中古住宅は、新築より価格を抑えやすく、立地や広さの条件でも選択肢が広がりやすいのが魅力です。
一方で、実際に検討し始めると「購入後に修繕費がかかったらどうしよう」「リフォーム込みだと予算オーバーしないか」「住宅ローンの組み方で損をしないか」といった不安を感じる方も多いと思います。
僕自身、これまで中古住宅を3件購入してきました。
中古住宅を選んでよかったと感じた点もありますが、物件価格だけで判断しない方がよいと感じた場面もありました。
この記事では、僕自身の体験をもとに、中古住宅のメリット・デメリット、後悔しやすいポイント、購入前に考えておきたい資金計画まで整理して紹介します。
物件選びだけでなく、住宅ローンや将来の支払いまで含めて判断したい方の参考になればうれしいです。
※本記事は筆者の実体験をもとにした内容です。住宅購入・売却・税制優遇（住宅ローン控除等）の適用可否や控除額は、年度・条件・個別事情で変わります。特定の商品・金融機関・制度の利用を推奨するものではありません。最終判断は、専門家・金融機関・公的機関の最新情報をご確認ください。
中古住宅ってあり？40歳からマイホームを検討する際の考え方
30代で1件目は中古マンションを購入したのですが、購入時には少し迷いました。
両親は地方の昭和人なので、家を購入するなら新築っていうのが当たり前です。
周りも新築を購入している友人が多いので、最初はあまり中古物件を考えていなかったのですが、色々見ている間に自分には中古が合ってると思いました。
今は中古物件3件目、もう買い替えの予定はありませんが、そんな僕が中古物件にした理由や新築や賃貸との違いを紹介します。
中古物件の探し方
もし、皆さんも中古物件がいいなと思った時、どうやって物件を探せばいいか迷いますよね。
住宅は立地や物件自体も２つとして全く同じ物件はありません。
物件を探しているタイミングですぐに良い物件があるとは限りません。
すぐに見つかれば良いですが、半年や1年ぐらいかかる可能性もあります。
中古物件が欲しいなと思った時の参考になるよう、僕が物件を探した方法を紹介します。
特別な方法ではありませんが、どのように物件を探したか、どのくらいの期間探したかなど目安になればと思いますので参考にしてみてください。
中古物件と言っても築浅から築古までさまざまです。
築年数別に大まかな特徴や注意点を下記にまとめましたので参考にしてみてください。
中古物件を探すのと同じように物件探しのパートナーもしっかり探しましょう。
仲介業者さん（不動産屋さん）の探し方はこちらの記事で紹介します。
相性の良い不動産屋さんも見つかって、気に入った物件が出てきていよいよ内覧！って時に最初はどこをみて良いものかよくわかりませんし、見終わった後、あそこ見たっけ？ってならないように内覧前に確認すべきポイントを自分なりに整理しておきましょう。
内覧時のポイントをまとめて見ましたので、ヒントにしてください。
中古物件を購入してリフォームを検討しているなら、内覧に行き始めたタイミングぐらいでショールームにも行って、キッチンやバスルームなどある程度どのくらいの予算でどの商品を入れるか考えておくのを進めします。
気に入った物件があっても全体の予算感が掴めないと購入の判断ができなかったり、エイヤーで購入してしまって後で後悔なんてことにもなりかねません。
物件選びで購入後に後悔しないためにも専門家の意見を聞いてみることも大切です。
ホームインスペクションも活用して物件選びで失敗しないようにしましょう。
中古物件を安く購入する方法
物件を安く購入するためには、物件の価格がどうやって決まるかを押さえておく必要があります。
同じ物件でも少しでも安く購入できるように、僕が実践していたことをご紹介します。
同じものを買うなら少しでも安く手に入れられる方がいいですし、少しと言ってもその少しが数百万、数十万という金額が変わります。
金額が大きくなると、価値を小さく感じてしまいます。例えば8千円と3万8千円、1,000万円と1,003万円だと差額は同じ3万円です。
でも1,000万円の買い物をするときの3万円は誤差ぐらいに感じてしまいます。
※感じ方はあくまで主観なので個人によって大きく異なります。
そこを意識して、少し気をつけるだけでかなり節約に繋がります。
大きい買い物だからこそ、安く買えるようにできることはやりましょう。
物件の値段は基本的に売主が決めます。
もちろん売主が仲介してくれる不動産屋さんに査定をしてもらって評価額を元に決めることが多いかもしれませんが、安く買える場合は理由があります。
不動産は基本的に2つとして同じ物件はないので、どうしても欲しい物件があったら多少高くても買うしかないのですが、安く買えるようにやっておくべきことを紹介します。
中古住宅購入にかかる諸費用を安く抑える方法
中古物件を購入する際は物件以外にも費用がかかります。
住宅ローンや登記費用、引越し代や住宅取得税、火災保険など結構費用がかかりますが、不動産屋さんが紹介してくれた通りにしていると「もっと安くあげられたのに」って後悔することになるかもしれません。
物件以外の費用を抑える方法を紹介します。
中古住宅は物件価格だけで判断しない方がよい理由
中古住宅は新築より価格が抑えられていることが多く、ぱっと見ではお得に見える物件もあります。
ただ、実際に購入を考えると、物件価格だけでは見えにくい費用がいくつもあります。
たとえば、購入後に修繕費がかかるケースです。
内覧時には大きな問題が見えなくても、住み始めてから設備交換や補修が必要になることがあります。
また、中古住宅ではリフォーム費用も予算に入れて考える必要があります。
壁紙や床の張り替え、水回りの交換などを進めると、思った以上に費用がふくらむこともあります。
さらに見落としやすいのが、住宅ローン条件による総支払額の違いです。
同じ物件価格でも、金利タイプや諸費用、返済期間によって、最終的に支払う総額は変わります。
中古住宅を選ぶときは、物件価格だけでなく、諸費用・リフォーム費用・住宅ローンの総支払額まで含めて見ておくと、後悔しにくくなります。
住宅ローンの条件次第では、物件価格が安くても総支払額が思ったほど下がらないことがあります。借り換えも含めて比較したい方は、以下の住宅ローン借り換え比較の記事も参考にしてください。
中古住宅を買ったらリフォームしよう
中古物件を購入する際に、リフォームを併せて検討してみてはどうでしょうか。
僕はリノベ物件を購入した経験と、購入後にリフォームした経験があります。
壁紙を張り替えるだけで印象はかなり変わります。
水回りも値段は結構しますが、毎日使う場所ですし変えるとかなり印象が変わり、しかも快適に暮らすことができます。
逆に外構は後からでもいいかもしれません。
外構は結構お金がかかりますし、直接生活に関わる部分でない箇所もありますのでしっかり検討して予算配分を決めましょう。
あれもこれも一度にリフォームすると、内容によっては費用が大きくなり、結果的に新築に近い負担感になる可能性もあります。
リフォームは自分で色々探したので、別の記事でリフォームの箇所やどうやって選んだかなど紹介します。
中古住宅でも使える？住宅ローン控除の基本と注意点
新築はもちろん、中古住宅も条件をクリアすれば住宅ローン控除を受けることができます。
僕は3度中古物件を購入し、3回とも住宅ローン控除を受けました。
住宅ローン控除の要件はよく変わりますので、物件を購入する年の要件をしっかり確認しましょう。
条件を満たし、借入額や所得状況、適用年度などによっては、控除額が数万円〜数十万円規模になるケースもあり、家計へのインパクトが大きい制度です。
※控除額や上限は制度改正で変わるため、必ず最新要件を確認してください。
リフォーム費用も条件をクリアすれば住宅ローン控除を受けることができますので、チェックしておきましょう。
税務署に相談すれば要件などを教えてくれますが、細かい要件は教えてくれない可能性もありますので自分でもしっかり調べておきましょう。
僕の場合は税務署に電話で確認した際、当初は「築年数の条件だけを見ると難しいかもしれない」と案内されました。
ただ、耐震基準適合証明書を取得していることを伝えると、要件を満たす可能性がある旨の案内を受けました。
※口頭の案内はケースにより異なり、最終的には申告時の書類審査になります。必ず最新要件を公的情報で確認してください。
面倒ですが、しっかり調べて損をしないようにしましょう。
中古住宅購入時に住宅ローンで確認したいポイント
中古住宅を購入するときは、物件探しと同じくらい住宅ローンの確認も大切です。
「借りられるか」だけでなく、「無理なく返せるか」「将来見直ししやすいか」まで見ておくと安心です。
金利タイプ
変動金利・固定金利・固定期間選択型など、金利タイプによって毎月返済額や将来の見通しは変わります。
目先の金利だけで決めず、家計がどこまで無理なく返済できるかも考えておきたいところです。
諸費用
住宅ローンには、融資事務手数料、保証料、登記費用などがかかります。
金利が低く見えても、諸費用まで含めると総負担が大きくなる場合があります。
借り換え時の費用まで把握しておきたい方は、保証料や諸費用の考え方も先に確認しておくと安心です。諸費用を抑えるための参考記事は以下です。
借り換え余地
今組むローンが、将来見直ししやすいかも確認しておくと安心です。
家計や金利環境が変わったときに、借り換えという選択肢を取りやすいかどうかで柔軟性が変わります。
将来もう一度ローンを見直す可能性も含めて考えたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
団信
団体信用生命保険の保障内容も確認しておきたいポイントです。
金利だけでなく、どんな保障が付くのかも比較しておくと判断しやすくなります。
返済比率
今の家計で払えるかだけでなく、教育費や老後資金も含めて無理がないかを見ておくことが大切です。
特に40代で購入する場合は、今後の支出も含めて考えておきたいところです。
中古住宅の購入にあたって住宅ローンを利用する場合、まずは無料で比較できるサービス モゲチェック 
を使って総支払額の違いを確認してみてください。
買った後も住宅ローンの金利引き下げや借り換えで支払い総額を減らそう
借り入れした時期やローン条件によっては、金利の見直しや借り換えで総返済額が変わる可能性があります。
ただし、手数料や諸費用を含めると、必ずしも負担が軽くなるとは限りません。
そのため、借り換えを検討するときは、金利だけでなく総支払額まで比較して判断することが大切です。
住宅ローンの条件次第では、物件価格が安くても総支払額が思ったほど下がらないことがあります。
借り換えも含めて比較したい方は、住宅ローン借り換え比較の記事も参考にしてください。
買ったあともリフォームしよう
購入時に全てリフォームすると借入金がどんどん多くなってしまいます。
あまりローンの金額が大きくなり月々の返済額が大きくなりすぎると日々の生活が苦しくなったり、収入が下がった時にどうにもなりません。
住み続けている間に収入が下がらなければ貯蓄してリフォーム資金を貯めてからリフォームする方が安全です。
築年数が古いと今の住宅に比べると不便な箇所などがありますが、リフォームで改善していくことができます。
我が家では追加のリフォームでテラスの増築や内窓（二重窓）を設置したりしました。
住宅を少しでも高く売却する方法
物件は生活スタイルの変化などの理由で売却することがあるかもしれません。
住宅は金額が大きいので、同じ物件でも数百万円売却金額が変わることはよくあると思います。
不動産会社や査定条件、売却時期によっては、査定額に差が出ることがあります。物件価格帯によっては、結果として数百万円規模の差になるケースもあります。
僕は過去2回マイホームを売却しましたので、その際どうやって売却したか、少しでも高く売却するためにしたことなどを別の記事で紹介します。
人生の三大資金とも言われる住宅費、ワンミスのダメージも大きくなってしまいがちですので、できることはやって後悔しない選択をしたいですよね。
上手に買い物できれば、日々の生活資金にもゆとりが生まれ、より良い暮らしに繋がると思います。
住宅は人生において大きな意思決定の一つです。
情報を集めることは大切ですが、最終的に大切なのは、「自分の生活・収入・価値観に合っているかどうか」です。
この記事が、無理のない住宅購入や、将来の生活を見据えた判断の一助になれば幸いです。
※本記事は筆者の実体験をもとにした内容です。住宅購入・売却・税制優遇（住宅ローン控除等）の適用可否や控除額は、年度・条件・個別事情で変わります。特定の商品・金融機関・制度の利用を推奨するものではありません。最終判断は、専門家・金融機関・公的機関の最新情報をご確認ください。
