「住宅ローンの借り換えって、審査が厳しいって聞くけど本当？」
「転職したばかりだけど通るのかな…」
「健康状態が少し不安で団信が心配」
こんな不安を感じて、借り換えの検討が止まっていませんか？
実は、借り換え審査で落ちる人にははっきりした共通パターンがあります。一方で、事前準備さえできていれば、条件に不安があっても通過できるケースは珍しくありません。
僕自身、借り換えを調べる中で強く感じたのは、「審査が厳しい」のではなく、「何を見られているかを知らないまま申し込むと厳しくなる」という事実です。
借り換え審査で見られるのは、主に信用情報・返済能力・物件評価・健康（団信）の4点。
そして転職後・個人事業主・派遣などの属性によって、評価のされ方や通し方が変わります。
この記事では、
- 借り換え審査の全体像と新規購入との違い
- 落ちやすい人の共通点と、通る人がやっている準備
- 健康（団信）・転職後・属性別の現実的な通し方
- 必要書類を最短で揃える考え方
- 否決された場合の立て直し方
までを、できるだけ実務目線で整理しました。
「自分は通るのか？」を感覚ではなく、判断できる状態になることがこの記事のゴールです。
まずは全体像から、一緒に確認していきましょう。
借り換え審査は「信用・返済能力・物件・健康」の4点。通りにくい人には共通パターンがある
住宅ローンの借り換え審査は、感覚や印象で判断されるものではありません。
実際には、「信用情報」「返済能力」「物件評価」「健康（団信）」の4つの観点から、一定の基準に基づき、定量評価を中心に総合的に判断されることが一般的です。
逆に言えば、「なぜ落ちたのか分からない」というケースの多くは、この4点のどこかで想定外のマイナス評価が入っています。
ここではまず全体像を押さえて、「自分はどこが不安なのか」「何から手を付けるべきか」を整理していきます。
審査で見られる4つ（信用情報／返済負担率・収入／物件評価／団信・健康）
借り換え審査で見られるポイントは、新規購入と大枠は同じですが、借り換えならではの傾向もあります。
① 信用情報
延滞・遅延・携帯端末の分割払い・カードローン残高など。
特に多いのが「携帯代の分割を気にしていなかった」「昔の延滞を忘れていた」ケース。ここは一発アウト要因になりやすいです。
ご自身の信用情報が心配な方はCIC（個人信用情報）で信用情報を調べることができます。こちらの記事の「個人信用情報」のセクションで紹介していますので参考にしてください。
② 返済能力（返済負担率・収入の安定性）
年収に対して、住宅ローン＋他ローン（車・カード・リボなど）がどれくらいか。
借り換えの場合でも、他の借入は原則すべて返済負担率に算入されます。
③ 物件評価（担保としての価値）
築年数・立地・マンションか戸建てか・共有名義かなど。
「自分はちゃんと返してるから大丈夫」という感覚と、銀行が行う担保評価は、個人の感覚とは評価軸が異なります。
④ 団信・健康状態
意外と盲点ですが、借り換えは団信に入り直すのが原則。
ここで引っかかる人は、実は一定数います。
この4つのうち、いずれかで大きなマイナス評価が入ると、総合判断として否決に傾くことがあります。
「通る可能性が高い人」の共通点（準備で改善できる）
一方で、審査に通りやすい人にも共通点があります。
そして重要なのは、そのいくつかは「事前準備で改善できる」ことです。
例えばこんな人です。
- 延滞がなく、信用情報がクリーン
- カードローン・リボ残高を事前に整理している
- 収入・勤務先・住所などの書類情報が完全に一致している
- 団信について「通常がダメなら別案」を理解している
- 物件条件（築年数・名義）を把握した上で申込先を選んでいる
準備をすれば、通過の可能性を高める余地はあります。
次にやること：最短で必要書類を揃える
ここまで読んで、
- 「自分、ちょっと不安かも…」
- 「何から確認すればいいか分からない」
と思った人は、次の動きはシンプルです。
まずは下記の記事も参考に書類と事実関係を固めましょう。
- 書類を最短で揃えたい
- 転職・個人事業主・派遣など属性が不安
審査は「気合」ではなく情報戦です。
借り換え審査の全体像（新規購入と何が違う？）
借り換え審査は新規購入よりシンプルな面もある一方で、落ち方が独特です。
「家はもう持っているし、返済も問題ないから大丈夫」と思っているとつまづく可能性があります。
この章では、新規購入との違いと、どこで評価が分かれるのかを整理します。
借り換えならではのポイント（既存ローン返済実績・物件評価の見られ方）
借り換えで最大の特徴は、「すでに返してきた実績」があることです。
これはプラスにもマイナスにもなります。
プラス評価になる点
- これまで延滞なく返済している
- ローン残高が順調に減っている
- 家計が破綻していないことが数字で示せる
一方で、見落としがちなのが物件評価の厳しさです。
新規購入時は「これから買う前提」で評価されますが、借り換えでは
- 「今この物件を担保として取り直しても大丈夫か」を改めて見られます。
特に注意したいのは以下です。
- 築年数が進んだ中古物件
- 地方・郊外で流動性が低い立地
- 共有名義・持分が複雑
- 当初より相場が下がっているケース
「自分はちゃんと住んでるし問題ない」という感覚と、銀行の担保評価は完全に別軸だと理解しておくのが重要です。
事前審査→本審査の違い（ここで落ちる理由が違う）
借り換えでは、多くの人が
事前審査は通ったのに、本審査で落ちた…
という状況を経験します。
これは珍しい話ではありません。
事前審査（仮審査）
- 主に年収・勤続・信用情報のざっくり確認
- 提出書類は最小限
- 「重大なマイナス要素がないか」のスクリーニング
本審査
- 書類の突合・詳細チェック
- 物件評価・登記内容の精査
- 団信（健康状態）の正式審査
- 勤務先への在籍・内容確認
つまり、
事前審査＝入口チェック
本審査＝本番
ここで「書類のズレ」「説明不足」「想定外の事実」が出ると、一気に失速します。
「仮審査だけ通った」後に失速する典型
よくあるもったいないパターンはこのあたりです。
- 年収の申告額と源泉徴収票が微妙に合わない
- 住所の表記ゆれ（番地・マンション名）
- 共有名義なのに説明が足りていない
- 団信の告知で「軽く考えて書いた」内容が引っかかる
どれも悪意があるわけではないのに、銀行側から見ると確認事項が増えるほど、審査上のリスクが高いと判断されやすくなります。
借り換え審査は、マイナス要素が重なるほど、評価が不利になっていくと考えると分かりやすいです。
申し込む前に必ずやる「自己診断」チェック
借り換え審査の不安の9割は「事前の自己診断」で潰せます。
逆に、ここを飛ばして申し込むと「なぜ落ちたのか分からない」状態になりがちです。
ポイントは、銀行目線で自分をチェックすること。感覚や希望は一旦置いて、事実ベースで確認していきましょう。
信用情報：延滞・携帯分割・カードローンの見直し
まず最優先が信用情報です。
金融機関によっては、特に厳しく評価されるポイントです。
チェックしておきたいのは以下。
- 過去に支払い遅延（61日以上や3か月以上）がないか
- 携帯端末の分割払いを滞納したことがないか
- カードローン・キャッシング残高が残っていないか
- クレジットカードを短期間で作りすぎていないか
特に多いのが、「携帯代の分割をローンだと思っていなかった」ケース。
本人は軽い感覚でも、信用情報上は完全に“借金”扱いです。
不安があるなら、事前に信用情報を取り寄せて確認するのが一番確実です。
返済負担率：他ローン・リボ残高・カードローンが与える影響
次は返済負担率。
これは「年収に対して、年間返済額がどれくらいか」という指標です。
ここで注意したいのは、住宅ローン以外もすべて合算されること。
- 車のローン
- 教育ローン
- カードローン
- リボ払い（残高が少なくても影響あり）
「月1〜2万円だから大丈夫でしょ？」という感覚は危険です。
銀行は残高と契約額ベースで見ます。
借り換え前にできる現実的な対策は、
- カードローン・リボを完済して解約
- 使っていないクレジットカードの整理
- 限度額が高すぎるカード枠の縮小
この一手で、審査上の評価が改善するケースもあります。
物件：担保評価・登記情報・共有名義などの注意点
次に物件まわり。
ここは「自分ではどうにもならない部分」と「把握不足で損する部分」が混ざっています。
最低限チェックしたいのは、
- 築年数（特に築20年以上）
- マンションか戸建てか
- 共有名義になっていないか
- 登記情報が現状とズレていないか
特に共有名義は、「配偶者の同意」「収入合算の有無」など説明が必須になります。
「聞かれたら答えればいい」では遅く、最初から前提条件として整理しておくのが安全です。
書類の整合性：年収・勤務先・住所など「ズレ」で落ちるケース
最後が、地味だけど本当に多い落とし穴です。
- 年収の数字が、源泉徴収票と申告で違う
- 勤務先名の表記が書類ごとに微妙に違う
- 住所表記（番地・マンション名）が統一されていない
- 転職歴・雇用形態の説明が曖昧
これらは1つ1つは小さなズレですが、
積み重なると「確認事項が多い＝リスク高」と判断されます。
借り換え審査では、「正しいか」だけでなく「分かりやすいか」も評価対象です。
ここまで自己診断を終えると、「自分はどこが弱点か」「何を先に直すべきか」がかなりクリアになります。
健康（団信）で不安な人：ポイントは「団信の種類×商品選び」
健康面に不安があっても、借り換え自体が即NGになるわけではありません。
ポイントは、「団信をどう捉えるか」と「商品選びをどう切り替えるか」です。
ここを知らずに「持病があるから無理そう…」と諦めてしまう人がかなり多いですが、実際は選択肢の問題であることがほとんどです。
団信の基本（一般団信／引受条件緩和型などの考え方）
借り換えでは、原則として団体信用生命保険（団信）に入り直しになります。
まず押さえておきたい団信の基本はこの2つです。
① 一般団信（通常の団信）
- 健康状態の告知あり
- 金利上乗せなし（または最小）
- 条件に合えば、総コストは最も低い
② 引受条件緩和型団信
- 告知条件が緩め
- 持病・通院歴があっても通る可能性あり
- その代わり、金利が上乗せされることが多い
ここで重要なのは、「団信＝1択」ではないということ。
一般団信がダメでも、商品や団信タイプを変えれば通る余地はあります。
申告で詰まるポイント（健康診断・通院歴の伝え方の注意）
団信で一番やってはいけないのが、「軽く考えて適当に書く」ことです。
よくある詰まりポイントは以下です。
- 健康診断で「要経過観察」と言われた項目
- 過去◯年以内の通院・投薬歴
- 完治したと思って自己判断で書かなかった既往症
団信の告知は、「今は元気かどうか」ではなく「過去の事実」を聞かれています。
少しでも迷ったら、
- 医師に正式な診断名を確認する
- 健康診断結果を手元に用意して書く
- 自己判断で省略しない
この3点を徹底するだけで、「告知内容が原因で否決」という最悪のパターンは避けられます。
団信がネックのときの現実的な選択肢（商品選び／借り換え自体の再設計）
もし一般団信が厳しそうな場合、選択肢は大きく3つあります。
① 引受条件緩和型団信の商品を選ぶ
→ 金利は上がるが、借り換え自体は成立する可能性が高い。
② 団信条件に比較的柔軟な金融機関を選ぶ
→ 金融機関が採用している保険会社や団信タイプによって、告知基準は異なります。
③ 借り換えを「今すぐ」ではなく「条件が整ってから」にする
→ 治療終了後◯年経過で通るケースも多い。
ここで大事なのは、団信がネック＝即やめる判断をしないこと。
団信条件によって金利が上乗せされると、「本当に得なのか？」は再計算が必要になります。
その判断は感覚ではなく、諸費用・金利上乗せ込みでシミュレーションしてみてください。
転職後でも借り換えできる？
転職後でも住宅ローンの借り換えは可能です。
「転職＝即NG」と思われがちですが、選ぶ銀行やタイミング次第では借り換えは可能なケースもあり、ただしハードルがやや上がるのは事実です。
転職直後に見られるポイント（勤続・雇用形態・試用期間など）
転職後の借り換えで、金融機関が必ず見るのは次の点です。
- 勤続期間（特に3か月未満・6か月未満）
- 雇用形態（正社員／契約社員／派遣）
- 試用期間中かどうか
- 年収が「確定」しているか「見込み」か
ここで重要なのは、「転職した事実」より「不安定に見える要素がどれだけあるか」。
たとえば、
- 同業種・同職種への転職
- 年収が維持または増加
- 正社員で雇用期限なし
この条件が揃っていれば、転職後でも評価はそこまで悪くなりません。
逆に、
- 業界・職種が大きく変わった
- 試用期間中
- 年収が下がった／歩合比率が高い
この場合は、説明と資料がないと不利になります。
「いつ申し込むべきか」判断の考え方
転職後の借り換えは、「今すぐ動くべきか」「少し待つべきか」の判断がとても重要です。
目安としては、
- 勤続6か月未満 → 原則は「待ち」が安全
- 勤続6か月〜1年 → 条件次第で「攻めてもよい」
- 勤続1年以上 → 転職の影響は小さくなる
ただし、以下の事情がある場合は話が変わります。
- 金利上昇が確実で、早く借り換えたい
- 固定期間の終了が迫っている
- 今の条件でも十分返済余力がある
僕の場合は転職後3年ほどして審査に申し込みましたが、新規で借入する際は、転職後1年ほどではネット系銀行の仮審査も通らず、地方銀行で軽く審査に出すことができました。
その後、2年ほど経って新規借入の際に審査に落ちたネット系の銀行も含めて審査に出したところ借り換えすることができました。
もし、転職直後で審査に通らなければ少し待ってから借り換えを考えるといいかもしれません。
※あくまで筆者個人の事例であり、審査結果は金融機関・条件によって異なります。
必要書類の全体像
借り換えの必要書類は「種類が多い」だけで、構造はシンプルです。
細かいリストを最初から覚える必要はなく、5つのカテゴリに分けて考えるだけで、準備スピードが一気に上がります。
本人確認・収入・勤務・物件・既存ローンの5カテゴリ
借り換えで求められる書類は、次の5つに分類できます。
① 本人確認書類
- 運転免許証、マイナンバーカードなど
- 住所変更がある場合は、裏面や住民票が必要になることも
② 収入関係書類
- 会社員：源泉徴収票（直近1年分）
- 個人事業主：確定申告書（2〜3年分）
- 副収入がある場合は、その裏付け資料
③ 勤務先・雇用関係書類
- 健康保険証
- 雇用契約書・労働条件通知書（転職後など）
④ 物件関係書類
- 登記事項証明書
- 売買契約書・重要事項説明書（手元にあれば）
- 固定資産税評価証明書など
⑤ 既存ローン関係書類
- 返済予定表
- 残高証明書
- 金融機関からの借入条件が分かる資料
重要なのは、「全部を一気に揃えようとしない」ことです。
まずはカテゴリごとに手元にあるかを確認しましょう。
どれが「必須」で、どれが「追加提出」になりやすいか
実務的に見ると、書類には優先度があります。
ほぼ必須になるもの
- 本人確認書類
- 収入証明
- 既存ローンの返済予定表
これが揃わないと、事前審査すら進みません。
一方で、以下は状況次第で追加提出になります。
- 転職後：雇用契約書・給与明細
- 個人事業主：補足説明資料
- 共有名義：同意書・関係書類
- 団信関連：健康診断結果など
「追加提出＝マイナス評価」ではありません。
説明が必要な事情があるだけなので、事前に想定しておけば問題ありません。
詳細チェックリスト
ここでは全体像を押さえるのが目的です。
実際に申し込む段階では、抜け漏れを防ぐためのチェックリストを使うのが最短ルートです。
- 何を
- いつ
- どこから取り寄せるか
を整理したものを、下記の記事でまとめています。
審査通過率を上げる現実的な方法
審査は「何をやるか」より「どの順番でやるか」で結果が変わります。
いきなり申込先を増やしたり、条件交渉を始めるのは逆効果になりがちです。
ここでは、実務的に効果が出やすい順で整理します。
申し込み前に整える（カードローン整理／クレジットカード枠／口座残高）
まずやるべきは、申し込み前の足元整理です。
優先順位はこの順番。
- カードローン・リボ残高を完済／解約
- 使っていないクレジットカードを整理
- クレジットカードの利用枠が高すぎる場合は枠を下げる
- 口座残高を一定水準に保つ
特にカードローンは、残高が少なくても返済負担率に影響が大きいため、最優先で潰します。
「審査に直接関係なさそう」に見える部分ほど、形式的な基準で評価される部分が大きいと考えた方が安全です。
申込先の選び方（同時申込の注意・出し方）
次に重要なのが申込先の出し方です。
やりがちなNGは、
- 短期間に大量申し込み
- 条件を考えずに片っ端から申し込む
これは信用情報上の照会履歴が増え、「資金繰りに困っている？」と誤解されるリスクがあります。
実務的には、
- 2〜3行に絞って申し込む
- 1行目の結果を見てから次を出す
- 条件が近い銀行を同時に出さない
この進め方が、通過率とスピードのバランスが良いです。
説明が必要な事情は先に文章化しておく（転職・収入変動・共有など）
審査で差がつくのが、説明が必要な事情をどう扱うかです。
- 転職した理由
- 収入が上下している理由
- 共有名義の背景
これを聞かれてから口頭で説明すると、どうしても後手に回ります。
おすすめなのは、A4一枚でいいので、事前に文章化して出すこと。
- 事実
- 理由
- 今後の見通し
を簡潔にまとめるだけで、「この人は状況を把握している」という評価につながります。
審査では、追加確認や懸念点が少ない申込内容ほど評価されやすくなります。
借り換えの流れと日数
結論から言うと、借り換えは最短で3〜4週間、余裕を見て1〜2か月が目安です。
遅くなる原因はほぼ決まっていて、審査そのものより「人待ち・書類待ち」がボトルネックになります。
全体像と、日数が伸びやすいポイントを押さえておけば、無駄に焦らず進められます。
全体フロー（事前審査→本審査→契約→実行）
借り換えの基本的な流れは次の通りです。
- 事前審査（仮審査） 所要：3〜7日 年収・信用情報・大枠条件の確認
- 本審査 所要：1〜2週間 書類精査・物件評価・団信審査・在籍確認など
- 金銭消費貸借契約（契約手続き） 所要：数日〜1週間 契約書の締結・司法書士手配
- 融資実行（借り換え完了） 指定日に旧ローン完済 → 新ローン開始
スムーズにいけば、約1か月前後で完了します。
どこで日数が伸びるか（書類不備・登記・勤務先確認など）
実務でよくある“時間が伸びる原因”はほぼこの3つです。
- 書類の不備・追加提出 → 記載ズレ・不足で差し戻しが発生
- 登記・司法書士まわり → 日程調整が後ろ倒しになる
- 勤務先確認・在籍確認 → 担当者不在・回答遅れ
日程が伸びる原因でありがちなのが、「本審査に入ってから書類を集め始める」ケース。
これをやると、1〜2週間は簡単に伸びます。
最短化のコツ（先取り提出・早めの依頼）
借り換えを最短で進めたいなら、コツはシンプルです。
- 事前審査の段階で本審査書類も8割揃える
- 登記事項証明書などは先に取得
- 勤務先確認がありそうなら事前に社内へ一言
- 司法書士の日程調整は早めに押さえる
これだけで、「気づいたら長引いている」状態はほぼ避けられます。
落ちたときの原因パターンと次の一手
否決＝終了ではありません。
ただし、原因を整理せずに動くと、状況を悪化させる人が多いのも事実です。
ここでは「よくある否決理由」と「やるべき次の一手」を、実務ベースで整理します。
よくある原因（信用・負担率・物件・団信）
否決理由は、大きくこの4つに集約されます。
① 信用情報
- 過去の延滞・遅延
- 携帯分割の未認識延滞
- 短期間の申込履歴が多い
→ この場合、時間を置く以外に近道はありません。
② 返済負担率
- カードローン・リボの影響
- 想定より年収評価が低かった
→ 他ローン整理・条件見直しで再挑戦の余地あり。
③ 物件評価
- 築年数・立地・担保評価不足
- 共有名義・権利関係の複雑さ
→ 金融機関を変えることで通るケースあり。
④ 団信（健康）
- 告知内容で引っかかった
- 通常団信が不可
→ 団信タイプ・商品変更で打開できることがある。
重要なのは、「何が原因だったか」を必ず切り分けることです。
再挑戦の作戦（期間を置く／条件を変える／商品を変える）
否決後の現実的な選択肢は、この3つです。
① 一定期間を置く
- 信用情報・申込履歴が原因の場合
- 目安：3〜6か月
② 条件を変える
- 借入額を下げる
- 返済期間を短くする
- 収入合算・ペアローンを見直す
③ 商品・金融機関を変える
- 団信条件が違う商品を選ぶ
- 物件評価に強い銀行を選ぶ
「同じ条件で別銀行に突っ込む」は、成功率が低いパターンなので注意が必要です。
「やってはいけない」動き（短期の連続申込など）
否決後にやりがちなNG行動は、次の2つ。
- 短期間に連続申し込みをする
- 原因を考えず条件を変えないまま再申請する
これは信用情報を傷め、次のチャンスまで遠ざける行為です。
否決は「情報」がもらえた状態。
一度立ち止まって整理する方が、結果的に早く通ります。
審査・書類でよくある質問（FAQ）
借り換え審査は新規購入より厳しい？
一概に厳しいわけではありません。借り換え審査は、新規購入と比べて『見られ方が変わる』点に注意が必要です。
具体的には
・物件評価：担保価値が下がる分、人物評価や返済能力がより重視される傾向がある
・返済能力：担保価値が下がる分、年収・勤続年数・返済負担率などの人物評価が厳しく見られる傾向がある
・返済実績：既存ローンの返済履歴が新たに評価される傾向がある
一概に『厳しい』というより、『評価の重点が変わる』と理解するのが正確です。
事前審査は通ったのに本審査で落ちるのはなぜ？
本審査では、書類・物件・団信まで精査されるためです。事前審査は入口チェックに過ぎません。
転職して何か月で申し込める？
目安は6か月。条件が良ければ早めに通るケースもありますが、説明資料の有無で差が出ます。
健康状態が不安でも借り換えできる？
できます。団信の種類・商品選び次第で現実的な選択肢は残ります。
どの書類が一番時間がかかる？
個人差はありますが、確定申告書・登記関係・勤務先確認が遅れやすいです。
まとめ
住宅ローン借り換えの審査は、「厳しいかどうか」ではなく、準備できているかどうかで結果が決まります。
- 審査は4点（信用・返済能力・物件・健康）
- 不利な条件は「隠さず、先に説明」
- 通ったあとも、必ず諸費用込みで得か確認する
感覚で動かず、順番を守れば、借り換えはリスクではなく、家計改善の手段になります。
次は、下記の記事で数字を確定させてください。
