住宅ローンの借り換えを考え始めると、金利と同じくらい気になるのが「借り換えには結局いくら費用がかかるのか」ではないでしょうか。
借り換えでは、金融機関に支払う事務手数料だけでなく、保証料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、現在の住宅ローンを完済するための費用などがかかる場合があります。
そのため、金利が下がったからといって、それだけで「借り換えた方が得」とは判断できません。
私自身も住宅ローンを借り換えた経験がありますが、検討時に重視したのは「諸費用を払ったあとでもメリットが残るか」という点でした。
借り換えは、金利だけでなく諸費用を含めて比較する必要があります。
この記事では借り換えに必要な費用の全体像を整理したうえで、手数料や初期費用、自分の場合に借り換えるメリットがあるかを判断する方法まで順番に解説します。
まずは、借り換え時に必要になる費用の全体像から確認していきましょう。
住宅ローン借り換えの諸費用はいくら？
住宅ローン借り換えの諸費用は、一律に「○万円」と決まっているわけではありません。
借入金額や金融機関、住宅ローンの商品によって変わります。
特に差が出やすいのが金融機関へ支払う事務手数料です。
たとえば、現在提供されている借り換え向け住宅ローンの中には、「借入金額×2.2％（税込）」の事務手数料を設定している金融機関があります。
一方、一定額の事務手数料を設定するタイプもあり、費用の仕組みは金融機関や商品によって異なります。
さらに、借り換えでは登記関連費用や現在借りている住宅ローンを完済するための費用なども加わります。
まずは「何にお金がかかるのか」を一覧で確認しておきましょう。
| 主な費用 | 金額が変わる主な要因 |
|---|---|
| 事務手数料 | 金融機関や商品によって定額型・定率型などがある |
| 保証料 | 金融機関や商品によって必要な場合と不要な場合がある |
| 登録免許税 | 登記の種類や課税標準などによって決まる |
| 司法書士報酬 | 手続き内容や依頼先などによって異なる |
| 印紙税 | 契約方法や契約金額などによって異なる |
| 現在の住宅ローンの完済関連費用 | 金融機関や契約内容によって異なる |
| その他の費用 | 契約内容や借り換え条件によって発生する場合がある |
借り換え費用を判断するときは、現在の住宅ローンをそのまま返済した場合の総返済額と、借り換え後に実際に支払う総額を比較するのが基本です。
それぞれの費用がどのように決まるのかは、このあとの「借り換えで必要になる諸費用の内訳」で整理します。
中でも負担額に大きく影響しやすいのが、金融機関に支払う事務手数料です。
次に、住宅ローン借り換えの手数料がどのように決まるのかを見ていきましょう。
住宅ローン借り換えの手数料はいくら？
住宅ローンの借り換えで金融機関に支払う事務手数料は、金融機関や商品によって異なります。
現在提供されている借り換え向け住宅ローンでは、借入金額に一定の割合を掛けて計算する商品がある一方、一定額の事務手数料を設定するタイプもあります。
そのため、「借り換えの手数料はいくら？」という疑問に対して、一律の金額で答えることはできません。
まずは、自分が検討している住宅ローンがどのタイプなのかを確認しましょう。
事務手数料には「定率型」と「定額型」がある
住宅ローンの事務手数料は、大きく分けると「定率型」と「定額型」があります。
| 手数料タイプ | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| 定率型 | 借入金額に一定の割合を掛けて計算 | 借入金額が大きいほど手数料も増える |
| 定額型 | 借入金額にかかわらず一定額 | 初期の手数料を把握しやすいが、適用金利など他の条件も確認が必要 |
たとえば、事務手数料が「借入金額×2.2％（税込）」の商品で2,000万円を借り換える場合、単純計算では事務手数料は44万円です。
3,000万円なら66万円になるため、定率型では借り換える金額によって手数料の負担が大きく変わります。
実際に三井住友銀行の「WEB申込専用借り換えローン」では、2026年9月12日時点で、融資金額に対して2.2％（税込）の銀行手数料が設定されています。
出典：三井住友銀行「WEB申込専用借り換えローン」（2026年9月12日確認）
ただし、2.2％がすべての住宅ローンに共通するわけではありません。
手数料体系や料率などの条件は金融機関や商品によって異なるため、申し込み前に最新の商品説明書を確認してください。
手数料だけで金融機関を比較しない
事務手数料が安い住宅ローンが、必ずしも借り換え後の支払総額まで少なくなるとは限りません。
住宅ローンによって、借入金利、保証料、団体信用生命保険（団信）の保障内容や金利上乗せ、登記関連費用、借入後の各種手数料などが異なるからです。
たとえば定額型では、定率型より借入時の事務手数料を抑えられても、適用金利など別の条件が異なる場合があります。
そのため、事務手数料だけで選ぶのではなく、現在のローンを続けた場合の総返済額と、借り換え後に実際に支払う総額を比較することがポイントです。
三菱UFJ銀行の借換シミュレーションでも、借り換え前後の総返済額と諸費用を使って借り換え効果を確認できます。
借り換えで必要になる諸費用の内訳
住宅ローンの借り換えでは、事務手数料のほかにも複数の費用が発生します。
すべての人に同じ費用がかかるわけではないため、検討している金融機関の商品説明書と、現在借りている住宅ローンの契約内容を確認することが基本です。
ここでは、それぞれの費用について必要なポイントだけ整理します。
事務手数料
事務手数料は、新しい住宅ローンを借りる金融機関へ支払う費用です。
前述したように、借入金額に一定割合を掛ける「定率型」と、一定額を支払う「定額型」などがあり、金融機関や商品によって金額が異なります。
借入金額が大きい場合は、借り換え諸費用の中でも大きな割合を占めることがあります。
保証料
住宅ローンでは、保証会社を利用するための保証料が必要になる場合があります。
ただし、保証料を別途支払う商品もあれば、金利に含まれている商品、保証料を別途負担しない商品など仕組みは金融機関によって異なります。
たとえば三井住友銀行の「WEB申込専用借り換えローン」では、保証会社への保証料は借入金利に含まれると案内されています。
現在の住宅ローンで保証料を一括前払いしている場合、借り換えによる繰上完済で保証料の一部が戻ることもあります。
返戻の有無や計算方法、手数料は契約内容によって異なるため現在借りている金融機関に確認してください。
登録免許税
住宅ローンを借り換えると、一般的には現在の金融機関の抵当権を抹消し、新しく借りる金融機関の抵当権を設定します。
この登記手続きで必要になる税金が登録免許税です。
抵当権設定登記の登録免許税の本則税率は、原則として債権金額の0.4％です。
出典：国税庁「登録免許税」
また、現在の抵当権を抹消するための登録免許税も必要です。
登記費用は仕組みが少し複雑なので、ここでは深掘りしません。
住宅ローン借り換えの登記費用・抵当権設定費用を詳しく確認する
司法書士報酬
抵当権の抹消や新しい抵当権の設定などの登記手続きを司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬がかかります。
金額は手続き内容や司法書士によって異なります。
金融機関によっては指定された司法書士を利用する場合もあるため、借り換えの見積もりを見るときは「登録免許税」と「司法書士報酬」を分けて確認すると分かりやすくなります。
印紙税
紙の金銭消費貸借契約書を作成する場合は、契約金額に応じた印紙税がかかります。
国税庁によると、金銭消費貸借契約書は第1号文書に該当し、たとえば契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の印紙税は2万円です。
出典：国税庁「No.7101 不動産の譲渡・土地の賃貸借・消費貸借・運送等に関する契約書」
一方、印紙税の対象となるのは文書です。
国税庁は、電磁的記録そのものは印紙税の課税対象となる文書には含まれないとしています。
そのため、電子契約を利用する住宅ローンでは、紙のローン契約書にかかる印紙税が不要になる場合があります。
契約方法は金融機関によって異なるため、申し込み前に確認してください。
現在のローンを完済するための費用
借り換えでは、新しい住宅ローンを借りると同時に、現在の住宅ローンを全額返済します。
その際には、金融機関や契約内容によって、全額繰上返済手数料や未払利息などが必要になる場合があります。
三井住友銀行も借り換えローンの商品説明で、現在の住宅ローンを借りている金融機関への繰上返済手数料や未払利息などが必要になる場合があると案内しています。
借り換え先だけでなく、現在の住宅ローンを完済するためにいくら必要なのかも事前に確認しておきましょう。
住宅ローン借り換えの初期費用はいくら用意すればいい？
借り換えの初期費用として現金をいくら用意する必要があるかは、諸費用の総額だけでなく、諸費用を新しい住宅ローンに含められるかどうかで変わります。
まず借り換え先から諸費用の見積もりを取り、
事務手数料＋保証料＋登記費用＋現在のローンの完済費用など
を合計して確認しましょう。
そのうえで「自己資金で払うのか」「住宅ローンに含められるのか」を確認すると、実際に必要な現金が見えてきます。
自己資金で支払う場合
諸費用を自己資金で支払えば、新しい住宅ローンの借入額を増やさずに済みます。
一方で、まとまった現金が手元から減ります。
40代になると、住宅ローン以外にも教育費や車の買い替え、住宅の修繕など大きな支出が重なることがあります。
借り換えのために預貯金を大きく減らしてしまうと急な出費に対応しにくくなる可能性もあります。
「払えるか」だけではなく、支払ったあとに必要な手元資金を残せるかも考えておきましょう。
諸費用を借り換えローンに含める場合
金融機関や商品によっては、借り換えに必要な諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含められる場合があります。
たとえばPayPay銀行では、借り換え時の事務手数料、借換元の繰上返済手数料、登記関連費用などを借入額に含められると案内しています。
出典：PayPay銀行「【住宅ローン】諸費用には何が含められますか。」
現金を大きく減らさずに済むのはメリットですが、諸費用を借りれば、その分だけ借入元金が増えます。
その結果、
毎月の返済額・支払利息・最終的な総返済額が増える可能性があります。
「現金を減らしたくないから全部借りる」と決めるのではなく、諸費用を含めた場合と含めない場合をそれぞれ試算して比較しましょう。
住宅ローン借り換えで諸費用をローンに含める場合の注意点を確認する
借り換え費用をシミュレーションしてみる
住宅ローンを借り換える価値があるかは金利差だけでは判断できません。
諸費用を自己資金で支払う場合は、基本的に次の考え方で比較できます。
現在のローンを続けた場合の総返済額 −（借り換え後の総返済額＋自己資金で支払う借り換え諸費用）
差額が十分にプラスになるのであれば、借り換えを検討する余地があります。
なお、借り換え諸費用を新しい住宅ローンの借入額に含めた場合は注意が必要です。
諸費用分の元金と、その元金に対する利息は「借り換え後の総返済額」にすでに含まれます。
この場合、同じ諸費用をもう一度「借り換え後の総返済額」に加えると二重計上になります。
諸費用の一部だけを借入額に含める場合は、
という形で整理すると分かりやすくなります。
諸費用込みで比較する計算例
ここでは仕組みを分かりやすくするため、次の条件を仮定します。
| 項目 | 現在の住宅ローン | 借り換え後 |
|---|---|---|
| ローン残高・借入額 | 2,500万円 | 2,500万円 |
| 残り返済期間 | 20年 | 20年 |
| 金利 | 年1.8％ | 年1.0％ |
| 返済方法 | 元利均等・ボーナス返済なし | 元利均等・ボーナス返済なし |
| 借り換え諸費用 | ― | 70万円と仮定 |
※比較を簡単にするため、どちらの金利も20年間変わらないものとし、団信などの条件差は考慮していません。諸費用70万円も説明用の仮定であり、一般的な相場を示すものではありません。また、この例では諸費用70万円を自己資金で支払うものとします。
この条件で概算すると、
| 比較項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 現在のローンを続けた場合の総返済額 | 約2,979万円 |
| 借り換え後の総返済額 | 約2,759万円 |
| 金利差による総返済額の差 | 約219万円 |
| 仮定した借り換え諸費用 | 70万円 |
| 諸費用を差し引いた差額 | 約149万円 |
この例では、単純な金利差だけを見ると約219万円の差があります。
しかし実際に判断するときは、そこから70万円と仮定した諸費用を差し引きます。
すると、借り換えによる差額は約149万円です。
逆に、金利差による削減額が諸費用とほとんど変わらなければ、手続きの手間や今後の金利変動などを考えると、無理に借り換える必要がない場合もあります。
「金利が何％下がるか」ではなく、「諸費用を含めて最終的にいくら差が残るのか」を見ることがポイントです。
より正確に自分の条件で計算したい方は、別記事でシミュレーション方法を詳しく解説しています。
住宅ローン借り換えを諸費用込みでシミュレーションする方法を見る
住宅ローン借り換えの費用を抑える方法
借り換え費用には税金や登記費用なども含まれるため、すべてを自由に安くできるわけではありません。
そこで「費用だけを最小化する」のではなく、借り換え後の支払額全体を小さくするという視点で比較する方が現実的です。
手数料体系を比較する
まず確認したいのが事務手数料です。
定率型なら借入額が増えるほど手数料も増えるため、残高が大きい人ほど金額差が出やすくなります。
一方、定額型の商品では手数料を抑えられても、適用金利など別の条件が異なることがあります。
「事務手数料がいくらか」と「その条件で適用される金利」をセットで確認しましょう。
保証料の有無を確認する
住宅ローンによって保証料の扱いも違います。
保証料が別途必要な商品もあれば、金利に含まれている商品や保証料を別途負担しない商品もあります。
「保証料0円」という表示だけで有利と判断せず事務手数料や金利も含めて比べる必要があります。
諸費用込みの支払総額で比較する
比較するときは、現在のローンをそのまま返済した場合に支払う総額と借り換え後に実際に支払う総額を並べます。
諸費用を自己資金で支払う場合は、その自己資金分も含めて比較します。
一方、諸費用を新しい住宅ローンに含めた場合は、その費用と利息が借り換え後の総返済額に含まれているため、同じ金額を別途加えないようにしてください。
また、毎月返済額だけが減っていても、返済期間を延ばしたことで総返済額が増えている可能性があります。
借り換え前後で返済期間が違う場合は、特に総返済額まで確認しましょう。
金利だけで金融機関を選ばない
住宅ローン比較では、どうしても金利の低さに目が行きます。
しかし実際には、事務手数料や保証料、団信の保障内容、金利上乗せなどにも差があります。
最終的には「金利が一番低い住宅ローン」ではなく、自分の条件で借り換え後の負担がどれだけ変わるのかを基準に選ぶ方が判断しやすくなります。
諸費用を払っても住宅ローンを借り換える価値がある？
借り換えの諸費用が数十万円単位になると、「そこまで払って借り換える意味があるのか」と迷う人もいると思います。
結論としては、諸費用を含めても支払総額が減るのであれば、借り換えを検討する余地があります。
ただし、判断するためには次の条件をまとめて確認する必要があります。
| 確認する項目 | なぜ必要か |
|---|---|
| 現在の借入残高 | 残高によって金利差の影響が変わる |
| 残り返済期間 | 残期間が短いと金利差の効果が小さくなる場合がある |
| 現在の金利 | 借り換え後との比較基準になる |
| 借り換え後の金利 | 実際の返済額を計算するため |
| 借り換え諸費用 | 金利差によるメリットと合わせて考える必要がある |
| 団信 | 保障内容や上乗せ金利が変わる場合がある |
| 住宅ローン控除 | 借り換え条件によって確認が必要 |
| 今後の住み替え予定 | 近いうちに売却するなら費用を回収できない可能性がある |
私自身が借り換えをしたときも、単純に「一番金利が低い銀行」を探したわけではありません。
借り換えた場合にどのくらい総支払額が変わるのかを確認し、複数の候補を比べたうえで判断しました。
自分の場合の借り換え効果を比較する
ここまで読んで、
「費用の仕組みは分かったけれど、自分の場合はいくら変わるのだろう？」
と思ったら、次にやることは銀行を決めることではありません。
まず現在の住宅ローンと借り換え候補を数字で比較することです。
借入残高、残期間、現在の金利などを使って借り換え効果を試算し、メリットがありそうなら金融機関ごとの金利・手数料・団信を比較していきます。
銀行を一つずつ調べるのが大変な場合は、住宅ローン比較診断サービスを利用して候補を絞る方法もあります。
私が実際に利用した モゲチェック 
では、現在の住宅ローン情報などを入力して、借り換えメリットや候補となる住宅ローンを確認できます。
サービスですべての金融機関を比較できるわけではなく、最終的な適用金利や審査結果も金融機関によって決まるため、まず「自分の場合に見直す価値がありそうか」を確認する用途で使うのが分かりやすいと思います。
借り換えにはデメリットもあります。
費用だけでなく、審査や団信、住宅ローン控除などの注意点も確認してから最終判断してください。
住宅ローン借り換え費用に関するFAQ
- Q住宅ローンの借り換えにはいくら費用がかかりますか？
- A
一律の金額では決まりません。
事務手数料、保証料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、現在のローンを完済するための費用などがあり、借入額や金融機関によって変わります。
まず借り換え候補の金融機関で諸費用の見積もりを確認してください。
- Q借り換えの手数料はいくらですか？
- A
金融機関や商品によって異なります。
借入金額に一定割合を掛ける「定率型」と、一定額を支払う「定額型」などがあります。
たとえば三井住友銀行のWEB申込専用借り換えローンでは、2026年9月12日時点で融資金額の2.2％（税込）の銀行手数料が設定されています。
ただし、これはあくまで一つの商品例です。借り換え候補ごとに最新の手数料を確認してください。
- Q借り換えの諸費用をローンに含めることはできますか？
- A
金融機関や商品によっては可能です。
ただし、諸費用分まで借りると借入元金が増えるため、その分の利息も発生します。
なお、諸費用を借入額に含めて借り換え効果を計算する場合は、その返済分が借り換え後の総返済額に含まれるため、同じ諸費用を別途加算して二重計上しないようにしてください。
- Q借り換えの初期費用は現金で必要ですか？
- A
必ずすべてを現金で準備しなければならないとは限りません。
金融機関によっては諸費用を新しい住宅ローンに含められるためです。
ただし、借入対象にできる費用や条件は金融機関によって異なります。
まず借り換え先で「必要な諸費用」と「借入額に含められる費用」を確認し、その差額として必要な自己資金を計算すると分かりやすくなります。
- Q借り換え費用は住宅ローン控除の対象になりますか？
- A
住宅ローン控除は、事務手数料や登記費用そのものを直接控除する制度ではありません。
ただし、国税庁によると、新しい住宅ローンが当初の住宅ローンを返済するためのものであることが明らかで、償還期間10年以上などの要件を満たす場合には、借り換え後も住宅ローン控除を引き続き受けられる場合があります。
なお、借り換えによって住宅ローン控除を受けられる期間が延長されるわけではありません。
また、諸費用などを上乗せしたことで新しい借入額が借り換え直前の住宅ローン残高を上回る場合、控除対象となる年末残高はその全額とはならず、国税庁が示す方法で按分して計算します。
住宅ローン控除は借入時期や住宅の条件などによっても扱いが異なるため、実際の適用については国税庁の最新情報や税務署、税理士などに確認してください。
- Q費用を払っても借り換えるメリットはありますか？
- A
諸費用を含めても支払総額が減るのであれば、借り換えを検討する価値があります。
ただし、現在の残高、残期間、金利差、諸費用だけでなく、団信や今後の金利変動、住宅ローン控除、住み替え予定なども含めて判断する必要があります。
「金利が下がるから借り換える」ではなく、借り換え後に実際に支払う総額と、現在の住宅ローンを続けた場合の総返済額を比べて、どのくらい負担が減るのかを確認しましょう。
まとめ｜住宅ローン借り換えは金利ではなく諸費用込みで判断しよう
住宅ローンの借り換えでは、事務手数料だけでなく、保証料、登録免許税、司法書士報酬、印紙税、現在のローンを完済するための費用などが発生する場合があります。
そのため、
「今より金利が低い＝借り換えた方が得」
とは限りません。
比較するときは、
現在の住宅ローンを続けた場合に支払う総額
と
借り換え後に実際に支払う総額
を比べてください。
諸費用を自己資金で支払う場合は、その金額も借り換え後の負担として加えます。
一方、諸費用を借入額に含めた場合は、諸費用分の返済と利息が借り換え後の総返済額に含まれているため、同じ費用をもう一度加算しないようにします。
その結果、諸費用を含めても十分な差額が残るのであれば、具体的な借り換え候補を比較する段階です。
反対に、諸費用を考慮するとほとんど差が残らないのであれば、今すぐ借り換えないという選択肢もあります。
まずは現在の借入残高、金利、残り返済期間を確認し、自分の場合に借り換えメリットがあるのかを数字で確かめるところから始めてみてください。
借り換え効果がありそうなら、次に金融機関ごとの金利・手数料・団信を比較するとスムーズです。
