宅ローン残高は、利用している金融機関によって異なりますが、
などで確認できます。
まずは現在の住宅ローン残高を把握しましょう。
ただし、現在表示されている住宅ローン残高と、売却時に実際に一括返済する金額が完全に同じとは限りません。
決済日までの利息や、金融機関・商品によっては全額繰上返済の手数料などが必要になる場合があります。
売却が具体化したら、借入先の金融機関へ、
「決済予定日時点で住宅ローンを完済するために、実際にいくら必要なのか」
という総額を確認しましょう。
次に家の査定額を確認する
住宅ローン残高が分かったら、不動産会社へ査定を依頼します。
ここで注意したいのが、
「査定額＝実際に売れる価格」ではない
という点です。
査定額は、不動産会社が周辺の成約事例や物件の条件などをもとに算出する売却価格の目安です。
不動産会社によって査定額が異なることもあります。
そのため、1社だけの査定で判断するのではなく、複数社を比較して相場を確認するのがおすすめです。
僕自身も自宅を売却した経験がありますが、不動産会社によって査定の考え方や担当者からの提案には違いがありました。
査定額の高さだけを見るのではなく、
まで確認すると、より現実的な売却価格をつかみやすくなります。
＞＞＞イエウールで自分の地域で査定を依頼できる不動産会社を確認する＜＜＜
イエウールは、一度の入力で条件に合う複数の不動産会社へ一括査定を依頼できるサービスです。現在は最大6社を比較できます。
査定を依頼したからといって、そのまま家を売らなければならないわけではありません。
住宅ローンの返済がきついなら、まず現在の家の価値を確認するために利用するのも一つの方法です。
判断するときは「査定額」ではなく売却に必要な金額全体を見る
住宅ローン残高と査定額を比較するときは、査定額だけを見て判断しないようにしましょう。
たとえば、
査定額 ＞ 住宅ローン残高
だったとしても、必ず自己資金なしで売却できるとは限りません。
家を売却するときには、状況に応じて、
などが必要になります。
なお、印紙税は課税対象となる紙の契約書などにかかる税金であり、電磁的記録そのものは印紙税の課税対象ではありません。
また、住宅ローンの一括返済では、決済日までの利息や、金融機関・商品によって全額繰上返済手数料が必要になる場合があります。
通常売却できるか判断するときは、概ね、
想定売却価格＋売却に充てられる自己資金 ≧ 住宅ローンの完済に必要な金額＋その他の売却費用
となるかを確認すると分かりやすいです。
ここでいう「住宅ローンの完済に必要な金額」は、借入先金融機関に確認した決済予定日時点の金額を使います。
金融機関から案内された完済必要額に全額繰上返済手数料などが含まれている場合は、同じ費用を「その他の売却費用」として二重に計上しないよう注意しましょう。
たとえば、
売却価格：2,500万円
住宅ローン残高：2,450万円
なら、一見すると50万円余ります。
しかし、仲介手数料などの売却費用を考えると、不足する可能性があります。
その場合でも、自己資金で不足分を補って住宅ローンを完済できれば、通常売却できる可能性があります。
また、売却そのものに必要な費用とは別に、
なども考えておく必要があります。
査定額とローン残高が近い場合は、「査定額のほうが高いから大丈夫」と判断せず、諸費用を含めた資金計画を確認しましょう。
なお、住宅ローン残高と税務上の「譲渡所得」は別です。
家を売却したときの税金は、単純に、
売却価格－住宅ローン残高
で計算するわけではありません。
土地や建物の課税譲渡所得は、基本的に、
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
で計算します。マイホームの売却では、一定の要件を満たす場合に3,000万円の特別控除などを利用できることがあります。
住宅ローン残高とは別の計算なので、売却によって利益が出そうな場合は税務上の扱いも確認しておきましょう。
アンダーローンなら通常売却を進めやすい
一般的に、家の売却価格が住宅ローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。
たとえば、
住宅ローン残高：1,800万円
売却価格：2,500万円
なら、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性が高くなります。
ただし、売却価格と住宅ローン残高だけでなく、売却にかかる費用も考える必要があります。
たとえば、
売却価格：2,500万円
住宅ローンの完済に必要な金額：1,800万円
その他の売却費用：150万円
とすると、
2,500万円－1,800万円－150万円＝550万円
となり、決済時点の単純計算では約550万円が残ります。
実際の手元資金は、売却費用の内容や、その後に税金が発生するかどうかなどによって変わります。
売却後に資金が残るのであれば、
- 新居の頭金
- 賃貸への引っ越し費用
- 生活防衛資金
- 教育費
などに回すこともできます。
特に住宅ローンの返済負担を減らすために家を売る場合は、次の住宅でも無理なローンを組まないことが重要です。
オーバーローンでも家を売れる方法はある
反対に、
住宅ローン残高 ＞ 売却価格
となっている状態を「オーバーローン」と呼びます。
たとえば、
住宅ローン残高：2,500万円
売却価格：2,200万円
なら、売却代金だけでは300万円不足します。
さらに売却に100万円の費用が必要だと仮定すると、単純計算では約400万円を別に準備する必要があります。
ただし、
オーバーローン＝家を売れない
というわけではありません。
主に次のような方法があります。
1．自己資金で不足分を補う
もっとも分かりやすい方法は、預貯金などの自己資金で不足分を補い、住宅ローンを完済する方法です。
たとえば、
住宅ローンの完済に必要な金額：2,500万円
売却代金から返済へ使える金額：2,200万円
なら、住宅ローンだけで300万円不足します。
実際には、このほか売却費用も考える必要があります。
40代の場合、
- 子どもの教育費
- 車の買い替え
- 親の介護
- 自分たちの老後資金
など、これからまとまったお金が必要になる家庭も多いでしょう。
住宅ローンを完済するために貯金をほとんど使い切り、その後の生活資金が足りなくなっては家計改善につながりません。
自己資金を使う場合は、
「不足額を払えるか」ではなく「払ったあとも家計を維持できるか」
まで確認して判断しましょう。
2．住み替えローンを検討する
新しい家へ住み替える予定なら、「住み替えローン」を利用できる場合があります。
住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても残る住宅ローンの不足分と、新居購入に必要な資金をあわせて借りられるタイプの住宅ローンです。
商品によって、借入れの仕組みや利用条件は異なります。
たとえば、
旧居のローン残高：2,500万円
旧居の売却価格：2,200万円
残債：300万円
新居購入に必要な借入：2,000万円
であれば、
旧居の不足分300万円＋新居の購入資金2,000万円
をあわせて借りるイメージです。※実際には売却費用なども含めて資金計画を立てる必要があります。
ただし、住み替えローンは誰でも利用できるわけではありません。
金融機関・商品ごとに、
といった利用条件があります。
実際に、現在提供されている住み替えローンの中には、現在の住宅ローンについて一定の返済期間が経過していることや、直近一定期間に延滞していないことを条件としている商品もあります。
そのため、住み替えローンを検討するなら、住宅ローンを滞納する前に相談することが大切です。
また、旧居の残債まで新たな借入れでまかなうため、借入総額が大きくなる可能性があります。
特に、
「今の住宅ローン返済がきついから家を売りたい」
という人は慎重に考えましょう。
住み替えローンを利用できたとしても、住み替え後の毎月返済額が家計を圧迫してしまえば、根本的な改善にはつながりません。
審査で認められる金額だけを見るのではなく、住み替え後も無理なく返済を続けられる金額かを基準に考えることが重要です。
返済がきついなら「売却先行」と「購入先行」のどちらがよい？
住み替えには、
- 今の家を先に売る「売却先行」
- 新しい家を先に買う「購入先行」
という2つの進め方があります。
住宅ローン返済の負担を減らすことが目的なら、売却先行のほうが資金計画を立てやすいでしょう。
売却後に手元に残る資金が見えてから、新居の予算を考えやすいためです。
一方、購入先行では、旧居に住宅ローンが残っている状態で新居のローン返済が始まると、一定期間二重に住宅ローンを負担する可能性があります。
売却先行のメリット・デメリット
売却先行は、今の家の売却を先に進めてから新居を購入する方法です。
主なメリットは、
ことです。
一方、新居が決まる前に現在の家を引き渡すことになれば、一時的に賃貸住宅などへ移る必要が生じることがあります。
その場合は、
が追加で必要になる可能性があります。
購入先行のメリット・デメリット
購入先行は、新居を先に購入してから今の家の売却を進める方法です。
新居を時間をかけて選びやすく、現在の家から新居へ直接引っ越しやすいのがメリットです。
一方、現在の家がすぐに売れなければ、
旧居の住宅ローン＋新居の住宅ローン
という状態になる可能性があります。
住宅ローン返済がすでに家計を圧迫しているのであれば、この負担はできるだけ避けたいところです。
返済負担を軽くすることを優先するなら、まず現在の家を査定し、売却後の手取り額の目安を確認してから住み替えを検討するほうが、資金計画を立てやすいでしょう。
住宅ローンがきつくても、すぐ家を売る必要はない
ここまで家を売る方法を紹介してきましたが、
「住宅ローンがきつい＝家を売るしかない」
わけではありません。
まだ返済を続けられていて、「毎月の返済額がもう少し減れば住み続けられる」という状況なら、
という選択肢もあります。
住宅金融支援機構でも、返済が困難になった利用者向けに返済方法変更のメニューを設けています。条件を満たす場合には返済期間の延長や一定期間の返済額軽減などが可能ですが、審査があり、希望どおりにならない場合もあります。また、返済期間を延長すると総返済額が増えることがあります。
そのため、家を売った場合と、住宅ローンを見直して住み続けた場合の両方を数字で比較して判断することが大切です。
「金利を下げれば今の家に住み続けられるかもしれない」という場合は、借り換えも確認してみましょう。
→ モゲチェック 
で借り換えによって返済負担を減らせるか診断してみる
モゲチェックでは、複数の銀行を比較し、借り換えで減らせる金額や候補となる銀行を診断できます。
ただし、借り換えには審査や諸費用があり、利用すれば必ず得になるわけではありません。
現在の住宅ローンをそのまま返済した場合と、借り換えた場合の総返済額や諸費用まで比較して判断しましょう。
住宅ローンの返済が難しいなら滞納する前に相談する
「住宅ローンの返済がきつい」と感じているなら、現在どの段階にあるのかを確認することも大切です。
まだ家計の見直しで対応できる段階なら、
といった選択肢があります。
しかし、
「来月の住宅ローンを払えるか分からない」
「毎月貯金を取り崩して返済している」
という状態なら、できるだけ早く借入先の金融機関へ相談しましょう。
住宅金融支援機構も、返済に困っている利用者に対して、具体的な相談や申請は返済中の金融機関へ連絡するよう案内しています。
状況や利用しているローンによっては、
などの方法を相談できる場合があります。
もちろん、返済条件を変更できるかどうかは個別の条件や審査によります。
住宅ローンの問題は、返済できなくなってから初めて動くより、
「このままだと数か月後には厳しくなりそう」
という段階で相談したほうが、検討できる選択肢を残しやすくなります。
特に借り換えや住み替えローンは審査があるため、返済が厳しくなっているなら早めに動きましょう。
通常売却と任意売却は何が違う？
家を売却しても住宅ローンを完済できず、自己資金で不足分を補うことも難しく、返済の継続も困難な場合に検討される方法の一つが「任意売却」です。
任意売却とは、住宅ローンを完済できない状態でも、抵当権者などの債権者と調整し、抵当権抹消について承諾を得て住宅を売却する方法です。
住宅金融支援機構も、返済継続が困難となり、やむを得ず返済を断念する場合には、任意売却によって残債務を圧縮することを検討するよう案内しています。
通常売却との主な違いは次のとおりです。
| 項目 | 通常売却 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 住宅ローン | 原則として売却時に完済 | 完済できない状態でも進められる場合がある |
| 抵当権 | 住宅ローン完済とあわせて抵当権抹消登記を進める | 債権者の承諾を得て抹消 |
| 売却条件 | 売主と買主で条件を調整する | 債権者との調整が必要 |
| 売却後の住宅ローン | 対象の住宅ローンは完済 | 残債務が残る可能性がある |
| 主な対象 | 一般的な不動産売却 | 住宅ローンの返済継続が困難な場合 |
注意したいのは、
任意売却をすれば住宅ローンがすべてなくなるわけではない
という点です。
たとえば住宅ローンが2,500万円残っている家を2,000万円で任意売却した場合、売却代金の配分や費用などにもよりますが、売却後も債務が残る可能性があります。
残債務がある場合は、その後の返済について債権者と相談する必要があります。
また、
オーバーローン＝任意売却
でもありません。
家を売ってローンが残りそうでも、
といったケースがあります。
任意売却は「家の査定額がローン残高を下回ったらすぐ選ぶ方法」ではなく、通常売却で住宅ローンを完済することが難しく、返済の継続も困難になった場合に検討する選択肢の一つです。
返済が厳しくなっている場合は、まず現在の借入先金融機関へ早めに相談しましょう。
住宅ローンが残っている家を売る流れ
住宅ローンが残っている家を売る場合の大まかな流れは次のとおりです。
STEP1 住宅ローン残高を確認する
まず、現在いくら住宅ローンが残っているのか確認します。
インターネットバンキングや返済予定表などを確認しましょう。
売却が具体化した段階では、決済予定日時点で住宅ローンを完済するために必要な総額を金融機関へ確認します。
STEP2 家の査定を依頼する
複数の不動産会社へ査定を依頼し、現在の家がいくらで売れそうなのかを確認します。
査定額だけではなく、
なども聞いておきましょう。
STEP3 売却できるか資金計画を立てる
想定売却価格、住宅ローンの完済に必要な金額、その他の売却費用を比較します。
目安として、
想定売却価格＋売却に充てられる自己資金 ≧ 住宅ローンの完済に必要な金額＋その他の売却費用
となるかを確認します。
自己資金を使わなくても右辺をまかなえるのであれば、通常売却を進めやすい状態です。
不足する場合は、
などの方法を考えます。
STEP4 不動産会社を選んで売却活動を始める
査定額だけではなく、
なども比較して不動産会社を選びます。
その後、媒介契約を結んで売却活動を始めます。
STEP5 買主と売買契約を結ぶ
購入希望者と、
などを調整し、双方が合意できたら売買契約を結びます。
STEP6 金融機関へ一括返済を申し込む
住宅ローンを借りている金融機関へ、売却に伴う全額繰上返済について連絡します。
金融機関によって必要な手続きや申込期限が異なるため、決済日が決まったら早めに確認しましょう。
STEP7 決済・住宅ローン完済・登記申請を進める
決済日に買主から売却代金を受け取ります。
その資金や自己資金を使って住宅ローンを完済し、司法書士が抵当権抹消や所有権移転などの登記申請に必要な手続きを進めます。
これらは決済日に一連の流れとして進めるのが一般的です。
STEP8 家を引き渡す
決済日に住宅ローンの完済や登記申請に必要な手続きが進められることを確認したうえで、鍵などを買主へ渡して引き渡しとなります。
登記そのものが法務局で完了するのを待ってから引き渡すわけではありません。
これで売主側の主な売却手続きは完了です。
売るか迷っているなら、まず家の価値を数字にする
住宅ローンが残っている家を売るべきかどうかは、家の価値が分からなければ判断できません。
たとえば、
住宅ローン残高：2,000万円
想定売却価格：2,800万円
なら、売却費用を考慮しても住宅ローンを完済できる可能性があります。
一方、
住宅ローン残高：3,000万円
想定売却価格：2,300万円
なら、売却代金だけでは少なくとも700万円不足します。
さらに売却費用も考える必要があります。
このような場合は、すぐに売り出すのではなく、
を考える必要があります。
つまり、査定は「家を売るため」だけではありません。
「これから家計をどう立て直すか判断するために、現在の資産価値を確認する作業」
でもあります。
僕自身も家を売却した経験がありますが、1社だけでは「その査定額が高いのか、安いのか」を判断しにくいと感じました。
単純に査定額が一番高い会社を選ぶのではなく、「なぜこの価格なのか」「どのくらいの期間で売れると考えているのか」まで聞くことで、各社の考え方の違いが見えやすくなります。
複数社の査定額とその根拠を比較し、現在の家の相場をつかむことをおすすめします。
＞＞＞イエウールで複数の不動産会社の査定を比較する＜＜＜
まだ家を売ると決めていなくても、査定額を確認すれば、
「売ったほうが家計を立て直しやすいのか」
「ローンを見直して住み続けたほうがよいのか」
を具体的な数字で比較できるようになります。
住宅ローンが残っている家を売るときの注意点
住宅ローンが残っている家を売るときは、次の点にも注意しましょう。
査定額だけで売却できると判断しない
査定額は、実際にその金額で売れることを保証するものではありません。
販売を開始しても買主が見つからず、価格を下げることもあります。
さらに、
なども考える必要があります。
住宅ローン残高との差が小さい場合は、余裕を持った資金計画を立てましょう。
高い査定額だけで不動産会社を選ばない
査定額が高い会社ほど高く売ってくれるとは限りません。
不動産会社を比較するときは、
まで確認することが大切です。
貯金をすべて住宅ローン返済に使わない
オーバーローンを自己資金で解消できたとしても、売却後の生活資金がなくなってしまえば家計は安定しません。
特に40代は、
なども考えておきたい時期です。
住宅ローンを完済することだけをゴールにせず、売却後にいくら手元資金を残す必要があるのかまで考えましょう。
返済が苦しいなら早めに動く
住宅ローンを滞納してから慌てて売却方法を探すのではなく、
「このままでは数か月後に厳しくなりそう」
という段階で、
を進めておくことが大切です。
借り換えや住み替えローンには審査があります。
選択肢をできるだけ残すためにも、返済が難しくなる前に行動しましょう。
よくある質問
- Q住宅ローンがあと20年残っていても家を売れますか？
- A
売却できます。
住宅ローンの残り期間よりも、家の引き渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消の手続きを進められるかどうかがポイントです。
通常は、決済日に買主から受け取る売却代金を住宅ローンの返済に充てます。
- Q家を売る前に住宅ローンを全部返す必要がありますか？
- A
売り出す前に完済する必要はありません。
一般的には、買主が決まったあと、決済日に売却代金を受け取り、その資金や自己資金などを使って住宅ローンを一括返済します。
そのうえで、抵当権抹消や所有権移転の登記申請に必要な手続きを一連の流れとして進めます。
- Q査定額がローン残高を上回れば安心ですか？
- A
必ずしもそうではありません。
査定額は実際の売却価格ではなく、売却価格の目安です。
さらに、仲介手数料や登記関連費用なども発生します。
そのため、
想定売却価格＋売却に充てられる自己資金
と、
住宅ローンの完済に必要な金額＋その他の売却費用
を比較して判断しましょう。
- Q家を売っても住宅ローンが残る場合はどうなりますか？
- A
売却代金だけでは住宅ローンを完済できなくても、自己資金で不足額を補えれば通常売却できる可能性があります。
新しい家へ住み替える場合は、旧居のローン不足分と新居購入資金をあわせて借りられる住み替えローンを利用できるケースもあります。
ただし、住み替えローンには金融機関の審査や利用条件があります。
- Qオーバーローンでも普通に売れますか？
- A
売却代金と自己資金などを合わせて、住宅ローンの完済やその他の売却費用をまかなえるのであれば、通常売却を進められます。
一方、住宅ローンを完済できず、抵当権抹消の手続きを進められない場合は、そのまま通常売却することは難しくなります。
返済継続も困難であれば、金融機関などと相談し、任意売却を検討する場合があります。
- Q住み替えローンを使えば必ず住み替えできますか？
- A
いいえ。
住み替えローンには審査や利用条件があります。
また、旧居のローン不足分を新しい借入れでまかなうため、借入総額が大きくなる可能性があります。
住宅ローン返済がすでに苦しい場合は、住み替えローンを利用できるかだけでなく、住み替え後の家計でも無理なく返済を続けられるかまで確認してください。
- Q住宅ローンを滞納する前でも金融機関へ相談できますか？
- A
相談できます。
「まだ払えているから大丈夫」と先延ばしにせず、今後の返済が厳しくなりそうなら早めに借入先金融機関へ相談しましょう。
- Q任意売却をすれば住宅ローンはなくなりますか？
- A
必ずしもなくなりません。
任意売却後も住宅ローンの残債務が残ることがあり、その後の返済について債権者と相談する必要があります。
任意売却は、
「住宅ローンをゼロにする仕組み」
ではなく、通常売却ではローンを完済できず、返済継続も困難な場合に検討する方法の一つです。
- Q家を売った利益は「売却価格－住宅ローン残高」ですか？
- A
いいえ。
住宅ローン残高と税務上の譲渡所得は別です。
土地や建物の課税譲渡所得は、基本的に、
収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
で計算します。
住宅ローン残高を差し引いて税金を計算するわけではありません。
マイホームの売却では一定の条件を満たせば利用できる特例もあるため、利益が出そうな場合は税務上の扱いも確認しましょう。
まとめ｜まずローン残高と家の価値を確認しよう
住宅ローンが残っている家でも売却できます。
ただし通常売却では、原則として家の引き渡し時に住宅ローンを完済し、抵当権抹消の手続きを進められる状態にする必要があります。
そのため、最初に確認したいのが、
①現在の住宅ローン残高
②現在の家がいくらで売れそうか
という2つです。
さらに実際に売却できるか判断するときは、
想定売却価格＋売却に充てられる自己資金
と、
住宅ローンの完済に必要な金額＋その他の売却費用
を比較します。
売却代金だけでは不足する場合でも、
といった方法によって通常売却できる場合があります。
一方、住宅ローン返済そのものが苦しい場合には、
など、家計の状況によって選択肢は変わります。
「住宅ローンがきついから、とにかく家を売る」
と焦って決める必要はありません。
まず現在の家の価値を調べ、
家を売った場合、住宅ローンを完済できるのか
売却後にいくら手元に残るのか
を確認しましょう。
＞＞＞イエウールで複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の家の価格を確認する＜＜＜
今の家に住み続けたいのであれば、住宅ローンを見直した場合も比較してみてください。
「売る」と「住み続ける」の両方を数字で比較してから決める。
住宅ローンの負担を減らし、その後の家計を立て直すためにも、まずはローン残高と現在の家の価値を確認するところから始めてみましょう。
