住宅ローンは、人生で最も大きな借入の一つです。
もし金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額を大きく減らせる可能性があります。
その方法の一つが、住宅ローンの「借り換え」です。
しかし、
と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、
を分かりやすく解説します。
住宅ローン借り換えのメリットは、一般的に
- 金利差
- ローン残高
- 残り返済期間
が大きいほど出やすい傾向があります。
ただし、実際には諸費用や団信の条件も影響するため、「自分が借り換えに向いているか」をまず判断することが重要です。
この記事では、住宅ローン借り換えで得をしやすい人の特徴や判断の目安を整理しています。
実際にどれくらい得になるかを知りたい方は、以下の記事でシミュレーション方法を解説しています。
住宅ローン「借り換え」とは？基本の仕組みと流れ
住宅ローンの「借り換え」とは、今借りている住宅ローンを別の金融機関のローンで完済し、新しいローンに切り替えることです。
簡単に言うと、より条件の良い住宅ローンに乗り換えることです。
金利が下がったタイミングなどで借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、借り換えには手続きや費用もかかるため、「なんとなく良さそう」で判断するのではなく、仕組みを理解してから検討することが大切です。
借り換えの定義（今のローンを新しいローンで完済する仕組み）
住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを新しいローンで完済する形で乗り換える仕組みです。
流れとしては次のようになります。
- 新しい金融機関で住宅ローンを申し込む
- 審査に通過する
- 新しいローンで資金を借りる
- その資金で今の住宅ローンを一括返済する
- 新しい金融機関に返済していく
つまり、借入先が変わるだけで、家はそのままです。
住宅ローン借り換えの主なメリット
住宅ローンを借り換える最大のメリットは、返済条件を改善できる可能性があることです。
特に住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長いため、わずかな条件の違いでも家計への影響が大きくなることがあります。
例えば
といった変更でも、総返済額が数十万〜数百万円変わるケースもあります。
住宅ローン借り換え「3秒チェック」
まずは簡単にチェックしてみましょう。
次のうち 2つ以上当てはまる場合、借り換えを検討する価値がある可能性があります。
2つ以上当てはまる場合、借り換えによって総返済額が数十万〜数百万円変わる可能性もあります。
住宅ローン借り換えでいくら得する？
複数の住宅ローンを効率的に比較したい方には、一括比較サービスの活用が有効です。
その中でも、主要な住宅ローンを比較・診断できる モゲチェック 
は、選択肢の一つとして検討しやすいサービスと言えます。
僕自身もこのサービスで借り換え先を比較した結果、総支払額が約70万円減る結果になりました。
ただし、借り換えメリットは借入残高や金利差、諸費用によって大きく異なるため、まずは無料で比較・診断してみるのが現実的です。
モゲチェックについてはこちらの記事も参考にしてください。
毎月の返済額を減らせるメリット
住宅ローンを借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性があります。
例えば、借入残高3,000万円・残り返済期間35年・元利均等返済で、金利が1.5％から0.7％に下がる場合、毎月の返済額は約1.1万円軽くなる可能性があります。
毎月の負担が減ることで、家計に余裕が生まれやすくなります。
例えば毎月の返済額が1万円減ると、
家計に余裕が生まれやすくなります。
総返済額（利息）の削減効果
住宅ローン借り換えの大きなメリットは、利息を減らせる可能性があることです。
住宅ローンの総返済額の多くは、実は利息です。
例えば、借入3,000万円・35年返済・元利均等返済の概算では、以下のようになります。
| 借入 | 金利 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 1.5% | 約3,858万円 |
| 3,000万円 | 0.7% | 約3,383万円 |
このように、総返済額が数百万円変わるケースもあります。
住宅ローン借り換えで「得をしやすい人」の共通条件
住宅ローンの借り換えは、すべての人にメリットがあるわけではありません。
借り換えには
などの諸費用がかかるため、条件によってはメリットが小さくなることもあります。
ただし、一定の条件に当てはまる人は、借り換えで大きなメリットを得られる可能性が高いです。
住宅ローン借り換えを検討するベストなタイミング
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば大きなメリットがありますが、検討するタイミングも重要です。
一般的には次のようなタイミングで借り換えを検討する人が多いです。
特に重要なのは、ローン残高と残り返済期間です。
住宅ローンの利息は、毎月のローン残高に応じて発生します。
そのため、残高が多く、返済期間が長く残っているほど、借り換えによるメリットが大きくなりやすいです。
そのため一般的には
など、ローン残高がまだ多く、返済期間が十分残っている時期に借り換えを検討するケースが多いです。
ただし、借り換えの判断で最も重要なのは
の3つです。
タイミングだけで判断するのではなく、現在の住宅ローン条件を確認し、シミュレーションでメリットがあるかを確認することが大切です。
一般的な「3つの目安」
住宅ローン借り換えの代表的な目安として、
がよく挙げられます。
ただし、これはあくまで目安であり、金利差が0.5％程度でも、残高や返済期間によっては借り換えメリットが出る場合があります。
借り換えで損をしやすい人・向いていないケース
住宅ローンの借り換えはメリットが注目されがちですが、条件によってはあまり効果が出ない場合もあります。
代表的なケースは次の通りです。
このような場合、借り換え費用の方が高くなる可能性があります。
自分は「借り換えで得する人」かを判定するチェックリスト
借り換えを検討する際は、次のポイントを確認してみてください。
これらに当てはまる場合、借り換えを検討する価値があります。
借り換えを検討するときのステップ
住宅ローン借り換えは次の流れで進めるのが一般的です。
- 現在のローン条件を確認
- 借り換え候補を比較
- シミュレーション
- 事前審査
- 本審査
- 契約
よくある質問（FAQ）｜住宅ローン借り換えでよくある疑問
金利差はどれくらいあれば借り換えメリットがありますか？
一般的には次の3つが借り換えの目安と言われています。
ただし、これはあくまで目安であり、金利差が0.5％程度でも、残高や返済期間によっては借り換えメリットが出る場合があります。
最近はネット銀行を中心に低金利の商品も増えているため、
といった条件でもメリットが出るケースがあります。そのため、最終的にはシミュレーションで確認することが重要です。
残高1,000万円未満でも借り換えした方がいいですか？
残高が1,000万円未満の場合、借り換えメリットが出にくいケースが多いです。
住宅ローン借り換えでは
などの諸費用がかかるため、利息削減額より費用の方が高くなる可能性があります。
ただし、
場合はメリットが出ることもあるため、シミュレーションで確認するのがおすすめです。
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借り換えにはどれくらいの費用がかかりますか？
住宅ローン借り換えでは次のような費用が発生します。
金融機関や借入額によって異なりますが、一般的には30万〜100万円程度かかるケースが多いです。
そのため借り換えを検討する際は、金利だけでなく諸費用を含めた総返済額で比較することが重要です。
借り換えの手続きにはどれくらい時間がかかりますか？
住宅ローン借り換えは、申し込みから実行まで1〜2か月程度かかるのが一般的です。
大まかな流れは次の通りです。
- 借り換え先を比較
- 事前審査
- 本審査
- 契約
- ローン実行
金融機関や書類準備の状況によっては、さらに時間がかかる場合もあります。
借り換えの審査は厳しいですか？
住宅ローン借り換えでも、新規ローンと同じように審査があります。
主に確認されるポイントは次の通りです。
特に重要なのはこれまで住宅ローンを問題なく返済しているかという点です。延滞などがない場合は、借り換え審査に通るケースも多いです。
転職予定がある場合は借り換えできませんか？
転職予定があっても借り換え自体が不可能とは限りませんが、転職直後や審査中の転職は不利になりやすいです。
金融機関は収入の安定性や勤続年数を重視するため、可能であれば転職前後のタイミングを慎重に検討しましょう。
繰上返済と借り換えはどちらを優先すべきですか？
状況によって異なりますが、一般的には次のように考えられます。
借り換えは金利を下げる効果があります。
一方、繰上返済は元本を減らすことで利息を減らします。
まずは借り換えシミュレーションを行い、
を比較するのがおすすめです。
住宅ローン借り換えは何回でもできますか？
住宅ローンの借り換えは、理論上は何回でも可能です。
実際に金利が下がったタイミングで、2回以上借り換えを行う人もいます。
ただし借り換えには
などの諸費用がかかります。
そのため、短期間で何度も借り換えると費用の方が高くなる可能性があります。
一般的には借り換え費用を含めても総返済額が減るかを確認して判断することが重要です。
住宅ローン借り換えは同じ銀行でもできますか？
一般的に、同じ銀行内で住宅ローンを「借り換え」することは基本的にできません。
ただし、銀行によっては金利引き下げ交渉や条件変更に対応してくれる場合があります。
そのため、まずは現在の銀行に相談したうえで、必要に応じて他の金融機関とも比較するのがおすすめです。
住宅ローン借り換えは何年目がベストですか？
借り換えは、一般的にローン残高が多く、返済期間が長いタイミングほどメリットが出やすいです。
そのため
- 住宅購入から5〜10年以内
- 残り返済期間20年以上
といった時期に検討されることが多いです。
ただし重要なのは年数より以下の点です。
- 金利差
- ローン残高
- 残り返済期間
この3つの条件によって借り換えメリットは大きく変わるため、まずは現在のローン条件を確認することが大切です。
まとめ
住宅ローン借り換えは、条件が合えば総返済額を数十万〜数百万円減らせる可能性があります。
特に次の条件に当てはまる人は、借り換えメリットが出やすい傾向があります。
まずは自分の住宅ローン条件を整理し、借り換えに向いているかを確認してみましょう。
具体的な返済額の変化を知りたい方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
