住宅ローンは、人生で最も大きな借入の一つです。
もし金利が下がれば、毎月の返済額や総返済額を大きく減らせる可能性があります。
その方法の一つが、住宅ローンの「借り換え」です。
しかし、
と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
この記事では、
を分かりやすく解説します。
住宅ローン借り換えのメリットは、一般的に
- 金利差
- ローン残高
- 残り返済期間
が大きいほど出やすい傾向があります。
ただし、実際には諸費用や団信の条件も影響するため、「自分が借り換えに向いているか」をまず判断することが重要です。
この記事では、住宅ローン借り換えで得をしやすい人の特徴や判断の目安を整理しています。
実際にどれくらい得になるかを知りたい方は、以下の記事でシミュレーション方法を解説しています。
※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、最終的な判断は各自の条件に応じて行ってください。
住宅ローン「借り換え」とは？基本の仕組みと流れ
住宅ローンの「借り換え」とは、今借りている住宅ローンを別の金融機関のローンで完済し、新しいローンに切り替えることです。
簡単に言うと、より条件の良い住宅ローンに乗り換えることです。
金利が下がったタイミングなどで借り換えることで、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。
ただし、借り換えには手続きや費用もかかるため、「なんとなく良さそう」で判断するのではなく、仕組みを理解してから検討することが大切です。
借り換えの定義（今のローンを新しいローンで完済する仕組み）
住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンを新しいローンで完済する形で乗り換える仕組みです。
流れとしては次のようになります。
- 新しい金融機関で住宅ローンを申し込む
- 審査に通過する
- 新しいローンで資金を借りる
- その資金で今の住宅ローンを一括返済する
- 新しい金融機関に返済していく
つまり、借入先が変わるだけで、家はそのままです。
住宅ローン借り換えの主なメリット
住宅ローンを借り換える最大のメリットは、返済条件を改善できる可能性があることです。
特に住宅ローンは金額が大きく、返済期間も長いため、わずかな条件の違いでも家計への影響が大きくなることがあります。
例えば
といった変更でも、総返済額が数十万〜数百万円変わるケースもあります。
住宅ローン借り換え「3秒チェック」
まずは、借り換えを詳しく検討する余地があるかを簡単に確認してみましょう。
次のような状況に当てはまる場合は、現在の住宅ローンと借り換え候補を比較してみる価値があります。
ただし、当てはまる項目の数だけで「借り換えた方が得」と判断することはできません。
借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、現在のローンを続けた場合と、借り換えた場合の総負担を比較することが大切です。
自分の場合にどのくらい差が出るのか確認したい方は、まず借り換えシミュレーションで条件を整理してみてください。
→「住宅ローン借り換えシミュレーション｜金利・残高・諸費用で総負担を比較する方法」
毎月の返済額を減らせるメリット
住宅ローンを借り換えることで、毎月の返済額を減らせる可能性があります。
例えば、借入残高3,000万円・残り返済期間35年・元利均等返済で、金利が1.5％から0.7％に下がる場合、毎月の返済額は約1.1万円軽くなる可能性があります。
毎月の負担が減ることで、家計に余裕が生まれやすくなります。
例えば毎月の返済額が1万円減ると、
家計に余裕が生まれやすくなります。
※上記は金利など一定の条件を置いた概算です。借り換えにかかる諸費用などは考慮していないため、実際の借り換えメリット額とは異なります。
総返済額（利息）の削減効果
住宅ローン借り換えの大きなメリットは、利息を減らせる可能性があることです。
住宅ローンでは、適用金利や返済期間によって、返済期間中に支払う利息額が変わります。
例えば、借入3,000万円・35年返済・元利均等返済の概算では、以下のようになります。
| 借入 | 金利 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | 1.5% | 約3,858万円 |
| 3,000万円 | 0.7% | 約3,383万円 |
このように、総返済額が数百万円変わるケースもあります。
※上記は返済条件を一定として比較した概算で、借り換えにかかる事務手数料や登記費用などは含めていません。実際のメリットを判断する際は、諸費用を含めて比較する必要があります。
住宅ローン借り換えで「得をしやすい人」の共通条件
住宅ローンの借り換えは、すべての人にメリットがあるわけではありません。
借り換えには
などの諸費用がかかるため、条件によってはメリットが小さくなることもあります。
ただし、一定の条件に当てはまる人は、借り換えで大きなメリットを得られる可能性が高いです。
住宅ローン借り換えを検討するベストなタイミング
住宅ローンの借り換えは、条件が合えば大きなメリットがありますが、検討するタイミングも重要です。
一般的には次のようなタイミングで借り換えを検討する人が多いです。
特に重要なのは、ローン残高と残り返済期間です。
住宅ローンの利息は、毎月のローン残高に応じて発生します。
そのため、残高が多く、返済期間が長く残っているほど、借り換えによるメリットが大きくなりやすいです。
借り換えによる効果は、借りてから何年目かだけでは決まりません。
ローン残高がまだ多く、残り返済期間が長いほど金利差の影響を受けやすい傾向がありますが、実際のメリットは現在と借り換え後の金利、諸費用、返済期間などによって変わります。
そのため、借り換えを判断するときは、金利差・ローン残高・残り返済期間だけでなく、借り換えにかかる諸費用や団信、金利タイプなども含めて比較することが大切です。
一般的な「3つの目安」
住宅ローン借り換えでは、一般的な目安として、
といった条件が挙げられることがあります。
ただし、これらはあくまで検討を始めるための目安であり、この条件を満たせば必ず借り換えメリットが出るわけではありません。
反対に金利差や残高などがこの目安を下回っていても、ほかの条件との組み合わせによっては総負担が減る場合があります。
最終的には現在の住宅ローンを続けた場合と、借り換え後の金利・返済期間・諸費用などを含めた条件を比較して判断します。
借り換えで損をしやすい人・向いていないケース
住宅ローンの借り換えはメリットが注目されがちですが、条件によってはあまり効果が出ない場合もあります。
代表的なケースは次の通りです。
このような場合、借り換え費用の方が高くなる可能性があります。
自分は「借り換えで得する人」かを判定するチェックリスト
借り換えを検討する際は、次のポイントを確認してみてください。
- 現在の住宅ローンより低い金利条件の候補があるか
- ローン残高はどのくらい残っているか
- 残り返済期間はどのくらいあるか
- 借り換えに必要な諸費用はいくらか
- 団信や金利タイプなど、金利以外の条件に違いがあるか
- 諸費用を含めても総負担が減るか
一つの条件だけで判断せず、これらを組み合わせて比較することが大切です。
具体的な金額を確認したい場合は、借り換えシミュレーションで現在の条件と候補条件を比較してみましょう。
→「住宅ローン借り換えシミュレーション｜金利・残高・諸費用で総負担を比較する方法」
借り換えを検討するときのステップ
住宅ローン借り換えは次の流れで進めるのが一般的です。
- 現在のローン条件を確認
- 借り換え候補を比較
- シミュレーション
- 事前審査
- 本審査
- 契約
よくある質問（FAQ）｜住宅ローン借り換えでよくある疑問
- Q金利差はどれくらいあれば借り換えメリットがありますか？
- A
借り換えメリットが出る金利差は、金利差だけでは決まりません。
一般的には「金利差1％程度以上、ローン残高1,000万円程度以上、残り返済期間10年以上」といった目安が紹介されることがありますが、これはあくまで検討の目安です。
実際には、
- 現在のローン残高
- 残り返済期間
- 現在と借り換え後の金利
- 事務手数料や登記費用などの諸費用
- 金利タイプや団信などの条件
によって結果が変わります。
金利差だけで判断せず、現在のローンを続けた場合と借り換えた場合の総負担をシミュレーションして比較することが大切です。
- Q残高1,000万円未満でも借り換えした方がいいですか？
- A
残高が1,000万円未満だからといって、借り換えメリットがないとは一概にいえません。
住宅ローンの借り換えでは、
- 事務手数料
- 登記費用
- 保証料など
の諸費用がかかるため、残高が少なくなるほど費用の影響が相対的に大きくなることがあります。
一方で、金利差や残り返済期間、借り換えにかかる諸費用などの条件によって結果は変わります。
残高だけで判断せず、諸費用を含めた総負担を比較して確認しましょう。
- Q借り換えにはどれくらいの費用がかかりますか？
- A
住宅ローン借り換えでは次のような費用が発生します。
必要な費用や金額は、金融機関、借入額、事務手数料の方式などによって異なります。
そのため、「借り換えには一律で○万円かかる」と考えるのではなく、検討している金融機関の諸費用を確認したうえで、現在の住宅ローンを続けた場合との総負担を比較することが大切です。
- Q借り換えの手続きにはどれくらい時間がかかりますか？
- A
住宅ローン借り換えは、申し込みから実行まで1〜2か月程度かかるのが一般的です。
大まかな流れは次の通りです。
- 借り換え先を比較
- 事前審査
- 本審査
- 契約
- ローン実行
金融機関や書類準備の状況によっては、さらに時間がかかる場合もあります。
- Q借り換えの審査は厳しいですか？
- A
住宅ローンの借り換えでも、新たに審査が行われます。
審査では一般に、
・年収や収入状況
・勤続年数や勤務状況
・ほかの借入状況
・信用情報
・現在の住宅ローンの返済状況
・物件の担保評価
・団信への加入条件など、複数の項目が確認されます。
審査基準は金融機関によって異なるため、「延滞がなければ通る」など、一つの条件だけで判断することはできません。
必要書類や審査で確認されるポイントについては、以下の記事で詳しく解説しています。
- Q転職予定がある場合は借り換えできませんか？
- A
転職予定があっても借り換え自体が不可能とは限りませんが、転職直後や審査中の転職は不利になりやすいです。
金融機関は収入の安定性や勤続年数を重視するため、可能であれば転職前後のタイミングを慎重に検討しましょう。
- Q繰上返済と借り換えはどちらを優先すべきですか？
- A
繰上返済と借り換えのどちらが適しているかは、金利差だけでは決まりません。
借り換えでは、金利や返済条件を見直せる可能性がある一方、事務手数料や登記費用などの諸費用がかかります。
繰上返済では、手元の資金を使って元本を減らすことで、その後の利息負担を減らせる可能性があります。
そのため、
・現在のローン残高
・残り返済期間
・現在と借り換え後の金利
・借り換えにかかる諸費用
・繰上返済に使う資金額
・手元に残しておきたい資金などを踏まえて比較することが大切です。
借り換えについては、まずシミュレーションで現在のローンを続けた場合との違いを確認しましょう。
- Q住宅ローン借り換えは何回でもできますか？
- A
住宅ローンの借り換えは、理論上は何回でも可能です。
実際に金利が下がったタイミングで、2回以上借り換えを行う人もいます。
ただし借り換えには
などの諸費用がかかります。
そのため、短期間で何度も借り換えると費用の方が高くなる可能性があります。
一般的には借り換え費用を含めても総返済額が減るかを確認して判断することが重要です。
- Q住宅ローン借り換えは同じ銀行でもできますか？
- A
一般的に、同じ銀行内で住宅ローンを「借り換え」することは基本的にできません。
ただし、銀行によっては金利引き下げ交渉や条件変更に対応してくれる場合があります。
そのため、まずは現在の銀行に相談したうえで、必要に応じて他の金融機関とも比較するのがおすすめです。
- Q住宅ローン借り換えは何年目がベストですか？
- A
「借りてから何年目なら借り換えるべき」という一律の基準はありません。
一般に、ローン残高が多く、残り返済期間が長い時期ほど、金利差による影響は大きくなりやすい傾向があります。
ただし、実際の借り換えメリットは、
- 現在と借り換え後の金利
- ローン残高
- 残り返済期間
- 借り換えにかかる諸費用
- 金利タイプや団信などの条件
によって変わります。
借りてからの年数だけで判断せず、現在のローン条件と借り換え候補を比較して判断することが大切です。
まとめ
住宅ローン借り換えは、条件が合えば総返済額を数十万〜数百万円減らせる可能性があります。
特に次の条件に当てはまる人は、借り換えメリットが出やすい傾向があります。
まずは自分の住宅ローン条件を整理し、借り換えに向いているかを確認してみましょう。
具体的な返済額の変化を知りたい方は、こちらの記事で詳しく解説しています。
