「住宅ローンを借り換えるなら何年目がいい？」
「10年固定の途中だけど、固定期間が終わるまで待った方がいい？」
「残り10年しかないけれど、今から借り換える意味はある？」
「金利が動いているなら、早めに借り換えた方がいい？」
住宅ローンの借り換えを考え始めると、「いつ動けばいいのか」で迷う人は多いと思います。
結論からいうと、すべての人に共通する「○年目がベスト」「残り○年なら得」というタイミングはありません。
借り換えのタイミングは、借りてから何年経ったかだけではなく、
などを組み合わせて考える必要があります。
つまり、「何年目か」は判断材料の一つではあっても、借り換えるかどうかを決める基準そのものではありません。
私自身も住宅ローンの借り換えを検討し、他行比較や現在の銀行への相談を経て、実際に借り換えを経験しています。
ただし、私の場合の結果を、そのまま他の人の判断基準にすることはできません。
この記事では、「今借り換える」「しばらく待つ」のどちらかを先に決めるのではなく、何を確認し、どの順番で比較すれば自分なりの判断ができるのかを整理していきます。
- 住宅ローン借り換えに「○年目がベスト」と一律に決められない理由
- 1年目・3年目・5年目など、借入後の年数をどう考えればよいか
- 固定期間中・固定期間終了前後に確認するポイント
- 残り5年・10年・15年でも年数だけで判断できない理由
- 金利が動いたときに確認すべき条件
- 転職・団信・住宅ローン控除・住み替え予定を含めた判断方法
- 「今動くか、待つか」を整理する5つのステップ
住宅ローン借り換えに一律の「ベストタイミング」はない
住宅ローン借り換えのタイミングは、「借入から何年経過したか」だけでは決まりません。
まず確認したいのは、次の条件です。
| 確認する項目 | 主に確認すること |
|---|---|
| 現在の借入残高 | 現時点でいくら残っているか |
| 残り返済期間 | あと何年返済する予定か |
| 現在の金利 | 実際に適用されている金利 |
| 借り換え候補の条件 | 金利・返済期間・金利タイプなど |
| 借り換え諸費用 | 事務手数料・登記費用など |
| 現在の完済条件 | 全額繰上返済の手続き・手数料など |
| 固定期間 | 終了時期と終了後の商品条件 |
| 住宅ローン控除 | 借り換え後も要件を満たすか |
| 勤務状況 | 転職など今後の変化があるか |
| 団信 | 借り換え先の加入条件・保障内容 |
| 今後の予定 | 繰上返済・売却・住み替えなど |
たとえば同じ「借入から5年目」でも、住宅ローン残高や残り期間、現在の金利、借り換え先の条件が違えば結果も変わります。
そのため、借り換えのタイミングを考えるときは、
「何年目だから借り換える」
ではなく、
「現在の条件と借り換え後の条件を比べられる状況になったので、検討する」
と考える方が整理しやすくなります。
金利差や諸費用による損益分岐点については、住宅ローン借り換えの損益分岐点は？金利差・諸費用で判断する方法で詳しく整理しています。
借り換えは何年目から検討できる？
1年目・2年目でも年数だけで判断しない
「住宅ローンは借りてから何年経たないと借り換えできないのか」と気になる人もいるでしょう。
住宅ローン全体について「借入後○年間は借り換えできない」と年数だけで一律に判断するのではなく、借り換えを検討する金融機関・商品の申込条件を確認する必要があります。
たとえば、住宅金融支援機構の「フラット35借換融資」では、住宅取得時の住宅ローンの借入日から借換融資の申込日まで1年以上経過し、申込日前日までの1年間を正常に返済していることが申込要件の一つです。
これはフラット35借換融資の商品固有の条件です。
他の金融機関や住宅ローンでは条件が異なる可能性があるため、
「住宅ローンは1年以上返済しないと借り換えできない」
「1年目なら借り換えできる」
のどちらとも一般化できません。
借り換え候補を見つけたら、その金融機関の最新の商品概要や申込条件を確認しましょう。
3年目・5年目も特別な分岐点ではない
「住宅ローン借り換えは3〜5年目がいい」といった情報を見かけることがあります。
しかし、3年目や5年目という数字自体が、借り換えの損得を決めるわけではありません。
同じ5年目でも、
が違えば、借り換え後の負担も変わります。
3年目・5年目を特別な「ベストタイミング」と考えるのではなく、現在の住宅ローン条件を見直すきっかけの一つと考える方がよいでしょう。
「何年目」より現在の条件を見る
借入からの経過年数より先に確認したいのは、現在の残高、残期間、金利、借り換え諸費用です。
残高が少なくなっている場合も、残高だけで判断するのではなく、残期間や金利、諸費用などを含めて比較します。
詳しくは、住宅ローン借り換えは残高300万・500万以下でも得？残高が少ない場合の判断方法で整理しています。
固定期間中・固定期間終了前後は何を確認する？
まず「固定期間」と「返済期間」を区別する
固定金利期間を確認するときは、「固定期間」と住宅ローン全体の「返済期間」を混同しないようにしましょう。
たとえば35年返済の住宅ローンでも、金利が35年間固定されているとは限りません。10年固定など一定期間だけ金利を固定し、その後に別の金利タイプを選択する商品もあります。
借り換えを検討するときは、現在の住宅ローンについて、
を確認します。
固定期間の終了時期は、返済予定表、住宅ローンの契約書、金融機関のWebサービスなどで確認できる場合があります。確認方法や表示内容は金融機関・商品によって異なるため、分からない場合は利用中の金融機関へ確認してください。
固定期間中でも商品条件を確認して比較する
10年固定などの固定金利期間中に、
「固定期間が終わるまで借り換えられないのでは？」
と考える人もいると思います。
ここで確認したいのは、固定期間という名称だけではなく、現在利用している住宅ローンの契約条件です。
具体的には、
などを確認します。
全額繰上返済の方法や手数料は金融機関・商品・手続方法によって異なります。
たとえば、三井住友銀行では住宅ローンの全額繰上返済について、SMBCダイレクトと窓口で手数料が異なり、一部の商品では取扱いが異なる場合があると案内されています。三井住友銀行「ローン手数料」
また、みずほ銀行では全額繰上完済は店舗での取扱いとされ、所定の手数料が案内されています。みずほ銀行「みずほ住宅ローン商品概要」
このように取扱いが異なるため、「固定期間中だから一律に違約金がかかる」と考えず、現在契約している金融機関・商品の最新条件を確認することが必要です。
固定期間終了前に確認したいこと
固定期間が終わりに近づいたら、借り換えだけを見るのではなく、現在の住宅ローンがその後どうなるのかも確認します。
主に確認したいのは、
です。
固定期間終了後の取扱いも商品によって異なります。
たとえば三菱UFJ銀行では、同社の商品について、固定金利期間終了時に再度「固定特約タイプ」にするか「変動タイプ」に変更でき、固定特約タイプを選択しない場合の取扱いも案内しています。
これは三菱UFJ銀行の商品についての説明であり、すべての住宅ローンに共通するルールではありません。三菱UFJ銀行「住宅ローンの固定金利期間が終了した際、金利はどうなるんだろう？」
そのため、「固定期間終了後は必ず変動金利になる」と一般化せず、現在契約している商品の条件を確認してください。
現在の銀行で金利や返済条件を見直せないか確認したい場合は、住宅ローン借り換えで引き止めはある？金利交渉・同じ銀行で見直す方法も参考にしてください。
固定期間終了まで待つかはシミュレーションで比較する
固定期間終了が近い場合でも、
「終了まで待つ方が得」
「今すぐ借り換える方が得」
とは一律には決められません。
考え方としては、
A：現在の時点で借り換える場合
と
B：一定期間現在の住宅ローンを継続してから見直す場合
を比較します。
ただし、将来適用される住宅ローン金利は現時点では確定していません。
そのため、「待った場合」の計算は仮定を置いたシミュレーションになります。
将来の金利を予測して結論を出すのではなく、複数の前提で結果を確認しておくと判断しやすくなります。
残り5年・10年・15年でも年数だけでは判断しない
「住宅ローンの残り期間が短くなってから借り換えても意味がないのでは？」
という疑問もあります。
ここでも、残り年数を単独の判断基準にしないことがポイントです。
残り5年の場合
残り5年だから借り換えが必ず不利になるわけではありません。
他の条件が同じであれば、残り返済期間が短くなるほど、今後支払う利息も小さくなる傾向があります。
ただし、借り換え後の総負担は、
などによって変わるため、残り5年という年数だけでは判断できません。
「残り5年」という数字ではなく、現在のローンを続けた場合と借り換えた場合を同じ前提で比較しましょう。
残り10年の場合
残り10年も「借り換えの分岐点」ではありません。
10年という数字だけで得・損を判断せず、現在の条件と借り換え後の条件を比較します。
ただし、住宅ローン控除を利用している場合は、別の意味で「10年」という条件に注意が必要です。
国税庁は、借り換え後も住宅ローン控除を受けるための要件の一つとして、新しい住宅ローンが「10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件」に該当することを示しています。
これは住宅ローン控除を継続するための税制上の要件であり、
「残り10年未満なら住宅ローンを借り換えできない」
という意味ではありません。
住宅ローン控除については後半で詳しく確認します。
残り15年以上の場合
残り15年以上あっても、それだけで借り換えが有利になるとは限りません。
残期間が長い場合でも、借り換え後の結果は、
などで変わります。
5年・10年・15年は「借り換え可否や損得の基準」ではなく、シミュレーションに入力する条件の一つとして扱いましょう。
残高が少なくなっている場合の考え方は、住宅ローン借り換えは残高300万・500万以下でも得？残高が少ない場合の判断方法で詳しく解説しています。
金利差と費用回収の考え方については、住宅ローン借り換えの損益分岐点は？金利差・諸費用で判断する方法もあわせて確認してください。
金利が動いたときは借り換えタイミング？
住宅ローン金利のニュースを見ると、
「これから上がりそうだから固定金利へ借り換えた方がいい？」
「金利が下がったから今すぐ借り換えた方がいい？」
と考えるかもしれません。
ただし、将来の金利を正確に予測して借り換えタイミングを決めることはできません。
確認したいのは、予測ではなく現在確認できる条件です。
変動金利から固定金利、固定金利から変動金利のどちらについても、「こちらが有利」と一律には決められません。
金利タイプを変える場合は、金利だけでなく、返済額が変化した場合に家計としてどこまで対応できるかも含めて考えます。
転職前後の借り換えタイミング
転職予定がある場合も、
「転職前なら有利」
「転職後は不利」
と一律には判断できません。
住宅ローンの審査基準や申込条件は金融機関・商品によって異なります。
転職予定がある場合は、借り換え候補について、
- 勤務状況に関する申込条件
- 必要書類
- 申告が必要な内容
- 審査中に転職した場合の取扱い
などを確認しましょう。
転職前後の確認ポイントについては、住宅ローン借り換えは転職前？転職後？審査への影響と最適なタイミングで詳しく整理しています。
団信・健康状態もタイミング判断に影響する
借り換えを考えるときに見落としたくないのが、団体信用生命保険（団信）です。
借り換えでは現在の住宅ローンを完済し、新しい住宅ローンの条件へ変わります。
借り換え先で団信を利用する場合は、その商品の加入条件や保障内容を確認します。
商品によって団信の加入条件や保障内容、金利への上乗せなどは異なります。
そのため、金利だけを比較するのではなく、
も確認しましょう。
詳しくは、住宅ローン借り換えで団信はどうなる？再加入・ワイド団信・入れない場合の選択肢で解説しています。
繰上返済・住み替え予定がある場合
近い将来に、
といった予定がある人は、その予定も借り換えシミュレーションに反映した方がよいでしょう。
借り換え後に住宅ローンを利用する期間や残高が想定と変われば、比較結果も変わる可能性があります。
ただし、
「繰上返済や住み替え予定がある人は借り換えない方がよい」
と決めつける必要はありません。
予定している時期、残高、借り換え条件、諸費用などを含めて、「現在のローンを続ける場合」と「借り換える場合」を比較しましょう。
借り換えに伴うその他の注意点は、住宅ローン借り換えのデメリット7つ｜後悔しないための注意点と判断基準でも確認できます。
住宅ローン控除利用中のタイミングにも注意
住宅ローン控除を受けている人は、借り換え前に税制上の要件も確認しておきましょう。
国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」によると、住宅ローンを借り換えた場合でも、一定の要件を満たせば借り換え後の住宅ローンについて引き続き住宅ローン控除を受けられる場合があります。
主な条件として示されているのは、
- 新しい住宅ローンが、当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかであること
- 新しい住宅ローンが、10年以上の償還期間であることなど住宅ローン控除の対象となる要件を満たしていること
です。
また、住宅ローンを借り換えても、住宅ローン控除を受けられる期間そのものが延長されるわけではありません。
ここで区別しておきたいのが、
「住宅ローン控除を継続できるか」
と
「住宅ローンを借り換えられるか」
は別の話だということです。
たとえば借り換え後の償還期間が住宅ローン控除の要件を満たさなくても、そのことだけを理由に「住宅ローンの借り換え自体ができない」とは判断できません。
税制は変更される可能性があるため、実際に借り換える際は国税庁の最新情報を確認してください。
借り換えタイミングを判断する5ステップ
ここまで条件を個別に見てきましたが、実際には次の順番で整理すると判断しやすくなります。
STEP1：現在の住宅ローン条件を確認する
まず現在の状況を整理します。
最低限確認したいのは、
です。
返済予定表やインターネットバンキングなどで確認します。
STEP2：借り換え候補の条件を確認する
次に、実際に検討できる借り換え候補を確認します。
見るのは表示されている金利だけではありません。
まで確認します。
STEP3：諸費用と現在の完済条件を確認する
借り換え先の費用だけでなく、現在の住宅ローンを完済するために必要な手続きも確認します。
全額繰上返済の手数料などは金融機関や商品によって異なるため、「固定だから○円」「変動だから無料」といった前提では計算しないようにします。
STEP4：現在ローン継続と借り換え後を試算する
条件が揃ったら、
現在の住宅ローンをそのまま続けた場合
と
借り換えた場合
を比較します。
比較するときは、現在のローンを続けた場合と、借り換え後の元利返済総額＋借入額に含めず別途支払う諸費用を比較します。
※諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含めている場合は、その費用分が返済総額に反映されるため、同じ費用を別途加えて二重計上しないよう注意します。
※変動金利を含む場合、将来の適用金利は確定していないため、総返済額は設定した金利などの前提条件に基づく試算として確認します。
毎月返済額だけではなく、同じ前提条件で総負担を比較することがポイントです。
具体的な入力項目や計算方法は、住宅ローン借り換えシミュレーション｜金利・残高・諸費用で総負担を比較する方法で詳しく解説しています。
STEP5：金額以外の条件も含めて判断する
最後に数字だけでは判断できない条件を確認します。
たとえば、
などです。
シミュレーション上の負担だけでなく、団信の保障内容や今後の生活計画まで含めて判断します。
これらを確認して初めて、
「今借り換えを進める」
「現在のローンを続けながら条件を確認する」
という判断がしやすくなります。
条件を整理したら借り換え候補を比較する
ここまで確認して、「具体的な借り換え候補を見てみよう」と考えたら、複数の選択肢を比較します。
比較するときは金利だけを見るのではなく、
まで確認してください。
借り換え候補の探し方や比較の進め方は、住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法でまとめています。
いきなり申し込むのではなく、
現在の条件を整理する → シミュレーションする → 借り換え候補を比較する
という順番で進めると、自分に必要な条件も見えやすくなります。
よくある質問
- Q住宅ローンは借りて何年目から借り換えできますか？
- A
住宅ローン全体を「借入後○年経てば借り換えできる」と年数だけで判断するのではなく、借り換え候補となる金融機関・商品の申込条件を確認してください。
たとえばフラット35借換融資では、住宅取得時の住宅ローンの借入日から申込日まで1年以上経過し、申込日前日までの1年間を正常に返済していることが申込要件の一つです。
ただし、これはフラット35借換融資の商品固有の条件です。他の住宅ローンでは条件が異なる可能性があります。
- Q1年目・2年目でも借り換えできますか？
- A
「1年目・2年目だから一律に不可」「必ず可能」とは判断できません。
金融機関・商品ごとの申込条件を確認したうえで、現在の残高、残期間、金利、借り換え諸費用などを比較します。
- Q10年固定の途中でも借り換えを検討できますか？
- A
検討するときは、現在の住宅ローンの契約条件を確認してください。
特に、全額繰上返済の手続きや手数料、固定期間中の契約条件などは金融機関・商品によって異なります。
「10年固定の途中だから違約金がかかる」と一律には考えず、現在契約している金融機関の最新条件を確認しましょう。
- Q残り5年でも借り換える意味はありますか？
- A
残り5年という数字だけでは判断できません。
他の条件が同じであれば、残り返済期間が短くなるほど今後支払う利息も小さくなる傾向がありますが、借り換え後の総負担は残高、金利、諸費用、返済条件などによって変わります。
現在のローンを続けた場合と借り換えた場合を具体的に比較してください。
- Q残り10年は借り換えの分岐点ですか？
- A
残り10年が借り換えの一律の損益分岐点というわけではありません。
住宅ローン控除を利用している場合には「借り換え後のローンが10年以上の償還期間であること」などの税制上の要件がありますが、これは住宅ローン控除の要件であって、借り換え自体の可否とは別です。
- Q金利が上がりそうなら早く固定金利へ借り換えるべきですか？
- A
将来の金利を正確に予測することはできないため、「上がりそう」という理由だけで結論を出すのではなく、現在確認できる条件を比較します。
現在の金利、借り換え候補の金利・諸費用・金利タイプ・返済期間に加えて、金利や返済額が変化した場合に家計として対応できるかも確認してください。
まとめ｜借り換えのタイミングは「何年目」だけでは決まらない
住宅ローン借り換えのタイミングは、「借りて何年目か」だけでは決まりません。
1年目、3年目、5年目だから借り換える。
残り5年なら見送る。
残り10年なら分岐点。
残り15年以上なら有利。
こうした数字だけで判断するのではなく、
をそろえて比較することが基本です。
迷ったら、まず現在の住宅ローン条件を書き出してみてください。
次に、住宅ローン借り換えシミュレーション｜金利・残高・諸費用で総負担を比較する方法で、現在のローンを続けた場合と借り換えた場合を比べます。
条件を整理できたら、住宅ローン借り換え比較ガイド｜金利・諸費用・団信で候補を選ぶ方法で候補を比較してみてください。
「何年目が正解か」を探すのではなく、自分の現在の条件をそろえて比較する。
これが、住宅ローンの借り換えタイミングを考える基本です。
