中古住宅を購入する理由として、経済面でのメリットを重視して選択される人が多いのではないでしょうか。
中古住宅は築年数や物件の状態もさまざま、その物件が高いのか安いのか見極めて購入しないと、経済的なメリットがなくなってしまうことになりかねません。
この記事では、中古住宅を少しでも安く買う方法について紹介します。
ちなみに僕自身は過去に3軒中古住宅を購入し2軒売却しました。
その経験も踏まえて、物件を安く買う方法を紹介します。
中古住宅の値段ってどうやって決まる？
そもそも中古物件の価格がどうやって決まるかというと、基本的には売主の希望価格で売りに出されます。
売主も詳しい人でなければ、自分の家がいくらぐらいが相場なのかよくわからないので、物件を売りに出す際に不動産屋さんに査定してもらう場合が多いと思います。
不動産屋さんは自分のところを通して物件を売って欲しいので初めは相場より少し高めで売り出して、しばらく売れ残ると値下されることも多いと思います。
売主に住宅ローンがある場合は、物件を売却してローンを完済しなければいけないので、仮に売主に資金がゼロの場合は、ローンの残額より高く売却しないといけません。
要するに中古住宅の物件価格は売主次第ということです。
なので、価格が適正なのかしっかり見分ける必要があります。
相場を知る
その物件が高いのか安いのか判断するためにはまずは相場を知る必要があります。
こちらの記事の冒頭で書いた通り、まずは物件検索しましょう。
毎日検索して見ていると、1ヶ月もすれば自分が欲しいエリアで、駅から徒歩〇〇分で、築何年ぐらいだったら坪単価がいくらぐらいか分かるようになってきます。
木造住宅の場合、築20年を過ぎた家は、建物の価格はほぼ考慮しなくても良いと思います。
広さが違っても、坪単価で周辺の物件と安いか高いか比べることができます。
新着物件が出ていた時に、「ちょっと高いな」とか「これは安い」って思えるようになっていれば相場感が掴めていると思います。特に「これは安い」と思った物件は数週間後には掲載終了になっているはずです。
「これは安い」と思ったのに数ヶ月掲載され続けている場合は相場かんが掴めていないということです。
まずは物件が相場より高いのか安いのか判断できるようになりましょう。
物件が安いか、高いかわからない状態では購入しないことをお勧めします。
物件の価格が高いか、安いか分からなかったら焦って買わないほうがいいね
どうしても欲しい物件だったら買うのもいいけど、相場より高い価格で買うかもしれないってことは忘れてはいけないね
登記簿（全事項証明書）を確認してみよう
不動産の登記簿（全部事項証明書）って実は誰でも取得することができます。
全部事項証明書とは、登記情報が記載された登記簿の内容を証明するものです。俗に言う登記簿と同じ意味だと思って問題ありません。
登記簿にはその不動産の所有者、抵当権が設定されている場合など、その他の権利情報や共同担保に関する情報が記載されています。
いまいち意味がわからないですよね。でも心配しないでください。
要するになんで全部事項証明書を確認するのが、物件を安く買うのに役立つのか、と言うことですが、これを見れば①売主が売却したい理由がわかるかもしれない、②住宅ローンの借入があるかどうかや残債を予想できるから役に立つのです。
どんな物件なら安く買える可能性があるかと言うと、相続された物件は狙い目だと思います。
取得された本人は別の場所に住んでいて住居として利用する可能性が低かったり、所有していても固定資産税がかかり続けたり、複数人で相続された場合は売却するまで分割することは難しいからです。
そのような物件はなるべく早く売ってしまいたいものです。
早く売りたいと言うことは、少しぐらい価格が安くても手元に現金が入ってくる方が嬉しいので価格が相場より少し安くなる可能性があります。
全部事項証明書の取得方法
全部事項証明書の取得方法はいくつかあります。
中古不動産購入の時にみる情報の取得なら、一般財団法人民事法務協会の運営する登記情報提供サービスを利用してオンラインでPDFを取得するのがお勧めです。
僕は何件も取得するつもりだったので、「一時利用」でなく登録が必要ですが「個人利用」で取得していました。
最初に情報を入力して利用者IDを取得しました。
PDFの取得には費用がかかりますが、数百円の出費で何十万円も節約できる可能性があるので気になった物件のものは全て取得するようにしていました。
法務局が運営するサービスで「かんたん証明請求（法務省)」もありますが、こちらは自身の所有する土地や建物の全部事項証明を何かの提出書類として取り寄せる際に便利です。（便利ですが、説明はちょっと分かりにくいです）
今回は必要ありませんが、リンクを貼っておきます。
全部事項証明書の見方
難解な書類に思えますが、不動産購入で価格交渉に使うための情報はみるところが限られています。
書類のイメージを載せておきます。見るポイントは2箇所です。
- 権利部（甲区）（所有権に関する事項）・・・「権利者その他の事項」に登記された原因が記載されています。サンプルは「売買」となっていますが、ここが「相続」となっていれば狙い目物件です。もちろん、相続物件以外がダメという話では全くありません。
- 権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）・・・住宅ローンの借入があれば「権利者その他の事項」にローンの借入額と金利が記載されています。残債がいくらか知ることはできませんが、借り入れた時期もわかるので、借入期間を予想すれば残債を予想することはできます。
こんな時は物件価格が高くなりがち
住宅ローンの借入がある
逆に、売りたいけど住宅ローンの残債がある場合、それより高く売却できなければ売主は手出しが必要になります。
手元に資金がなければ売りたくても売れないのです。
なので、売却の諸経費を含めてローンの残債以上の金額にする必要があります。
新築を住宅ローンを組んで購入されれている場合、築10年ぐらいまでの場合は特に残債の方が高くなる可能性が高いです。（地方の戸建の場合。立地条件にもよりますので、一概には言えませんが。）
住宅ローンの残債があるかどうかは全部事項証明書を見れば予想できるんだったね
特に売り急いでない
居住中で引っ越さないといけない理由もないけど、高く売れるなら売却して住み替えを検討しているなど、売り急いでいない売主の場合、物件が売りに出されてからかなりの時間が経過しないと値下も難しい場合が多いです。
急いでないので、わざわざ相場より安く売る理由はないですからね。
どうしても欲しい物件に出会った場合はそれでも購入を検討することになりますが、相場より少し高めもしくは相場ぐらいの価格であることは認識して購入しましょう。
わかっていて買うなら後で後悔することもないと思いますので。
不動産屋さんに探りを入れる
登記簿意外に不動産屋さんに売主の情報、特になぜ物件を売りに出しているか探ってみましょう。売主の情報をあまり持っていない場合もありますが、聞いてみるのはタダですから。
値下げ交渉できるの？
価格交渉はできますし、1回は交渉してみるのがおすすめです。
僕は毎回価格交渉しています。もちろん交渉すれば毎回安く買えるわけではありません。
1軒目は価格交渉しましたが、相場よりすでに安い価格だったので交渉には応じてもらえませんでした。
ただ相場より安く買えたので、売却時は購入価格より高く売ることができました。
1軒目を売却の際には買いたいと言ってくれた人が2人いらっしゃいました。
その時僕は売り急いでいなかったので値下するつもりはありませんでした。
片方の方は値下げなしでも欲しいと言っていただいたので売却しました。
購入したい人が複数人いる時は価格交渉は難しいです。
2軒目は価格交渉して100万円安く購入できました。（物件自体は3000万円台でした）
もし値引き交渉してなければ100万円多く払うことになっていたので、この差は大きいですよね。
2軒目の売却時は自分が最終的に売っても良いと思った金額の200万円ぐらい高い価格で売り出しました。
相場より高すぎると売れないので、もちろん相場はチェックしました。
ただこの物件も売り急いではいませんでしたし、諸経費も手出しはしたくなかったので、その分と売れなかった時の値下を考慮してこれぐらいが相場かなーと思う金額から200万円高く売り出しました。
もし売れ残ったら少しずつ値下げするつもりでした、一年ぐらい待って問い合わせがなかったら値下していたと思いますし、値下前でも売り出して一年とか経っていれば値下交渉されたら値下して売却していた可能性はあります。
3軒目も値下げ交渉しましたが、3軒目は売り出してすぐの物件だったのと、価格的にも相場より少し安い物件だったので断られました。
立地など条件も希望に近かったですし、価格も相場より少し安いのでそのまま購入しました。
と言う感じで価格交渉はできますし、しても必ず値下してもらえるとは限りません。
必ず値下げしてもらえるとは限りませんが、交渉しないと絶対に値下げしてもらえることはありません。
値下げの交渉も売主が確かにそうだなと思えるような理由を提示する方が、値下げに応じてもらいやすくなります。
僕は過去3回の購入と2回の売却を経験したわけですが、過去の経験からも価格というのは需要と供給で決まるのを実感しました。
値下げをお願いするタイミングは買付証明書を出すタイミングが良いと思います。買うか買わないかわからない段階で値引きの交渉をしても応じてもらえない可能性が高いです。
交渉するときは、相手も納得できるような理由、例えば「とても良い物件ですが、この部分は大掛かりな修理が必要なので〇〇円にしていただけませんか」という感じでお願いしてみましょう。
諸費用を安く抑えよう！
不動産を購入するには、物件以外にも仲介手数料や登記にかかる費用など諸費用が発生します。
後述しますが、仲介手数料は値切ることはお勧めしませんので、そのほかの費用を安く抑えるかがポイントになります。
諸費用を安く抑える方法は別の記事で紹介します。
仲介手数料は値切らない
最後に、仲介手数料だけは値切らないようにしましょう。不動産屋さんの儲けになる部分ですので、ここを値切ると不動産屋さんは皆さんから物件を買ってもらうメリットがなくなります。
中古住宅購入の準備編で紹介しましたが、せっかくいい不動産屋さんを見つけても手数料を値切ってくるお客さんと思われたら、その後いい物件を紹介してくれる可能性は低くなります。
仲介業者さん（不動産屋さん）は家探しのパートナー、そこをケチったらダメだね
まとめ
不動産を安く取得するためには、価格交渉は重要です。
不動産を安く買うにはまずは何と言っても相場を知ることが重要です。
相場がわかっていればそもそも値引きしてもらう必要もありません。
相場ぐらいの場合は値引き交渉が重要になります。そのためにも売主の情報をまずは確認しましょう。
不動産屋さんに聞いてみたり、登記簿を確認したり、その上で価格交渉をすることが重要になります。
もう一つのポイントは諸費用でしたね。
諸費用を安く抑える方法は次の記事で紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。
