金利差0.2％だと微妙？ 0.3％は判断が難しい？ 0.5％なら借り換えるべき？
住宅ローンの借り換えを調べ始めると、多くの人がこの壁にぶつかります。
僕自身もそうでしたが、住宅ローンの借り換えを検討し始めたときによくある疑問だと思います。
でも、借り換えの損益は金利差だけでは決まらないので他にも考慮すべきことがあります。
見るべきなのは、残高・残り年数・諸費用の3つ。
この記事では、金利差0.2％・0.3％・0.5％それぞれについて、
- 得になりやすい人
- やめた方がいい人
- 判断を誤りやすいポイント
をケース別に整理しました。「なんとなく不安」、「調べても決めきれない」状態から、自分の答えを出すために少しでも役立てば嬉しいです。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
金利差だけでは決めない。損益分岐は「残高×残り年数×諸費用」で決まる
住宅ローンの借り換えで多い誤解が、「金利差が◯％あるから得／損」 という単純判断です。
結論から言うと、金利差だけで結論は出ません。
大切なのは諸費用まで含めた総返済額。
総返済額は、次の3つの要素でほぼ決まります。
なんだか、ちょっとめんどくさそうと思った方、自分でシミュレーションしなくても モゲチェック 
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ただし、地方銀行など比較の対象となっていない銀行も含めて比較したい方はモゲチェックとシミュレーションを使って比較するのが良いと思います。
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まず見るべき3つ：残高／残り年数／諸費用（これが同じでも結論が変わる）
借り換え判断で最低限チェックすべきなのは、以下の3点です。
- 現在のローン残高（いくら残っているか）
- 残りの返済年数（あと何年支払うか）
- 借り換えにかかる諸費用（事務手数料・保証料・登記費用など）
たとえば同じ「金利差0.3%」でも、
- 残高3,000万円・残り25年・諸費用30万円
- 残高800万円・残り8年・諸費用60万円
では、結論はまったく逆になります。
利息の削減効果は「残高×年数」に比例しますが、諸費用は最初に一括で発生するためです。
ざっくり目安：0.5%は得になりやすい、0.3%は分かれ目、0.2%は条件次第
実務的な目安として、多くのケースは次のゾーンに収まります。※以下はあくまで一般的な傾向を整理した目安であり、すべての人に当てはまる基準ではありません。
- 金利差0.5% → 条件が普通なら「得」になりやすい
- 金利差0.3% → 得か損かの分かれ目。諸費用次第
- 金利差0.2% → 金利差0.2% → 得になる人は限定的になりやすく、条件次第で結論が大きく分かれる
ただし、これはあくまで目安です。0.5%あっても損する人はいますし、0.2%でも得になるケースは存在します。
重要なのは、自分がどのゾーンにいるかを数字で確認すること です。
自分の条件で再計算したい方は以下の記事を参考にしてください。
あなたの「金利差」はどれ？
借り換え検討で意外と多いのが、「そもそも金利差の出し方が合っているか分からない」 という状態です。
ここで一度、落ち着いて整理しておきましょう。
今の金利と、借り換え後の想定金利の出し方
金利差は、次のシンプルな引き算で決まります。
現在の適用金利 − 借り換え後の適用金利 ＝ 金利差
ポイントは、「今の金利」と「比較対象の金利」を揃えることです。
- 今のローン → 直近の返済予定表やネットバンキングで確認
- 借り換え後の金利 → 金融機関の実行時想定金利（優遇後）を見る
広告でよく見る「最低金利」「最大優遇後金利」は、誰でもその条件になるとは限りません。
この時点では、「現実的に出そうな金利」で0.2 / 0.3 / 0.5%のどれかを当てはめればOKです。
変動→固定 / 固定→変動で「比較の仕方」が変わる理由
借り換え前後で金利タイプが変わる場合、単純比較ができないケースがあります。
- 変動 → 変動 → 今の適用金利同士を比較すればOK
- 固定 → 固定 → 残り固定期間と新しい固定期間を意識
- 変動 → 固定 / 固定 → 変動 → 金利差だけでなく「リスクの増減」も考慮が必要
特に、固定から変動へ下げた結果、金利差が大きく見えるケースは要注意です。
この場合は「今後の金利上昇リスク」を含めて判断する必要があり、損益分岐＝金利差だけでは決まりません。
固定期間中（例：10年固定）の人が注意すべきポイント
10年固定・5年固定などの固定期間中の場合、次の点を必ず確認してください。
- 固定期間中の違約金・解約手数料
- 固定満了まで待った方が有利かどうか
- 満了後の金利（上昇幅）がどの程度か
固定期間中は、金利差が0.5%あっても損するケースがあります。
この判断は少し複雑になるため、詳しくは以下の記事で整理しています。
損益分岐の考え方
総返済の差額 − 諸費用 ＞ 0 なら借り換え有利
借り換えの損益分岐は、考え方自体はとてもシンプルです。
借り換えしなかった場合の総返済額
− 借り換え後の総返済額
− 借り換えにかかる諸費用
＝ プラスなら「得」、マイナスなら「損」
つまり、「利息でどれだけ減らせるか」から「初期費用」を引いて残るかどうかだけです。
毎月返済額が下がっても、最初に払う諸費用を回収できなければ「得」にはなりません。
なぜ0.2%だと「費用負け」しやすいのか
金利差0.2%が難しいと言われる理由は明確です。
- 利息削減額がゆっくりしか積み上がらない
- 一方で諸費用は最初に一気に発生する
たとえば残高1,000万円・残り10年の場合、0.2%下がっても、年間の利息差は条件によって数万円程度にとどまるケースが多いです。※返済方式や残債構成によって金額は前後します。
そこに、
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料
が30万〜60万円かかると、回収までにかなりの年数が必要になります。
その途中で、
- 繰上返済
- 住み替え
- 金利上昇
が起きると、計画は簡単に崩れます。
0.5%でも損する例がある（残り年数が短い等）
一方で、「0.5%なら絶対に得」と思われがちですが、例外は確実に存在します。
典型例は次のようなケースです。
- 残り年数が 5〜10年と短い
- 残高が すでにかなり減っている
- 諸費用が 想定以上に高い
この場合、金利差が大きくても「利息を削れる期間」が短いため、諸費用を回収しきれない ことがあります。
ここまでで重要なのは、金利差は結論ではないという点です。
金利差0.2%：得になる人／やめた方がいい人
得になりやすい条件（残高が大きい／残り年数が長い／諸費用が低い）
金利差0.2%でも、条件が揃えば得になる人はいます。ポイントは次の3点です。
- ローン残高が大きい（目安：2,000万円以上）
- 残り年数が長い（20年以上）
- 諸費用が低い（30万円前後、または手数料率が低い）
この条件だと、小さな金利差でも利息削減額が長期間積み上がるため、時間をかけて諸費用を回収できます。
特に、「団信条件が改善する」「返済期間を延ばさずに済む」など、数字以外のメリットがある場合は、判断が前向きになります。
損になりやすい条件（残高が小さい／残り年数が短い／固定期間中）
一方で、0.2%でやめた方がいい典型パターンもはっきりしています。
- 残高が小さい（1,000万円以下）
- 残り年数が短い（10年以下）
- 固定期間中で違約金がかかる
この場合、利息削減額がそもそも小さく、諸費用を回収する前に完済・繰上返済に近づくため、
「費用負け」になりやすいです。
「毎月の返済が少し下がる」だけで決めると、トータルでは損、というケースが最も多いゾーンでもあります。
0.2%で判断を誤るパターン
判断ミスでよくあるのが、次の思考です。
- 毎月2,000〜3,000円下がる
- 家計が楽になる
- だから借り換える
これは危険な判断です。
借り換えは「毎月の話」ではなく、完済までの総額の話だからです。
諸費用を含めて見ない限り、0.2%は簡単に見かけ倒しになります。
0.2%で迷った時の最短手順
0.2%で迷ったら、遠回りは不要です。
次の順で確認してください。
- シミュレーションで総返済額の差を出す
- 諸費用（事務手数料・登記費用）を足す
- プラスが明確に残るかを確認
これでプラスが小さい、もしくは不安定なら、無理に借り換える必要はありません。
残高が小さい人は特に注意。以下の記事で詳細を確認してください。
金利差0.3%：得にも損にも転ぶ「分かれ目」の見極め方
0.3%が分かれ目になりやすい理由（諸費用の影響が支配的になる）
金利差0.3%は、多くの人が得にも損にも転びうる境界線にいます。
理由はシンプルで、利息削減額と諸費用が拮抗しやすいからです。
- 残高×残年数が十分なら「得」に傾く
- どちらかが弱いと、諸費用に押し負ける
つまり、0.3%では条件の質が結論を左右します。
ここで雑に判断すると、数年後に「やらなきゃよかった」と感じやすいゾーンです。
ここを見落とすと損する：事務手数料・保証料・登記費用
0.3%で最も多い失敗は、諸費用の取りこぼしです。特に要注意なのは次の3つ。
- 事務手数料：定額か、借入額の○%か
- 保証料：一括前払い／金利上乗せの違い
- 登記費用：司法書士報酬＋登録免許税
広告金利だけを見て「0.3%下がる」と判断しても、諸費用が想定より高いと一気に逆転します。
ここは必ず、見積りベースで合算してください。
固定期間が絡むと結論が変わる（10年固定の途中／終了前後）
0.3%で特に判断が難しくなるのが、固定期間が絡むケースです。
- 固定期間の途中 → 違約金・清算金が発生し、費用負けしやすい
- 固定満了が近い → 満了後の金利上昇を避けられるなら有利になることも
この違いだけで、同じ0.3%でも結論が逆になります。
固定期間の扱いはタイミングを必ず整理してください。
判断の最短手順（Excelで諸費用込み→シナリオ比較）
0.3%で迷ったら、次の順で確認すればOKです。
- シミュレーションで総返済額を算出
- 諸費用をすべて上乗せして再計算
- 条件違い（固定継続／変動切替）でシナリオ比較
この3ステップで、「得だけど余裕が小さい」か「安心して得」かがはっきりします。
諸費用の詰めは以下の記事を参考にしてください。
固定期間・タイミングは以下の記事を参考にしてください。
金利差0.5%：基本は有利。でも「例外条件」だけは必ず確認
0.5%で得になりやすい典型（残高×残年数が十分）
金利差0.5%は、残高・残り年数・諸費用が一般的な条件であれば、有利になるケースが多い水準ですが、例外もあるため必ず確認が必要です。
理由は単純で、利息削減効果が諸費用を上回りやすいからです。
特に次の条件が揃っていれば、数字上はほぼ有利になります。
- 残高が1,500万〜2,000万円以上
- 残り年数が15年以上
- 諸費用が極端に高くない
この場合、数十万〜100万円超の差が出るケースも珍しくありません。
「借り換えを検討する価値があるか？」という段階は、すでに超えています。
例外①：残り年数が短い（残り5年〜10年）
0.5%でも注意が必要なのが、残り年数が短いケースです。
- 残り5年
- 残り8年
- 残り10年
このゾーンでは、金利差が大きくても利息を削れる期間そのものが短いため、諸費用を回収しきれないことがあります。
「金利差0.5%だから絶対得」という判断は、年数が短い人ほど危険です。
例外②：諸費用が高い（手数料上乗せ・登記費用が大きい）
もう一つの落とし穴が、諸費用の高さです。
- 事務手数料が借入額の2.2%
- 保証料を含めると50万〜80万円
- 登記費用が想定以上にかかる
この場合、0.5%の利息削減効果を初期費用が食い潰すことがあります。
特に、「低金利だけど手数料が高い」商品は、0.5%ゾーンでも要シミュレーションです。
例外③：リスクが増える（固定→変動・団信条件の悪化）
数字だけ見て判断すると、
- 見落としがちなのが「リスクの増減」です。
- 固定 → 変動に切り替える
- 団信の保障内容が弱くなる
- 健康状態次第で団信が付かない
この場合、「得しているのは今だけ」という可能性もあります。
金利差0.5%は確かに強力ですが、安心を削ってまで取る差かどうかは別問題です。
残り年数・固定期間の考え方は以下の記事を参考にしてください。
団信・審査条件は以下の記事で整理しています。
よくある悩み
「残高が1000万以下なんだけど…」
残高が1,000万円以下の場合、金利差よりも諸費用の影響が圧倒的に大きくなります。
- 0.5%あっても費用負けするケースあり
- 0.3%以下は慎重判断が必須
- 0.2%の金利差でも得になるケースはありますが、諸費用や残り年数次第では費用負けになることも多いため、慎重な判断が必要
このゾーンは、残高別に結論がほぼ決まるため、迷ったら 以下の記事を先に確認してください。
「残り5年／10年だけど…」
残り年数が短い場合、借り換えの可否は金利差ではなく“残り時間”で決まります。
- 残り5年：基本は借り換え非推奨
- 残り10年：条件次第で分かれる
- 固定満了直前：例外的に有利なことも
この判断は感覚でやると失敗しやすいため、
固定期間・タイミングを以下の記事で整理してください。
「費用を上乗せしたらどうなる？」
諸費用をローンに上乗せすると、
- 毎月返済は楽に見える
- でも利息が増える
- 損益分岐が後ろ倒しになる
という状態になります。
「現金を減らしたくない」気持ちは自然ですが、損益分岐は確実に悪化します。
費用をどう扱うかで結論が変わる人は、
諸費用の考え方を必ずチェックしてください。
「借り換え後に金利が上がるのが怖い」
変動金利に切り替える不安は、とても正常な感覚です。
- 今は低いが、将来は不明
- 家計が耐えられるか不安
- 精神的に落ち着かない
この場合、「いくら得か」よりも「上がった時に耐えられるか」が重要です。
変動リスクの考え方は以下の記事で具体例つきで解説しています。
「同じ銀行で金利交渉できる？」
実は、借り換えずに金利が下がるケースもあります。
- 他行の見積りを提示
- 優遇条件の見直し
- 手続きが簡単でリスクが低い
ただし、通る人・通らない人の差がはっきりしているため、
以下の記事を読んでもらってから動くのが安全です。
僕も同じ銀行で金利交渉した経験があります。結局借り換えにしたんですが、こちらの記事でその時のことを紹介しています。
“得”でもやらない方がいいケース
差額が小さすぎる（手間・審査リスクに見合わない）
シミュレーション上はプラスでも、差額が数万円〜10万円程度の場合は冷静になるべきです。
借り換えには、
- 書類準備
- 審査期間
- 手続きの手間
- 審査落ちの可能性
といった見えないコストがあります。
これらを踏まえると、「数字上は得だけど、実務的には割に合わない」という判断は十分に合理的です。
借り換えでリスクが増える（変動リスク／団信の悪化）
金利が下がっても、安心が減る借り換えはおすすめできません。
- 固定 → 変動で将来不安が増す
- 団信の保障範囲が狭くなる
- 健康状態によって団信条件が悪化
この場合、家計だけでなく精神的な負担も増えます。
「得かどうか」より「続けられるかどうか」を優先すべきケースです。
近い将来に繰上返済や住み替え予定がある
借り換えの前提は、「その条件で最後まで返す」 ことです。
- 近々まとまった繰上返済を予定
- 住み替え・売却の可能性がある
- 転勤や家族構成の変化が見えている
こうした予定があると、損益分岐に到達する前に前提が崩れます。
この場合は、今は動かず、タイミングを待つ方が合理的です。
次の一手
Step1：あなたの金利差が0.2 / 0.3 / 0.5のどれか決める
まずは、「自分はどの金利差ゾーンにいるか」 を確定させます。
- 0.2% → 慎重ゾーン
- 0.3% → 分かれ目ゾーン
- 0.5% → 原則有利ゾーン
ここが曖昧なままだと、どんな情報を読んでも判断できません。
Step2：「諸費用込み」で再計算
次にやるべきことはひとつだけです。
諸費用を全部入れて、数字で確認すること。
- 総返済額の差
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料（ある場合）
これを入れたうえで、
- プラスが明確に残る
- 回収までの年数に納得できる
この2点を満たせば、「得かどうか」はほぼ確定します。
ここが曖昧な状態で次へ進むのが、一番失敗しやすいパターンです。
Step3：条件が合うなら、候補を比較して申込へ
数字で「やる価値あり」と判断できたら、初めて次のステップに進みます。
- 条件が合う金融機関を比較
- 金利だけでなく手数料も確認
- 実行時金利・審査条件をチェック
このページでは、おすすめ銀行の列挙はあえてしていません。
条件によりおすすめの銀行は変わります。モゲチェック なら入力した条件によっておすすめの銀行を提案してくれます。ぜひ活用してください。
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FAQ（ よくある質問）
金利差はどれくらいあれば借り換えるべき？
目安としては、
- 0.5%：条件が普通なら検討価値あり
- 0.3%：残高・年数・諸費用次第
- 0.2%：得になる人は限定的
ただし、最終判断は必ず諸費用込みの数字で行ってください。
変動→固定にすると金利差の見方は変わる？
変わります。
この場合、金利差＝「得」ではなく、リスクを下げるためのコストという見方になります。
金利差が小さくても、安心を優先する判断は十分に合理的です。
残高が少ないと、金利差があっても損？
はい、なりやすいです。
残高が小さいほど、
- 利息削減額が小さい
- 諸費用の比率が大きくなる
ため、金利差があっても費用負けしやすくなります。
諸費用をローンに上乗せしたら損益分岐はどう変わる？
基本的には、損益分岐は後ろにズレます。
毎月返済は楽に見えますが、利息が増えるため、トータルでは不利になりやすい点に注意してください。
10年固定の途中でも借り換えできる？注意点は？
できますが、注意点があります。
- 違約金・清算金が発生する
- 金利差があっても費用負けしやすい
- 固定満了まで待った方が良い場合も多い
この判断は以下を参考に行ってください。
まとめ
住宅ローンの借り換えは、「金利差が何％か」だけで決めると失敗しやすい というのが結論です。
0.2％・0.3％・0.5％という金利差にはそれぞれ特徴があり、実際の損益分岐は「残高 × 残り年数 × 諸費用」の組み合わせで決まります。
- 0.2％は条件が揃わないと費用負けしやすい
- 0.3％は諸費用とタイミング次第で結論が分かれる
- 0.5％は有利になりやすいが、例外条件もある
さらに、数字上は「得」でも、リスク増加や将来の計画次第ではあえてやらない判断も合理的です。
ここまで読んで「自分はどうか？」が気になった方は、次の一手として以下の記事で自分の条件を当てはめて確認してみてください。
